中美貿易戰(zhàn)疊加疫情的影響正使中國乃至全球經濟受到重創(chuàng)。在此背景下，中國政府啟動了以國內大循環(huán)為主的內循環(huán)經濟模式，試圖通過拉動內需刺激經濟發(fā)展，從而在復雜的國際國內環(huán)境中尋找新的發(fā)展機會。在這一經濟模式下，北京寫字樓市場也將呈現出同以往不同的發(fā)展趨勢。

　　第三產業(yè)整體下滑中有亮點

　　北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示，今年上半年北京的經濟面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，1月爆發(fā)的新冠疫情直接導致經濟停擺。當全國疫情剛剛得到初步控制，絕大多數省市逐漸恢復經濟活動之時，6月北京疫情出現反復，令剛呈現復蘇跡象的經濟再次跌入谷底。因此，今年1-6月，北京第三產業(yè)收入大幅下滑，其中，住宿餐飲業(yè)收入同比下降47.6%，文娛行業(yè)年度同比下降超過36.2%。不過，在第三產業(yè)的所有行業(yè)中，信息軟件技術及金融業(yè)的收入在嚴峻的經濟形勢下卻實現同比正增長，而租賃與商務服務業(yè)的收入較去年同期也僅下降了5%。

　　在今年上半年北京第三產業(yè)中，批發(fā)零售、金融、信息技術和租賃與商務服務業(yè)所占份額分居前四位，總收入占比分別為44.8%，19.85%， 11.15%級5.87%。批發(fā)零售類收入雖然占比高，但這類企業(yè)歷來對寫字樓面積的需求低，而剩下的三個行業(yè)則一直以來都是北京寫字樓需求的主力，此次雖然疫情來勢洶洶，但這三個行業(yè)在北京的表現依然穩(wěn)定。

　　疫情過后，在經濟啟動雙循環(huán)的大背景下，北京寫字樓市場呈現出一些新的發(fā)展趨勢：

　　經濟啟動雙循環(huán)下的市場新趨勢

　　新項目的入市以及需求的疲軟使整體空置率上揚

　　2020年二季度，隨著疫情的逐步控制和企業(yè)的復產復工，市場租賃成交略有回暖，但上半年整體空置率仍高達16.2%，創(chuàng)2011年以來新高。今年下半年預計仍有約117萬平方米的新增供應投放市場，隨著大量的新增供應的入市和市場租賃活動不景氣的持續(xù)，整體市場空置率或將被進一步推高至20%的高點。

　　租金在今年下半年仍將繼續(xù)下探，至2021年后保持穩(wěn)定

　　為盡快提高入駐率和最大限度減少自身損失，寫字樓業(yè)主紛紛為租戶提供更優(yōu)惠的租金和更大的免租力度，使2020年上半年北京全市寫字樓有效凈租金同比下降9.5%，達每月每平方米358.5元，創(chuàng)2012年以來新低。

　　預計下半年面對大量新增供應以及國內外經濟環(huán)境的不明朗，同時考慮到租戶成本控制和市場競爭加劇帶來的雙重影響，業(yè)主可能會繼續(xù)加大租金優(yōu)惠和免租力度，整體市場租金水平或將繼續(xù)呈現下調趨勢。2021年，得益于疫情有效控制帶來的企業(yè)經濟效益轉好和市場租賃需求復蘇，預計租金將呈逐漸平穩(wěn)態(tài)勢。

　　市場進一步分化，核心區(qū)域租金及空置率穩(wěn)定，新興商圈下行風險加劇

　　上半年，北京新興商圈的市場空置率已高達31.2%，同時下半年，在100多萬平方米的新增供應中，有近70%主要集中在新興商圈。大量新增供應和目前較高的市場空置率使未來新興商圈市場競爭加劇，租金也將面臨進一步下探的風險。而核心商圈有限的新增供應將使該區(qū)域繼續(xù)保持目前空置率9.9%的相對穩(wěn)定局面。

　　經濟啟動雙循環(huán)下的需求新趨勢

　　金融、高科技互聯(lián)網、專業(yè)服務業(yè)未來仍是寫字樓租賃需求主力

　　一直以來，金融業(yè)、高科技互聯(lián)網和專業(yè)服務業(yè)為北京寫字樓市場成交的三大主力行業(yè)，上半年三大主力行業(yè)成交面積之和占總成交面積的79.1%。未來，在北京服務業(yè)擴大開放、金融開放和發(fā)展新基建的政策鼓勵下，這傳統(tǒng)三大主力行業(yè)仍將繼續(xù)領跑北京寫字樓租賃市場。

　　企業(yè)對租賃成本更加敏感，小面積寫字樓租賃需求持續(xù)上升

　　受經濟下行壓力影響，北京寫字樓市場小面積成交占比于2019年開始走高，截至2020上半年，成交占比高達總成交宗數的82.6%。同時，疫情對企業(yè)辦公模式的影響也將逐漸顯現出來，一些公司為節(jié)省辦公成本也將疫情期間不得已而為之的靈活辦公、居家辦公作為公司辦公常態(tài)繼續(xù)執(zhí)行。

　　內資企業(yè)成為寫字樓租賃主力，外資企業(yè)需求持續(xù)疲軟

　　一直以來，內資企業(yè)都是北京寫字樓市場的成交主力，歷年成交面積占比均高達60%以上。在2020年上半年比例更是創(chuàng)新高，達93.9%。未來，受新冠肺炎疫情全球蔓延、國內外局勢經濟形勢的不明朗，以及外資企業(yè)租戶審批流程長等因素影響，預計內資企業(yè)成交仍將占據市場主導地位。

　　中關村仍是需求主力商圈，石景山通州未來發(fā)展受關注

　　中關村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才資源等方面優(yōu)勢，一直以來是國內IT企業(yè)及跨國公司研發(fā)總部的首選之地。未來三年，中關村將有一些改造項目和少量新增項目入市，預計有眾多科研院所與高校的中關村區(qū)域租賃需求仍將旺盛。

　　自北京城市副中心成立以來，通州商務區(qū)已經吸引了國有銀行、城市商業(yè)銀行、保險公司等金融企業(yè)和大型國有企業(yè)在區(qū)域內購置大面積寫字樓項目，未來將為其他產業(yè)進駐通州起到強大的帶動作用。

　　石景山商圈近年來致力于圍繞老工業(yè)區(qū)升級改造、城市更新以及冬奧會，打造成為京西商務中心，未來首鋼的六工匯、北京銀行保險產業(yè)園等項目將布局于此。

　　政策利好、大面積的供應、相對較低的租金以及舒適的綠化環(huán)境等都將成為其與其他現有商圈競爭的主要籌碼。

　　經濟啟動雙循環(huán)下的供給新趨勢

　　疫情因素導致2020年新項目延遲交付，未來三年供應量較為均衡

　　2020-2023年，北京寫字樓市場共計將有約324萬平方米新增供應入市，其中36.2萬平方米已于上半年完成入市。受新冠肺炎疫情的影響，預計下半年會有部分項目推遲至2021年入市，同時參考2008年奧運會帶來的停工影響前例，預計部分項目為了規(guī)避2022年冬奧會對進度的影響，會提前至2021年完工并投放市場，因此未來三年的供應量分布將較為均衡。

　　核心區(qū)域供應量低，未來主要供應集中在麗澤和通州區(qū)域

　　從未來三年供應分布區(qū)域來看，這些供應僅36%位于核心商圈，非核心商圈占比高達64%，其中又以麗澤和通州占比最高，分別占未來總新增供應的35.2%和16.9%，因此這些區(qū)域將成為未來主要供應源和成交地。

　　來源：戴德梁行