2020年6月，市場熱度持續(xù)、房企去化加速，TOP100房企單月權益銷售金額同比增長13.4%。上半年自3月以來，規(guī)模房企抓住市場窗口期，供貨節(jié)奏及營銷去化力度加碼。百強房企整體的銷售恢復情況好于預期，TOP100房企二季度全口徑業(yè)績規(guī)模高于去年同期。

　　目前，在行業(yè)增速放緩、疊加疫情影響之下，規(guī)模房企競爭加劇，各梯隊房企繼續(xù)保持了分化的格局。TOP50-100和百強之后房企的集中度出現(xiàn)一定回落，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。同時，下半年市場尚處于恢復期、疫情的不確定性猶存。在行業(yè)整體去化承壓之下，對于房企而言，把握市場窗口期、“促銷售、抓回款”仍是重要目標。

　　市場層面，6月28個重點監(jiān)測城市供應明顯放量，并創(chuàng)年內新高；成交環(huán)比小幅回升，但同比由升轉降，與百強房企銷售表現(xiàn)有所背離。疫后在前期積壓的購房需求集中釋放之后，增量購房需求似有增長乏力之勢。預計下半年房地產市場仍具韌性，大概率將延續(xù)復蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或將明顯放緩。

　　業(yè)績

　　6月房企去化加速，二季度業(yè)績高于去年同期

　　2020年6月，市場熱度持續(xù)、房企去化加速，TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額14517.2億元，環(huán)比增長33%。單月業(yè)績同比逐月回升，自4月轉正后進一步提升至13.8%。

　　從累計業(yè)績表現(xiàn)來看，雖然疫情對2020年上半年房企的銷售、交付、結算等各方面的經(jīng)營節(jié)奏都造成了較大的影響。但自3月以來市場熱度回升，規(guī)模房企抓住市場窗口期，供貨節(jié)奏及營銷去化力度加碼。二季度，百強房企整體的銷售恢復情況好于預期，TOP100房企二季度全口徑業(yè)績規(guī)模高于去年同期。

　　目前，市場仍處于恢復期、疫情的不確定性尚存。在行業(yè)整體去化承壓之下，對于房企而言，下半年把握市場窗口期、“促銷售、抓回款”仍是重要目標。

　　格局

　　百強房企規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇

　　在行業(yè)增速放緩、疊加疫情影響之下，規(guī)模房企競爭加劇，各梯隊房企繼續(xù)保持了分化的格局。

　　一方面，2020年上半年，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元。而除TOP10房企外，截至6月末百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻仍同比降低。

　　其中，TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻分別微降0.1%和1.2%至404.8億元和252.9億元，降幅進一步明顯收窄。而TOP100房企和TOP200房企操盤金額入榜門檻的降幅則相比其他梯隊較大。

　　另一方面，從上半年的銷售集中度來看，TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點，權益金額集中度出現(xiàn)一定回落。

　　在目前的市場背景下，規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢日益凸顯。隨著資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)走高。而對于50強之后的房企而言，競爭優(yōu)勢已不再明顯。行業(yè)競爭加劇之下，該梯隊房企的增長空間或將進一步受限。預計全年房企梯隊分化將繼續(xù)加大，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。

　　企業(yè)表現(xiàn)

　　部分房企上半年業(yè)績表現(xiàn)突出

　　從企業(yè)表現(xiàn)來看，規(guī)模房企整體業(yè)績增長趨勢與行業(yè)一致，多數(shù)房企累計業(yè)績同比降低。截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計銷售金額低于去年同期，5家房企累計業(yè)績降幅超20%。

　　但同時，也有部分房企如恒大、世茂、金茂、綠城、禹洲、花樣年等，上半年業(yè)績表現(xiàn)較為突出，累計業(yè)績同比實現(xiàn)逆勢增長。如中國金茂1-6月累計實現(xiàn)全口徑銷售金額1028.7億元，在業(yè)績同比提升的同時，近31%的增幅在規(guī)模房企中也保持前列。上半年，金茂在北京、上海、青島、濟南、南京、杭州等城市的項目業(yè)績貢獻較高。其中，上海海玥虹橋金茂悅5月16日開盤當天熱銷近5億元；張家港智慧科學城6月5日開盤熱銷近8億元；南京河西金茂府6月加推去化率達100%，熱銷7.65億元。

　　目標

　　近半數(shù)房企業(yè)績完成低于40%，下半年銷售壓力較大

　　從2020年規(guī)模房企提出的業(yè)績目標及貨值去化率來看，雖然百強房企一季度業(yè)績規(guī)模同比顯著降低，但多數(shù)企業(yè)對全年市場的整體預期仍保持謹慎樂觀的態(tài)度。據(jù)統(tǒng)計，典型上市房企銷售目標增長率基本在10%左右、少數(shù)房企達20%，增幅在合理范圍內；貨值目標去化率在60%左右，與2019年基本持平。

　　但從這部分典型房企截至目前的業(yè)績目標完成情況來看，2020年上半年，除了恒大、濱江、金茂、龍光、越秀、雅居樂等房企業(yè)績完成情況尚佳之外，36家房企中近半數(shù)房企目標完成率不及40%，3家房企目標完成率低于35%。對于這部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力。

　　市場

　　復蘇動能減弱成交同比由升轉降 下半年延續(xù)復蘇與分化格局

　　2020年6月，28個重點監(jiān)測城市供應明顯放量，并創(chuàng)年內新高；成交環(huán)比小幅回升，但同比由升轉降，降幅達4%，與百強房企銷售表現(xiàn)有所背離。去年基數(shù)較高固然是重要因素，但也反映市場復蘇動能趨于減弱，疫后在前期積壓的購房需求集中釋放之后，增量購房需求似有增長乏力之勢。

　　具體而言，一線城市成交同環(huán)比微降，受限于疫情二次復發(fā)，北京成交明顯走弱，上海成交高位回落，但整體仍處高位，市場熱度依舊不減，廣州、深圳成交環(huán)比繼續(xù)回升，同比跌幅進一步收窄乃至轉正。二三線城市成交環(huán)比小幅回升，但同比由升轉降，各城市市場進一步分化，杭州、青島、常州等市場延續(xù)高熱度，成交同、環(huán)比皆升，徐州更是放量增長，一舉創(chuàng)近年來單月新高，南寧、昆明、無錫等市場需求增長乏力，成交轉升為降，寧波更是顯著縮量，同環(huán)比皆腰斬。

　　各區(qū)域市場整體復蘇進度不一，長三角地區(qū)市場明顯分化，杭州、徐州等成交繼續(xù)回升，上海、南京成交高位回落，但整體跌幅有限，僅寧波成交顯著縮量�；浉郯拇鬄硡^(qū)市場持續(xù)轉暖，市場熱度漸由深圳向其他灣區(qū)城市擴散，廣州、佛山等成交穩(wěn)步提升，東莞顯著受益，成交創(chuàng)近年來單月新高。中西部地區(qū)市場有序復蘇，長沙、西安等成交持續(xù)回升，同比跌幅進一步收窄，重慶、鄭州等成交有所回落，但整體仍處高位。因疫情二次復發(fā)，東北、京津冀地區(qū)市場復蘇進程出現(xiàn)反復，長春、大連等成交仍未達到疫前水平，北京更是明顯走弱。

　　展望未來，國常會、陸家嘴論壇定調：下半年貨幣政策整體保持寬松，但邊際放松空間有限，相對充裕的資金或多或少將流向房地產市場。預計下半年房地產市場仍具韌性，大概率將延續(xù)復蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或將明顯放緩。相對而言，核心一、二線城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升，弱三、四線城市依舊面臨較大的調整壓力，受限于市場購買力透支，部分城市成交或將失速。

　　來源：克而瑞地產研究