延續(xù)逆周期調(diào)控，嚴守“房住不炒”底線
4月地產(chǎn)行業(yè)相關政策分為三類：
一、宏觀經(jīng)濟方面多次出臺寬松的貨幣政策和財政政策；
二、部分地區(qū)在紓困的邏輯下繼續(xù)實施寬松性的房地產(chǎn)調(diào)控政策；
三、多部門表態(tài)，嚴防信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。
貨幣政策方面，中國人民銀行先后下調(diào)存款準備金率、一年期LPR，五年期LPR以及中期借貸便利的操作利率。央行實施寬松性貨幣政策，釋放流動性，對于房企而言，將有助于邊際改善資金壓力，進而促進房企恢復至正常經(jīng)營水平。財政政策方面，中央政治局會議中提到，中國將實施更加積極有為的財政政策，預計積極的財政政策有助于拉動經(jīng)濟增長以及穩(wěn)定居民收入預期，間接地為房地產(chǎn)市場的恢復提供良好的外部環(huán)境。
地方調(diào)控政策包括放松預售限制、允許延期繳納土地出讓金、放寬落戶限制、放寬公積金貸款限制、購房給予契稅補貼以及人才引進等。雖然調(diào)控政策延續(xù)疫情紓困邏輯，但是“房住不炒”仍然是調(diào)控的基本出發(fā)點。因此調(diào)控政策往往力度有限，刺激性政策通常出現(xiàn)“一日游”現(xiàn)象。
信貸流向監(jiān)管方面，中國銀保監(jiān)、央行地方分行以及地方銀保監(jiān)紛紛表態(tài)，嚴防信貸資金違規(guī)入市，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。我們認為個人或者企業(yè)利用疫情期間的信貸優(yōu)惠投機取巧，不具有可持續(xù)性，而且將遭受相關部門的處罰或問責。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，后續(xù)在信貸資金違規(guī)流入方面，監(jiān)管可能更為嚴格。
住宅市場繼續(xù)修復，由快速期步入勻速期
從我們監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，4月全國商品住宅銷售面積為1446.5萬平米，同比下跌25.6%，與上月持平，環(huán)比上漲3.7%，4月住宅市場繼續(xù)保持回暖態(tài)勢。
一線城市同比下降23.3%，降幅較3月收窄，環(huán)比上漲25.3%。核心二線和普通二線城市整體環(huán)比正增長，各城市表現(xiàn)不一。核心二線城市成交面積486.1萬平米，同比下跌22.9%，環(huán)比上漲10.5%。普通二線城市成交面積同比下降17.0%，降幅收窄7.2個百分點，環(huán)比上漲4.4%。三四線城市4月份成交面積同比下降34.5%，環(huán)比下降11.9%。
4月份住宅市場繼續(xù)修復，但修復的速度明顯放緩，與3月基數(shù)較高、房企推貨節(jié)奏加快以及市場發(fā)展需要均有關系。同時，市場表現(xiàn)越發(fā)分化，一線和二線城市市場需求依然堅挺，而三四線城市總體上漲動力不足。從商品住宅成交環(huán)比增速來看，一線和二線城市的環(huán)比增速繼續(xù)保持正增長，而三四線城市的環(huán)比增速由3月的增長轉(zhuǎn)為負增長。從恢復程度的角度來看，一線城市總體已經(jīng)恢復了九成以上，二線城市總體已經(jīng)恢復到八成以上。而三四線城市總體恢復較慢，多數(shù)城市恢復不到五成。
住宅市場總體趨勢向好，同時結(jié)構性分化明顯。對于房企而言，可能會更看中一二線和部分強三線城市，未來銷售或?qū)⒅饕獊碜杂谶@類城市的貢獻。對于政府而言，部分需求過度不足的城市，需要適時出臺合理的邊際放松政策來提振市場信心，促進整個房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
土地市場：供應與成交基本恢復，環(huán)比均實現(xiàn)高速增長
2020年4月全國200城合計供應規(guī)劃建筑面積30812.2萬平米，同比、環(huán)比分別上升20%和68%；土地成交合計規(guī)劃建筑面積18265.7萬平米，同比下降15%，環(huán)比上升65%。
4月土地供應同環(huán)比在3月的基礎上再次實現(xiàn)高增，從環(huán)比來看，各能級城市土地供應均有不同幅度的增長。其中，一線城市環(huán)比增長144%，普通二線城市環(huán)比增長高達110%，核心二線和三四線城市環(huán)比增長均在60%左右。
我們認為后期土地成交仍是以二線和強三線城市為主。第一，房企在2020年的投資布局策略整體是以一二線和強三線城市為主，這就決定了土地成交集中在這些城市。第二，房企投資拿地遵循量入為出的原則，為了保障公司實現(xiàn)有質(zhì)量的高速增長，一定程度上會加強對地塊盈利情況的管控，而二三線城市土地儲備量豐富，且長期需求旺盛，決定了這些城市是房企布局的重點。
房企投資意愿強烈，銷售加快修復，海外債零發(fā)行
投資方面，2020年1-4月，19家典型房企拿地面積5534.3萬平米，同比減少32%；拿地金額3552.5億元，同比減少11%，降幅均進一步收窄。
從投資布局的城市能級來看，2020年1-4月，部分企業(yè)借機戰(zhàn)略性拓展新城市，搶占市場地位，對于城市的選擇上，企業(yè)多傾向于二線城市及熱點三四線城市。
具體來看，2020年1-4月一線城市拿地面積占比為7%，較2019年同期下降1個百分點；核心二線城市拿地面積占比22%，較2019年同期大幅增加5個百分點；普通二線城市和三四線城市的拿地面積占比均有所下降，分別為31%、40%。
銷售方面，TOP200房企4月累計銷售金額同比減少17.3%，降幅較2020年3月進一步收窄。我們預計，伴隨五一假日的到來，規(guī)模房企將繼續(xù)發(fā)力，銷售業(yè)績釋放的節(jié)奏將進一步加快，消費者前期被壓制的需求或?qū)⒂瓉砑嗅尫拧?/P>
融資方面，2020年4月，房企信用債融資規(guī)模1081.92億元，環(huán)比增長6.4%，同比增加74.9%。4月房企境內(nèi)融資活動仍然積極，但信用債平均票面利率為3.91%，環(huán)比比下降0.22個百分點，發(fā)債成本持續(xù)下降。
受海外資本市場大幅波動影響，內(nèi)地房企發(fā)行美元債的熱情驟然減弱，4月無房企發(fā)行美元債。當前形勢下，房企境內(nèi)融資積極，預計未來國內(nèi)融資分化加劇，中小房企未來融資難度將有所增加。
來源：億翰智庫
