根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2019《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》，2019年國內(nèi)資產(chǎn)證券化繼續(xù)高速發(fā)展，發(fā)行量同比增幅超過30%，物業(yè)資產(chǎn)類別更加多樣化，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計更加接近標(biāo)準(zhǔn)化REITs，其中倉儲物流REITs/CMBS發(fā)行增速較快，為近期市場熱點。數(shù)據(jù)中心未來有望成為資產(chǎn)證券化的新型資產(chǎn)類別。"境外"REITs市場也依然很活躍，時隔6年再有新房托赴港上市，此外，"境外"REITs繼續(xù)收購內(nèi)地物業(yè)，2019年收購了19個項目。

　　針對本次疫情突發(fā)對中國市場的影響，戴德梁行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，商業(yè)地產(chǎn)的估值邏輯考量資產(chǎn)未來長期現(xiàn)金流的折現(xiàn)價值，盡管短期內(nèi)現(xiàn)金流受疫情影響，但物業(yè)總體估值不會因為疫情而產(chǎn)生劇烈波動，針對不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)受到的影響程度不同，單純依靠經(jīng)營性收入的資產(chǎn)類型（如酒店、百貨）受到影響及沖擊較大，而有租約保障的物業(yè)類型（如辦公、物流）影響相對較小。

　　同時，他強(qiáng)調(diào)，資產(chǎn)的現(xiàn)金流充足程度是證券化產(chǎn)品按時還本付息的至關(guān)要素，疫情短期影響現(xiàn)金流的情況，會對已發(fā)行產(chǎn)品，監(jiān)測現(xiàn)金流變化提出更高要求。新產(chǎn)品發(fā)行短期內(nèi)或因疫情影響有所放緩，但長期依然被看好，未來"新基建"REITs（物流、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療健康、停車場）或成為下一個行業(yè)增長點。

　　根據(jù)戴德梁行報告，截至2019 年12 月31 日，亞洲市場上活躍的REITs 共計178 支，總市值達(dá)2,924億美元，同比增長約25%，其中日本、新加坡、中國香港三地REITs市值合計占比達(dá)93%。2019 年國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場延續(xù)了前一年快速發(fā)展勢頭，共發(fā)行81單產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1,550.8億元，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模分別同比增長42.1%和36.3%。 其中CMBS 產(chǎn)品發(fā)行46單，類REITs產(chǎn)品發(fā)行23單，CMBN產(chǎn)品發(fā)行12單。同時，國內(nèi)首批發(fā)行的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入產(chǎn)品首個開放期。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2019年底，共有16單類REITs和CMBS產(chǎn)品通過主體回購、續(xù)發(fā)、市場化處置的方式退出終止，累計退出產(chǎn)品規(guī)模435.5億元。從持有物業(yè)數(shù)量來看，已發(fā)行的國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計持有底層物業(yè)423 處，其中零售業(yè)態(tài)在2019年間繼續(xù)擴(kuò)展，奧特萊斯、文創(chuàng)/文旅商業(yè)細(xì)分業(yè)態(tài)于年內(nèi)首次成功發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。截至2019年底，新加坡和中國香港共有16支REITs 持有中國內(nèi)地103處商業(yè)不動產(chǎn)。2019年，兩地REITs在中國內(nèi)地不動產(chǎn)交易十分活躍，共收購16處物業(yè)，處置3處物業(yè)。

　　來源：戴德梁行

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