3月，房地產(chǎn)市場緩步復(fù)蘇，二三線城市的復(fù)蘇速度明顯要好于一線城市，新房成交的同比跌幅基本都在3成以內(nèi)。根據(jù)市場周期發(fā)展規(guī)律，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或是大蕭條時(shí)期，樓市一般也處于下行周期，優(yōu)質(zhì)資源基本都在向核心城市聚集，二線城市和強(qiáng)三線城市毋庸置疑成為房企投資、購房者買房的首選。值得關(guān)注的是，部分核心二三線已在2019年盡顯“疲態(tài)”，步入下行周期，新冠疫情無異于“雪上加霜”，究竟哪些城市會因此“一蹶不振”？哪些城市能夠在疫后率先“強(qiáng)勢”突圍？我們將在下文一一解析。

　　10個(gè)核心二三線連續(xù)6個(gè)月成交下行

　　下行周期or波動行情？

　　回顧38個(gè)二線和強(qiáng)三線城市2019年至今的成交表現(xiàn)，2019年整體保持穩(wěn)定，刨除1-2月因傳統(tǒng)春節(jié)假期對成交的影響之外，其余月份成交面積均維持在3000萬平方米上下波動，2019年12月創(chuàng)階段性新高達(dá)3554萬平方米，而后因遭遇新冠疫情，樓市急轉(zhuǎn)而下，2月幾近“冰點(diǎn)”，3月穩(wěn)步回升至2023萬平方米。

　　分城市來看，我們發(fā)現(xiàn)，10個(gè)典型城市的行情相對獨(dú)立，自2019年下半年以來便開始波動下行，2020年3月較2019年高點(diǎn)的平均跌幅達(dá)到了53%，其中寧波、泉州、鄭州的跌幅最為顯著，均超過了65%，重慶、蘇州、常州等核心二三線城市同樣是榜上有名，究竟是市場壓力下整體成交步入下行周期，還是新冠疫情加劇了短期波動行情，后期仍有望突圍而出呢？

　　常州、蘇州：“升-降-升”

　　處于高位盤整階段

　　疫后短期內(nèi)復(fù)蘇動力較強(qiáng)

　　常州、蘇州的情況相對類似，2015-2017年基本都迎來過一輪上行周期，而后2017-2018年市場熱度稍有回落，不過也基本處在波動期，2019年初再度回升，年中成交量才開始震蕩下行，延續(xù)至今。依據(jù)其周期變化的規(guī)律，我們認(rèn)為，這類城市的成交量仍處于爬升階段，疫后短期內(nèi)復(fù)蘇動力較強(qiáng)，2020年整體成交仍有望保持小幅微增。

　　從蘇州、常州近期的樓市變化，我們也不難看出端倪：樓市成交方面，3月蘇州、常州的新房成交量環(huán)比大增，同比跌幅均保持在2成之內(nèi)，算是不同能級城市中復(fù)蘇較為顯著的。從周度數(shù)據(jù)來看，蘇州4月3周累計(jì)成交已達(dá)69.83萬平方米，最近一周成交量高達(dá)29.1萬平方米，環(huán)比上升了7.81%。

　　土拍方面，兩地基本也在迅速回歸正軌，市場信心加速建立。4月9日，蘇州開啟今年的第四場土拍，兩宗涉宅用地分別以13.71%、14.06%的溢價(jià)率成交，而一周前的4月1日，10宗地塊同樣攬金132億元。常州的土地市場則更為火爆，年初至今已有3宗單價(jià)破萬地塊成交，4月10日成交的楊板村地塊樓面價(jià)高達(dá)19793元/㎡，常州新地王再被刷新。

　　綜上，我們認(rèn)為，蘇州、常州的下行行情并不具有可持續(xù)性，短期內(nèi)隨著地市火爆的正向傳導(dǎo)，樓市仍有進(jìn)一步復(fù)蘇的空間。加之近期兩地均有不同程度的人才激勵政策，二季度市場仍有望保持穩(wěn)步上行，持續(xù)回升。

　　沈陽、長春：樓市成交周期性顯著

　　4-7月為傳統(tǒng)熱銷期，二季度成交可期

　　沈陽、長春作為東三省核心城市，樓市周期表現(xiàn)還是有一定的相似之處：一方面從從大趨勢來看，整體波動性不強(qiáng)，沈陽的月度成交中樞集中在100-150萬平方米，長春的月度成交中樞集中在60-80萬平方米,值得關(guān)注的是長春在2018年下半年以來還是迎來了一波火熱行情，月度成交一度攀升至80-100萬平方米，至2019年下半年才有了顯著下挫。另一方面，從小周期來看，4-7月為東北樓市傳統(tǒng)熱銷期，每年年中沈陽、長春基本都會迎來一波火熱行情。基于此，我們認(rèn)為，沈陽、長春二季度成交回升的可能性相對較大，大概率回歸到自身原本的成交中樞。

　　寧波、濟(jì)南、佛山、鄭州

　　近幾年成交回落且波動加劇

　　2020年大概率低位徘徊

　　寧波、濟(jì)南、佛山、鄭州的新房成交月度行情波動還是比較顯著的，共性特征如下：一方面2015年以來行情走勢呈現(xiàn)出“M”型，基本都迎來了兩次需求爆發(fā)的高點(diǎn)，不過成交面積中樞有“下移”征兆，高點(diǎn)一次不如一次。另一方面，當(dāng)前基本也都處于下行周期，且3月成交同比跌幅基本都在3成以上，市場短期恢復(fù)較為困難。預(yù)判后市，我們認(rèn)為，這類城市二季度行情會持續(xù)低迷，整體成交依舊會保持低位波動。

　　重慶、泉州：經(jīng)歷漫長的上行周期

　　需求透支嚴(yán)重，預(yù)期成交仍將穩(wěn)步回落

　　最后一類為重慶和泉州，因這兩個(gè)城市2015年以來沒有顯著的上下行周期，因而我們將時(shí)間軸延展到了2019年至今，總體來看，其目前處于下行周期的特征還是比較顯著的，這兩個(gè)城市的月度成交量基本都在2018-2019年迎來了顯著高點(diǎn)，而后開啟了穩(wěn)步回落。預(yù)判其2020年二季度走勢，我們認(rèn)為，這樣的下行趨勢還將延續(xù)，成交量預(yù)期穩(wěn)步回落，整體維持在歷史低位。

　　一方面從兩地目前商品住宅的成交情況來看，復(fù)蘇相對緩慢，3月重慶僅成交115萬平方米，同比下降了51%，一季度成交累計(jì)同比也下降了57%。泉州如是，3月成交和成交累計(jì)同比跌幅均在6成以上。另一方面，兩地樓市都不算是“大漲大跌”型，經(jīng)歷了漫長的爬升期之后，房價(jià)顯著增長，需求集中爆發(fā)后，也會迎來階段性的疲軟期，以重慶為例，2017年前房價(jià)基本還維持在8000元/平方米，至今已然攀升至12000元/平方米，基本也接近了當(dāng)?shù)氐馁徺I力極限，成交量階段性回調(diào)也在預(yù)期之中。

　　綜上，我們分析了10個(gè)近半年來處于下行周期的核心二三線城市，可以得出，首先，新冠疫情可能是加速短期內(nèi)樓市下行的重要導(dǎo)火線，但是3月以來，隨著各地陸續(xù)復(fù)工，疫情得以控制，整體負(fù)面效應(yīng)在減小。其次，不同城市的復(fù)蘇進(jìn)程快慢不一，我們認(rèn)為，按復(fù)蘇程度排序應(yīng)是：常州、蘇州>沈陽、長春>寧波、濟(jì)南、佛山、鄭州>重慶、泉州。具體來看：

　　以長三角核心區(qū)的常州、蘇州為典型代表，地市大熱強(qiáng)化樓市向好預(yù)期，當(dāng)前整體成交穩(wěn)步恢復(fù)，基本已經(jīng)接近去年同期水平。

　　沈陽、長春即將迎來營銷旺季，預(yù)計(jì)二季度仍將保持穩(wěn)中有增態(tài)勢。

　　寧波、濟(jì)南、佛山、鄭州因近些年來行情延續(xù)低位波動，短期內(nèi)若無利好，預(yù)期2020年也將延續(xù)低位徘徊趨勢。

　　而諸如重慶、泉州等城市，因前期需求透支嚴(yán)重、房價(jià)也基本上漲到居民購買力瓶頸，二季度成交預(yù)期仍將穩(wěn)步下行。

　　來源：克而瑞地產(chǎn)研究