2020開年以來的第一只黑天鵝——突如其來的肺炎疫情除了讓整體經(jīng)濟形勢產(chǎn)生擔憂之外，也引發(fā)了業(yè)界對寫字樓市場產(chǎn)生影響的關注。當下的疫情“危險”與“機遇”并存，或?qū)⑹菍懽謽鞘袌龅囊粋�轉(zhuǎn)折點。我們先簡單回顧一下2019年一線城市寫字樓市場，再從短期、中長期兩個層面深入分析新型冠狀病毒對寫字樓市場的影響和預判，為企業(yè)下一步?jīng)Q策提供參考。
租賃市場承壓，投資市場活躍
2019年受宏觀經(jīng)濟增速放緩和中美貿(mào)易摩擦等不確定因素影響，企業(yè)縮減成本擴張愈加保守，租賃意向也趨于謹慎，對P2P行業(yè)的持續(xù)調(diào)整和加強監(jiān)管使得金融類企業(yè)出清和退出頻現(xiàn)，寫字樓市場整體需求有所放緩。
從我們跟蹤監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，2019年全國重點城市寫字樓租金水平均出現(xiàn)了不同程度的下滑，一、二線城市的空置率從2019年以來一直處于攀升狀態(tài)。其中，上�？罩寐仕阶罡哌_14.35%，而廣州空置率漲幅最大，第四季度較第三季度環(huán)比增長了4.79個百分點至13.10%。
2019年下半年一線城市寫字樓市場空置率走勢
資料來源：中指寫字樓版
一線城市租戶結(jié)構(gòu)以銀行、保險、券商為代表的金融機構(gòu)、律所為代表的專業(yè)服務業(yè)以及TMT科技行業(yè)為主，在大宗租賃交易中占比超82%，是寫字樓租賃需求的主要來源。
2019年一線城市寫字樓市場租戶分析（按數(shù)量）
資料來源：中指寫字樓版
相較于租賃市場，2019年投資市場整體表現(xiàn)則相對活躍。一線城市大宗交易總額超2000億元，北京和上海交易額都超過800億元，北京更是創(chuàng)歷史新高。
物業(yè)類型方面，辦公業(yè)態(tài)依然最受投資者青睞，其次是商業(yè)和綜合體。而由于核心位置資源稀缺，城市更新則為買家進入核心區(qū)域提供另外一種機會，其中也出現(xiàn)了不少商改辦、酒改辦模式。
買家方面，以銀行、TMT為代表的內(nèi)資自用型買家以及機構(gòu)投資者為主，外資機構(gòu)關注也有所增多，持續(xù)加大對一線城市的布局。
2019年一線城市大宗交易分析（按交易額）
2019年一線城市大宗交易分析（按交易筆數(shù)）
資料來源：中指寫字樓版，CBRE
寫字樓市場短期波動，長期維穩(wěn)
此次新型冠狀病毒的突襲，對各行各業(yè)均造成了不同程度的沖擊，深度影響寫字樓市場和企業(yè)發(fā)展。受疫情影響，企業(yè)對于寫字樓的租賃需求在短期內(nèi)勢必會更加謹慎，擴租和換租的需求會有所減少。
此次疫情對寫字樓市場的影響很大程度上還取決于其租戶的抗風險能力。其中，中小企業(yè)現(xiàn)金儲備少，抗風險能力較差，中小企業(yè)的倒閉也會造成短期內(nèi)失業(yè)增加的風險。鑒于此，2月3日，北京市政府出臺政策鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區(qū)對采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財政補貼。
2019年北京寫字樓租戶人員規(guī)模
資料來源：中指寫字樓版
從中長期來看，疫情對于寫字樓市場影響有限。一方面，一線城市租戶結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，寫字樓主力需求并不會出現(xiàn)較大變化。另外一方面，受工人延遲返工、暫停生產(chǎn)影響，部分項目入市將有所延期，在一定程度上也會緩解市場供應的壓力。此外，這次疫情也會促使更多業(yè)主和企業(yè)關注辦公場所的環(huán)境、物業(yè)管理、靈活辦公等，有利于加速寫字樓市場提質(zhì)增效。
“宅經(jīng)濟”催化 寫字樓交易“線下”轉(zhuǎn)“線上”
突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情，也讓這個春節(jié)變得格外特別，人們?yōu)榱丝箵粢咔楦噙x擇宅在家中。延遲返工、售樓處關閉、經(jīng)紀機構(gòu)暫停營業(yè)，短期內(nèi)對寫字樓市場將會有不小的沖擊，銷售和租賃都將面臨下行壓力。新的場景刺激了新的需求。目前萬科、當代、遠洋等房企已打造網(wǎng)上看房的平臺。未來借助5G、VR等新技術實現(xiàn)，網(wǎng)上看房、看鋪將成為新的趨勢和爆發(fā)點。
鑒于線下交易的萎縮和暫緩，商業(yè)運營的模式也在逐步發(fā)生改變，有望加速推動線上交易易模式。另外，抗疫情也會促使商業(yè)運營企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)建設和基于數(shù)據(jù)層面的運用能力得到更大的提升。目前寫字樓市場的發(fā)展面臨瓶頸，對經(jīng)紀人而言，需要對目標客群快速滲透，借助新技術、新玩法更高效地觸達目標客群。調(diào)動和挖掘流量帶來的寫字樓交易生態(tài)閉環(huán)內(nèi)各個環(huán)節(jié)的消費潛力。
“線上獲客”正成為房企實現(xiàn)與購房者有效溝通的橋梁�；趯懽謽蔷�上交易的微網(wǎng)站、小程序正在崛起，或?qū)⒂瓉泶禾臁Ｖ兄秆芯吭涸诖舜我咔橹�，為了支持企業(yè)做好內(nèi)功共渡難關，從2月1日起免費開放網(wǎng)上租售中心，為商辦開發(fā)商、業(yè)主、資管提供寫字樓、商鋪房源推廣服務，實現(xiàn)線上精準獲客和經(jīng)紀人推廣。
總結(jié)與建議
在經(jīng)濟放緩、供應持續(xù)加碼、需求走弱、疫情等多重因素的疊加影響下，今年企業(yè)層面流動性將面臨挑戰(zhàn)，未來融資繼續(xù)收緊的可能性不大，而在防范風險的要求下，化解行業(yè)杠桿壓力，保障行業(yè)資金面平穩(wěn)的調(diào)控思路將會日趨清晰，行業(yè)融資政策有望迎來邊際改善，且在疫情沖擊下逆周期調(diào)節(jié)可能會加大力度。
業(yè)主方面，面臨競爭持續(xù)加碼的寫字樓市場，需要積極調(diào)整租賃策略，給予多元化優(yōu)惠激勵政策，根據(jù)實際情況適時下調(diào)或者減免租金，幫助企業(yè)租戶尤其是品質(zhì)較好但是短期面臨資金壓力的中小企業(yè)共度時艱。
供應方面，受工人延遲返工、暫停生產(chǎn)影響，一二季度新增供應將有所放緩，隨著疫情的平穩(wěn)，生產(chǎn)恢復，房企資金壓力，施工和新竣工的項目將持續(xù)入市，全年新增供應預期或有所減少但整體供應量持續(xù)較大的趨勢不變。
運營方面，鑒于線下交易的關閉和暫緩，寫字樓市場空置壓力持續(xù)，房企亟待尋找新的營銷和交易模式，有望加速推動線上交易的實現(xiàn)，對于寫字樓的發(fā)展、數(shù)據(jù)的公開透明都有積極地作用，有利于推動商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)建設和基于數(shù)據(jù)層面的開發(fā)運營策略分析。
投資市場方面，短期內(nèi)負面情緒和商務活動的削減可能會導致房地產(chǎn)投資活動有所放緩。但未來隨著金融領域的進一步開放，貨幣政策也有望進一步放寬和利率下調(diào)，部分業(yè)主和開發(fā)商也可能面臨現(xiàn)金流方面的挑戰(zhàn)，是投資機構(gòu)抄底的好機會。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
