疫情至今已經(jīng)一年，全球經(jīng)濟仍在受到影響，寫字樓市場何時能走出疫情陰影？戴德梁行近日發(fā)布《2020年全球?qū)懽謽鞘袌鲇绊懪c復(fù)蘇》研究報告，預(yù)測全球?qū)懽謽亲赓U基本面將受到新冠肺炎疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟衰退以及居家辦公趨勢的顯著影響，但是到2022年將開始改善，并于2025年全面復(fù)蘇。

　　《2020年全球?qū)懽謽鞘袌鲇绊懪c復(fù)蘇》重要研究結(jié)論：

　　預(yù)計2022年第一季度，隨著世界經(jīng)濟和就業(yè)全面復(fù)蘇，寫字樓需求、空置率、租金全面好轉(zhuǎn)；

　　預(yù)計到2025年，全球?qū)懽謽强罩寐驶貧w危機前11%的平均水平，租金恢復(fù)到危機前最高水平。

　　全球視角，寫字樓復(fù)蘇初見曙光

　　我們有兩個重要發(fā)現(xiàn)。首先，毫無疑問，此次疫情將給寫字樓租賃市場的基本面帶來極大的影響。很多企業(yè)正在減少辦公場所布局。事實上，寫字樓的空置率已經(jīng)達(dá)到史上最高水平。

　　第二個有趣、甚至始料未及的重要發(fā)現(xiàn)是寫字樓市場已經(jīng)開始復(fù)蘇。很大程度上是因為就業(yè)崗位增加，尤其是使用辦公場所的就業(yè)出現(xiàn)了增長。

　　居家辦公是目前的趨勢，我們認(rèn)為這種趨勢還會增長，實際上因為此次新冠疫情，長期居家辦公將出現(xiàn)雙倍增長。同時，我們預(yù)計靈活彈性辦公的人員，時而居家辦公，時而公司辦公，也會增加。隨著經(jīng)濟形式的扭轉(zhuǎn)，辦公場所就業(yè)的增長，將沖抵居家辦公所造成的影響。

　　全球復(fù)蘇下的中國速度

　　中國大陸的經(jīng)濟已于二季度回歸正向增長，寫字樓市場開始復(fù)蘇。整體大中華區(qū)寫字樓市場凈吸納量已于三季度遠(yuǎn)超出基準(zhǔn)預(yù)測水平，年內(nèi)累計940萬平方英尺，為原全年基準(zhǔn)預(yù)測 (430萬平方英尺) 的兩倍之余。我們預(yù)計隨著可選擇的優(yōu)質(zhì)項目不斷入市，尤其在非核心區(qū)，將促使一部分租戶搬遷并擴張，對整體市場吸納量產(chǎn)生正面影響。

　　然而，與亞太區(qū)其他市場十分相似，大中華區(qū)在面臨疫情考驗的同時也正迎來寫字樓的供應(yīng)潮。在考慮到項目有可能延期的背景下，基準(zhǔn)預(yù)測大中華區(qū)寫字樓市場平均空置率將從當(dāng)前的21%，于2021年末攀升至最高點26%。預(yù)計2022年末整體寫字樓市場需求將超出供應(yīng)，空置率則將在2023年開始下滑。

　　隨著空置率的不斷攀升，甲級寫字樓平均有效租金也隨之下降。2020年上半年大中華區(qū)平均租金下降了6.0%；我們預(yù)測，2020年末將比2019年末租金水平下降8.0%，2021年將繼續(xù)下調(diào)5.2%，跌至最低點。隨著空置率的下降，平均租金預(yù)計將于2022年末開始反彈，并在2023、2024年呈顯著增長趨勢。

　　大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie表示，報告研究的所有地區(qū)中，估計中國大陸的結(jié)構(gòu)性辦公需求在2022--2030年間受到居家辦公政策的影響最小。2020年第一季度，中國大陸成功實施短暫的停工舉措，從而迅速恢復(fù)正常的寫字樓辦公狀態(tài)，并未根本改變大家的工作習(xí)慣。

　　中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示，我們預(yù)計中國大陸約有85％以上的租賃需求來自國內(nèi)公司。通常情況下，這些公司與西方公司在企業(yè)文化方面具有顯著差異。此外，大家對全職居家辦公會帶來有效成果或成為主流辦公方式這一觀點普遍持懷疑態(tài)度。

　　《2020年全球?qū)懽謽鞘袌鲇绊懪c復(fù)蘇》是系列研究的首份報告，該系列由四部分構(gòu)成，針對寫字樓市場的未來及其在后疫情環(huán)境中發(fā)揮的作用，提供全新和深入的洞察。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc