房訊網(wǎng)訊 近日，仲量聯(lián)行發(fā)布青島市房地產(chǎn)市場回顧與展望，報告顯示，在青島金融服務(wù)業(yè)逐漸退場，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)穩(wěn)定支撐辦公樓市場的租賃需求；租金同比降幅創(chuàng)十年之最，帶動辦公升級需求大幅增加。郊區(qū)零售地產(chǎn)顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間，成為品牌拓展的必爭之地。政策從嚴(yán)使得高端住宅市場持續(xù)降溫，新房價格同比下降5.5%。高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲市場因消費需求的穩(wěn)定增長，其核心項目表現(xiàn)良好，但隨著未來供應(yīng)高峰持續(xù)，市場將出現(xiàn)分化現(xiàn)象。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)因素不穩(wěn)定直接帶來青島商業(yè)地產(chǎn)不同物業(yè)市場資產(chǎn)表現(xiàn)的下行壓力，但整體凈吸納量處于正值，表明各物業(yè)市場仍有需求增長的驅(qū)動因素�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。

　　辦公樓市場供量放緩 市場格局日趨穩(wěn)定

　　青島全市整體辦公樓存量為471萬平方米，較去年新增27.9萬平方米，市場規(guī)模增速有所放緩。近幾年由于新增供應(yīng)和區(qū)域成熟，推動金家?guī)X和市北CBD凈吸納量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市場格局，分別占到市場總存量的31%、18%和39%。三個區(qū)域的招商策略卻各有不同，香港中路依然是金融機構(gòu)以及外資專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)入青島的首選區(qū)域；金家?guī)X金融區(qū)成為青島金融企業(yè)聚集度最高的區(qū)域；而市北CBD正在成為互聯(lián)網(wǎng)、信息科技、新媒體等新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的聚集區(qū)。

　　在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新舊動能轉(zhuǎn)換的背景下，青島辦公樓市場需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。在2016年貢獻(xiàn)了39%租賃需求的金融類企業(yè)，其租賃占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新興金融企業(yè)，占比大幅下降。自2016年以來，互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作已過去三年，其辦公需求占比已由原來的三分之二下降至三分之一。但保險類等傳統(tǒng)金融行業(yè)的租賃需求保持穩(wěn)定增長的趨勢，健康險及保險科技的發(fā)展勢頭持續(xù)升溫，推動保險行業(yè)的辦公需求增加。華夏人壽及同方全球人壽分別在市北CBD租下超過2,000和1,000平米的辦公面積。專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的租賃需求穩(wěn)定上升，在全年1,000平方米以上的大宗租賃成交中占到39%。雖然品牌聯(lián)合辦公在青島的一級和二級租賃市場均有發(fā)展瓶頸，但本土運營商則保持積極擴(kuò)張，推動靈活辦公市場滲透率上升至0.9%。新媒體等新經(jīng)濟(jì)類企業(yè)異軍突起，成為新增需求亮點，使整個市場的租戶結(jié)構(gòu)更加均衡多元。

　　租金同比降幅創(chuàng)十年之最，帶動辦公升級需求走高。市場需求疲軟令辦公樓租金持續(xù)承壓，截至2019年第四季度，整體及甲級辦公樓租金分別同比下降4.7%和4.8%，創(chuàng)2010年以來最大降幅。但租金下降也帶動了辦公升級需求，全年近五分之一的租賃交易來自于企業(yè)從乙級向甲級搬遷的升級，較2016年提升5個百分點。

　　市場平均租金止跌企穩(wěn)，新經(jīng)濟(jì)帶來需求增長新亮點。多方對于2020年的經(jīng)濟(jì)展望仍處悲觀情緒中，青島辦公市場整體需求增長將更趨謹(jǐn)慎。預(yù)計整體辦公樓租金震蕩企穩(wěn)，甲級市場租金將在明年達(dá)到5%左右的同比降幅后觸底，并維持低位運行。需求預(yù)測方面，教育類以及科技媒體通訊類企業(yè)，都將是未來辦公市場需求增長的新亮點。

　　零售地產(chǎn)市場新增供應(yīng)于年底集中釋放

　　2019年青島零售市場核心商圈供應(yīng)增速放緩，但年末有34萬平米的新增供應(yīng)集中釋放于城郊區(qū)域。近幾年隨著產(chǎn)業(yè)和人口向西海岸、高新區(qū)、膠州、即墨等區(qū)域擴(kuò)散，加之基礎(chǔ)設(shè)施的引導(dǎo)，使得郊區(qū)城鎮(zhèn)體系迅速發(fā)展成熟，多因素促進(jìn)零售商業(yè)向郊區(qū)下沉。預(yù)計到2025年，青島郊區(qū)商業(yè)市場存量將占到整體市場規(guī)模的43%。

　　2019年青島優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場整體凈吸納量為47.6萬平方米，較去年增加了18萬平方米。從全年的需求表現(xiàn)來看，時尚類、餐飲類、生活類品牌仍是市場上比較活躍的主體。餐飲類約占租賃年成交量的23%，但擴(kuò)張意愿呈現(xiàn)兩極化和精細(xì)化趨勢�？驮捶�(wěn)定且需求面積較大的火鍋、海鮮等正餐類餐飲普遍在街區(qū)商業(yè)或裙樓底商項目尋求擴(kuò)張；而瘦身進(jìn)駐購物中心的餐飲品牌正在通過差異化和精細(xì)化定位鎖定細(xì)分客群；服飾類品牌近幾年受電商沖擊較大，整體擴(kuò)張趨勢放緩，但同樣呈現(xiàn)精細(xì)化發(fā)展趨勢，比如服飾品牌集合店正在通過拆分單獨開店的模式強化品牌認(rèn)知和定位。同時，隨著國潮復(fù)興的持續(xù)升溫，鄂爾多斯、波司登等國貨品牌在注入年輕化與設(shè)計感的新元素后也呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢。家居生活品牌正突破單一品類小型店鋪的模式，向涵蓋家居、小家電、廚具、美妝、飾品、服裝、玩具，甚至家具等綜合性跨界的大店模式發(fā)展，例如無印良品中國第6家大型旗艦店入駐銀座商城，涵蓋家居、餐飲、電器、親子、手作體驗等多種業(yè)態(tài)。同時，采取渠道直采、高效周轉(zhuǎn)的倉儲式進(jìn)口品牌集合店KKV也強勢進(jìn)駐青島市場。

　　市場租金保持穩(wěn)定，經(jīng)營策略兩極化發(fā)展。截至2019年第四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場整體平均租金為251元/平方米/月，環(huán)比及同比分別小幅上漲0.3%及1.8%。隨著消費格局演變及市場競爭加劇，購物中心的經(jīng)營策略也在呈現(xiàn)多元化趨勢。運營較為成熟的購物中心更看重于品牌組合和檔次定位，并引領(lǐng)核心商圈市場租金穩(wěn)定上漲；而對于運營尚不穩(wěn)定的購物中心，提升入駐率成為階段性訴求，因此業(yè)主往往通過較優(yōu)惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養(yǎng)。

　　商業(yè)重心向郊區(qū)進(jìn)一步下沉。未來12個月，郊區(qū)商業(yè)將成為青島零售地產(chǎn)市場的主要基調(diào)，2020年近15萬平米的新增供應(yīng)將全部位于近郊板塊，主要是西海岸新區(qū)和城陽區(qū)，青島零售商業(yè)版圖正在向近郊板塊加速下沉。

　　政策從嚴(yán)高端住宅市場持續(xù)降溫

　　今年以來住宅市場持續(xù)降溫，緊縮政策影響下市場逐漸趨于理性。全市整體年成交量約為12.1萬套，較去年減少2.4萬套。高端住宅市場年成交量為1,461套，較去年小幅減少430套。自2016年，住宅用地成交量呈上升趨勢，導(dǎo)致普通住宅存量上升了4.9萬套，截至年底全市可售住宅總套數(shù)為15.9萬套。

　　高端住宅新房價格同比下降5.5%。在經(jīng)歷了嚴(yán)峻的政策周期之后，以價換量成為下半年青島住宅市場主要的階段性訴求，影響全年住宅價格表現(xiàn)。高端住宅新房價格同比下降5.5%，為近五年來的首次明顯下跌，二手房市場同樣呈現(xiàn)穩(wěn)中有跌的趨勢。2019房地產(chǎn)市場的低位運行加之2020年經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)期不確定性增加，預(yù)計上半年投資增速將有所放緩。同時政策環(huán)境持續(xù)收緊，疊加前期積壓的需求集中釋放，2020年上半年需求釋放積極性將有所減弱，給整體市場價格帶來一定下行壓力。

　　高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲市場：非核心區(qū)域項目去化周期拉長

　　作為以生產(chǎn)制造和港口貿(mào)易為主要經(jīng)濟(jì)驅(qū)動的城市，青島的整體物流倉儲市場需求受到2019年制造業(yè)的增速放緩和國際貿(mào)易局勢的不穩(wěn)的影響表現(xiàn)。加之今年大量新增供應(yīng)多數(shù)位于非核心倉儲市場，區(qū)位及基礎(chǔ)設(shè)施尚待成熟，多個新項目經(jīng)歷了較長的前期蓄客及去化周期。截至2019年第四季度，全市非保稅高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲市場總存量約為159萬平方米，全年新增供應(yīng)32萬平方米，整體市場空置率上升6.3個百分點至13.4%。

　　消費需求的穩(wěn)定增長鞏固了核心市場項目的資產(chǎn)表現(xiàn)。網(wǎng)購和商超消費需求保持穩(wěn)定增長，有效提振和補充了實體經(jīng)濟(jì)對青島倉儲市場帶來的影響，基于配送高頻性和便利性的要求，生活資料類商品的倉儲需求通常集中于交通便利的核心細(xì)分市場，例如空港附近和膠州上合示范區(qū)，推動核心區(qū)域租金穩(wěn)定小幅增長。截至2019年第四季度，全市非保稅高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲市場平均租金為0.77元/平方米/天，同比上漲4.7%。

　　供應(yīng)高峰持續(xù)，市場表現(xiàn)分化。今年倉儲用地的成交高峰將在未來兩到三年內(nèi)對物流倉儲市場的新增供應(yīng)帶來更大競爭壓力， 2020年預(yù)計將有超過60萬平米的新項目交付。新機場搬遷將推動市場格局重構(gòu)，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)及即墨大信鎮(zhèn)附近未來或?qū)⒊蔀樾屡d物流倉儲市場。由于高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲設(shè)施的運營對區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施的依賴度較高，在新增供應(yīng)持續(xù)放量和宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素增加的背景下，預(yù)計核心市場和非核心市場租金表現(xiàn)將呈分化趨勢。

　　來源：仲量聯(lián)行

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