2020年三季度，國內(nèi)商辦投資市場逐漸復(fù)蘇，寫字樓、零售物業(yè)、倉儲(chǔ)物流等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊均出現(xiàn)不同程度的需求回暖。本季度內(nèi)國內(nèi)共錄得55宗商業(yè)類大宗交易，總成交額達(dá)到483.93億元，成交面積173.47萬㎡；其中上海、北京、廣州、深圳四個(gè)一線城市錄得383.15億元，占比近八成；成交面積66.91萬㎡，占比近四成。

　　綜合數(shù)據(jù)來看，寫字樓依然占據(jù)大宗交易成交額的最大份額，一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓仍為投資熱點(diǎn)，另外京杭周邊的工業(yè)廠房、大灣區(qū)的物流倉儲(chǔ)等工業(yè)物業(yè)較為走俏，熱度僅次于寫字樓。

　　成交量

　　上海市場整體最為活躍 滬杭、廣深周邊城市工業(yè)物業(yè)交易密集

　　成交量方面，CREIS·中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測的商辦類大宗交易數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，全國21個(gè)城市（上海、廣州、北京、深圳、重慶、東莞、杭州、義烏、廈門、溫州、咸陽、金華、惠州、無錫、天津、成都、昆山、中山、肇慶、常熟、佛山）共錄得55宗商業(yè)物業(yè)成交案例，其中32宗發(fā)生在一線城市，上海、廣州屬交易最集中城市，交易宗數(shù)分別是：14宗、11宗，另外，北京、深圳分別錄得5宗、4宗，新一線城市中重慶、杭州市場相對(duì)活躍，分別錄得2宗交易。

　　從大宗交易的區(qū)域分布來看，華東、華南以及華北區(qū)域的京津的成交活躍度較高，另外西南區(qū)域的成渝也有一定的成交案例。具體來看，滬杭周邊的無錫（3宗）、常熟（1宗）、金華（1宗）、義烏（1宗）、昆山（1宗），廣深周邊的東莞（2宗）、中山（1宗）、惠州（1宗）、肇慶（1宗）、佛山（1宗）等城市均有工業(yè)廠房、物流倉儲(chǔ)的成交案例，這表明在大宗成交放緩的背景之下，工業(yè)物業(yè)仍較為走俏。

　　成交額、成交面積

　　一線城市成交額占比近八成 面積占比近四成

　　三季度，從成交額和成交面積來看，國內(nèi)投資市場整體表現(xiàn)有所回暖，總成交額達(dá)483.93億元，成交面積173.47萬㎡；其中北上廣深錄得383.15億元，占比79.18%；成交面積66.91萬㎡，占比38.57%。

　　具體來看，三季度國內(nèi)市場代表性的大宗交易案例包括：顥騰投資聯(lián)合境外投資人合資約40億元收購北京悅秀城項(xiàng)目；人保集團(tuán)以近50億元整棟買下深圳羅湖招商中環(huán)大廈作為南方總部；外資機(jī)構(gòu)投資人28億元收購上海長城金融大廈；國海證券13.8億元購上海綠地外灘中心C1棟寫字樓；宏利及ESR成立新合資企業(yè)，17億元收購PGGM旗下位于廣州、昆山、無錫及東莞的四項(xiàng)物流資產(chǎn)。

　　物業(yè)類型

　　寫字樓仍是投資者關(guān)注重點(diǎn) 工業(yè)物業(yè)交易升溫

　　三季度，從大宗交易物業(yè)類型的交易總額來看，寫字樓占比超過三分之一，表明寫字樓依然最受機(jī)構(gòu)投資者青睞；其次為工業(yè)物業(yè)（含物流倉儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)廠房等），占比近三成；商業(yè)零售類物業(yè)成交約為26%，其余為綜合體和公寓，占比合計(jì)為8.69%。從成交項(xiàng)目的物業(yè)類型的宗數(shù)來看，工業(yè)物業(yè)成交宗數(shù)超過寫字樓，達(dá)到28宗，占據(jù)成交市場半壁江山；其次為寫字樓和商業(yè)零售類，分別為15宗和10宗，占比分別為27.28%和18.15%，公寓和綜合體項(xiàng)目各1宗，占比均為1.87%。

　　伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行及產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)的影響，制造類企業(yè)出讓廠房增多，華東地區(qū)（如無錫、常熟、金華、義烏等城市）廠房物業(yè)交易不斷升溫。另外北京的數(shù)據(jù)中心投資熱度快速提升，三季度萬國數(shù)據(jù)與中信產(chǎn)業(yè)基金合作完成兩宗數(shù)據(jù)中心投資。

　　近年來，數(shù)據(jù)中心、物流、冷鏈等另類資產(chǎn)在國家的規(guī)劃利好下廣受關(guān)注，但受困于一線、新一線城市土地集約化利用等客觀限制，此類交易多外溢至周邊城市。今年受疫情影響，大量的消費(fèi)需求從線下轉(zhuǎn)為線上，倉儲(chǔ)物流物業(yè)的大宗交易將繼續(xù)受益于消費(fèi)線上化的結(jié)構(gòu)性趨勢。

　　買家類型、交易類型

　　內(nèi)資買家為絕對(duì)主力 資產(chǎn)交易投資額占比過半

　　三季度，從收購方企業(yè)性質(zhì)來看，內(nèi)資買家的購置需求活躍，占據(jù)大宗投資市場的“絕對(duì)主力”，境內(nèi)險(xiǎn)資、大型TMT和金融公司是最活躍的買家。在境外疫情的持續(xù)影響下，差旅限制依然是制約外資買家交易推進(jìn)的主要因素，外資投資總額差強(qiáng)人意。

　　鑒于本季錄得的多宗寫字樓交易的交易目的多為自用，因此交易類型以資產(chǎn)交易為主，成交總額占比超過一半。個(gè)別商業(yè)零售項(xiàng)目則以股權(quán)交易的方式進(jìn)行（如8月28日，王府井?dāng)M收購由西安榮華集團(tuán)有限公司持有的陜西榮奧100%股權(quán)，以達(dá)到持有該公司開發(fā)并持有的榮華奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目的目的），部分經(jīng)營不善的廠房物業(yè)則以不良資產(chǎn)法拍的方式進(jìn)行交易。

　　總結(jié)與展望

　　9月，國務(wù)院公布了北京、湖南、安徽三個(gè)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的總體方案和浙江自貿(mào)區(qū)擴(kuò)展區(qū)域方案。商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，在自貿(mào)區(qū)政策紅利的刺激下，有望為寫字樓、工業(yè)和大宗交易市場帶來新的發(fā)展契機(jī)。整體而言，機(jī)構(gòu)投資者仍著重于寫字樓市場，尤其是中心地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓；同時(shí)，也有更多的投資者尋求有增值空間、產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰的陳舊寫字樓項(xiàng)目，尋求改造升值的機(jī)會(huì)。

　　未來一年資產(chǎn)價(jià)格還將存在橫盤或下行的可能，不過在疫情的有效防控下，投資者將逐步推進(jìn)項(xiàng)目考察和交易進(jìn)程，前期被推延和擱置的投資需求有望釋放。作為中長期的投資取向，預(yù)計(jì)未來內(nèi)資機(jī)構(gòu)將繼續(xù)擴(kuò)大市場份額，開發(fā)商為了加速去化商業(yè)存量，或?qū)⒋笠?guī)模以資產(chǎn)包的方式陸續(xù)推向市場。

　　來源：中指研究院

編輯：wangdc