近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2020年第三季度西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，對(duì)西安寫(xiě)字樓和優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)進(jìn)行分析與展望。

　　下半年，疫情對(duì)西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正逐漸減弱，市場(chǎng)的壓力更多地來(lái)自于經(jīng)濟(jì)下行的宏觀(guān)環(huán)境。企業(yè)及消費(fèi)需求有回暖趨勢(shì)，但整體活躍度仍有待恢復(fù)。第三季度，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率小幅上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，建筑房地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)需求保持動(dòng)能，租金方面，市場(chǎng)均值較前半年下跌0.8%，跌幅有所收窄；零售物業(yè)市場(chǎng)錄得三個(gè)新項(xiàng)目入市，總存量升至477萬(wàn)平方米，空置率承壓上升至8.3%，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心通過(guò)不斷探索打造線(xiàn)下社群消費(fèi)新場(chǎng)景，重塑購(gòu)物體驗(yàn)新模式。

　　仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“市場(chǎng)數(shù)據(jù)已開(kāi)始釋放積極信號(hào)，租金降幅放緩，投資機(jī)構(gòu)對(duì)西安的關(guān)注度提升，我們對(duì)未來(lái)城市走勢(shì)仍充滿(mǎn)信心。在以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局下，西安作為科技研發(fā)的重點(diǎn)城市，未來(lái)將會(huì)在產(chǎn)業(yè)鏈的高質(zhì)量發(fā)展中，帶給企業(yè)發(fā)展和投資新的機(jī)遇�！�

　　【甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)研讀】

　　甲級(jí)辦公樓打破零增量，三季度凈吸納量成倍增長(zhǎng)

　　在經(jīng)歷了上半年市場(chǎng)供應(yīng)放緩和部分項(xiàng)目交付推延后，第三季度西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)兩棟甲級(jí)辦公樓交付，永威時(shí)代中心為錦業(yè)路帶來(lái)逾8萬(wàn)平方米新增面積，而城北的保利中心也正式交付迎來(lái)首家企業(yè)入駐，季內(nèi)甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)約13萬(wàn)平方米，打破了2020年西安市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓零增量的局面。此外，萊安中心T7和未央國(guó)際的乙級(jí)辦公樓同期交付。截至季末，2020年優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)累計(jì)已超30萬(wàn)平方米。

　　新增供應(yīng)復(fù)蘇的同時(shí)，大面積企業(yè)需求回暖，但整體成交活躍度仍低迷。與上半年相比，積壓的企業(yè)租賃需求陸續(xù)釋放，已明確租賃需求的客戶(hù)積極推進(jìn)租賃進(jìn)程，但仍有部分企業(yè)客戶(hù)表示暫緩年內(nèi)的租賃計(jì)劃。市場(chǎng)帶看量較上半年有明顯的回升，但與往年相比活躍度和成交頻次仍處低位。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度西安甲級(jí)辦公樓凈吸納量約4.7萬(wàn)平方米，而上半年該數(shù)值為2.1萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呈回暖趨勢(shì)。

　　租賃策略呈現(xiàn)兩極分化，單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目顯承租優(yōu)勢(shì)

　　第三季度，甲級(jí)辦公樓新項(xiàng)目的入市導(dǎo)致市場(chǎng)空置率上揚(yáng)，較上半年上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)37.0%。值得一提的是，甲級(jí)辦公樓中，單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目的平均空置率僅為29.4%，而該數(shù)據(jù)在分散業(yè)權(quán)項(xiàng)目中則高達(dá)46.1%。租金方面，甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下跌0.8%，至季末報(bào)99.4元/平方米/月。雖然優(yōu)質(zhì)辦公樓租金受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響仍處于下行周期，但從項(xiàng)目層面來(lái)看，租金策略仍略有差異�？罩寐矢叩椭苯記Q定業(yè)主議價(jià)能力，高空置的項(xiàng)目承壓，主動(dòng)降租；而空置率偏低的存量項(xiàng)目對(duì)租戶(hù)的把控力則更強(qiáng)。在業(yè)權(quán)層面也表現(xiàn)出降租幅度差異，單一業(yè)權(quán)的甲級(jí)辦公樓，尤其是核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，由于運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)和可租賃面積相對(duì)較少，對(duì)于租戶(hù)的行業(yè)類(lèi)別和業(yè)務(wù)資質(zhì)有較嚴(yán)格的審查，尤其是對(duì)小額融資貸款、財(cái)富管理類(lèi)租賃穩(wěn)定性較低的公司抗性較大，而分散業(yè)權(quán)的辦公樓則呈現(xiàn)換租頻繁的特點(diǎn)。

　　500平方米以上需求的企業(yè)客戶(hù)成交量上升

　　大面積企業(yè)客戶(hù)尤其是中資國(guó)有企業(yè)的大面積需求，成為本季度的租賃市場(chǎng)的成交亮點(diǎn)。在雙循環(huán)的新發(fā)展格局下，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力的釋放和內(nèi)循環(huán)體系的逐步形成，會(huì)成為未來(lái)的主要?jiǎng)幽軄?lái)源，新冠疫情的沖擊、國(guó)際貿(mào)易沖突不斷更是加速了內(nèi)循環(huán)的進(jìn)程，因此內(nèi)生動(dòng)力的增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)也是強(qiáng)國(guó)之路的必然選擇。在此背景下，中資企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展支撐其辦公需求持續(xù)增長(zhǎng)，是西安市場(chǎng)大面積需求的主要來(lái)源。季內(nèi)，西安500平方米以上的成交企業(yè)個(gè)數(shù)占比近30%，成交面積占比高達(dá)66.4%。例如一領(lǐng)跑全球5G的中資企業(yè)在高新板塊的擴(kuò)張將占據(jù)約6,000平方米的新租賃面積，其入駐項(xiàng)目天一國(guó)際將于10月初入市。

　　分板塊來(lái)看，300平方米以下的成交客戶(hù)數(shù)量高新南板塊最多，占比達(dá)到55.2%，而1000平方米以上的成交客戶(hù)數(shù)量高新北板塊居首。究其原因，除了高新北板塊空置率較高（40%），具有更多的可租面積和可選項(xiàng)目外，主要成交行業(yè)高度集中于以在線(xiàn)教育為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而高新南的新租行業(yè)則更加多元、均衡，且以前臺(tái)部門(mén)為主。優(yōu)質(zhì)的新成交包括渣打銀行在永利金融中心的升級(jí)選址，平安國(guó)際融資租賃在天安人壽中心的升級(jí)選址，新成立的海勤律師事務(wù)所和中倫文德律師事務(wù)所的選址等。

　　未來(lái)展望

　　辦公樓項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)之策成為當(dāng)下關(guān)鍵。

　　2020年企業(yè)辦公需求整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為15萬(wàn)平方米。對(duì)業(yè)主而言，租金受經(jīng)濟(jì)周期影響出現(xiàn)下滑不可避免，僅憑借租金讓利并不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困境，應(yīng)積極探求樓宇綜合服務(wù)的提升以求逆境新生。面對(duì)快速變革的市場(chǎng)格局，市場(chǎng)主體也應(yīng)更加關(guān)注城市發(fā)展的前沿規(guī)劃，探討產(chǎn)業(yè)定位為企業(yè)辦公空間帶來(lái)的新趨勢(shì)，以更具前瞻性的決策應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)。下半年，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、建筑及房地產(chǎn)行業(yè)、金融保險(xiǎn)行業(yè)仍將是市場(chǎng)需求的核心，是樓宇經(jīng)濟(jì)招商引資的重要突破口，值得市場(chǎng)各方主體關(guān)注和探討。

　　投資市場(chǎng)未來(lái)可期

　　投資型客戶(hù)對(duì)西安核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資態(tài)度有所轉(zhuǎn)變。2020年以來(lái)，投資機(jī)構(gòu)對(duì)于二線(xiàn)城市的關(guān)注度較前有所上升，在各個(gè)城市的選址行為也日漸活躍，辦公樓物業(yè)的關(guān)注度仍居首位，且?guī)в蟹�(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目成為投資者的首選。雖然西安截至目前錄得的投資型大宗成交數(shù)量有限，但數(shù)據(jù)和現(xiàn)象的回暖仍為市場(chǎng)帶來(lái)了信心。

　　【優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)研讀】

　　隨著疫情對(duì)零售消費(fèi)影響減弱，西安消費(fèi)市場(chǎng)與實(shí)體商業(yè)持續(xù)復(fù)蘇。三季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)錄得三個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)總計(jì)15.5萬(wàn)平方米，推動(dòng)總存量升至477萬(wàn)平方米。三個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均位于新興商圈，其中位于曲江商圈3.5萬(wàn)平方米的量子晨打破上半年的沉寂，率先開(kāi)業(yè)。依托于超過(guò)四千平方米的VSPN電競(jìng)中心，數(shù)字加娛樂(lè)的獨(dú)特模式使得量子晨成為新的“年輕力中心”。隨后開(kāi)業(yè)的、位于西咸新區(qū)、9萬(wàn)平方米的灃西吾悅廣場(chǎng)為新城控股在西安落下的第二子，更是西咸新區(qū)首個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目。位于城東的社區(qū)商業(yè)城開(kāi)優(yōu)享家購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，商業(yè)面積3萬(wàn)平方米。新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)較高開(kāi)業(yè)率，為沉寂半年的西安零售市場(chǎng)帶來(lái)久違的活力。此外，傳統(tǒng)百貨在后疫情時(shí)代仍面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本季盛龍廣場(chǎng)的主力百貨民生百貨關(guān)門(mén)歇業(yè)。

　　空置率承壓上升至8.3%，汽車(chē)體驗(yàn)展廳驅(qū)動(dòng)購(gòu)物中心新興業(yè)態(tài)

　　需求方面，部分項(xiàng)目面臨較大的招商壓力。部分項(xiàng)目由于在上半年完成了品牌引入及已有品牌租約尚未到期的情況，因此并未在上半年出現(xiàn)空置率上升的情況，但進(jìn)入第三季度后，在部分品牌租約到期且大部分品牌停止擴(kuò)張的雙重影響下，此類(lèi)項(xiàng)目出現(xiàn)了較大空置面積。受此影響，西安零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。與此同時(shí)，為快速填補(bǔ)空置面積，維持日常運(yùn)營(yíng)，部分項(xiàng)目持續(xù)下調(diào)租金預(yù)期，導(dǎo)致西安零售物業(yè)市場(chǎng)首層零售平均租金環(huán)比下降1%，報(bào)388.8元/平方米/月。本季度，餐飲，時(shí)尚和娛樂(lè)仍為退租較多的三大業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)更是出現(xiàn)新租少于退租的情況。部分連鎖餐飲品牌開(kāi)始收縮店鋪及小餐飲品牌的觀(guān)望情緒是造成餐飲退租大于新租的主要原因。

　　值得注意的是，本季，汽車(chē)品牌線(xiàn)下門(mén)店的需求有較大幅度提升，如比亞迪、極星、理想汽車(chē)等汽車(chē)品牌均在購(gòu)物中心中設(shè)置專(zhuān)屬展廳。疫情后，上半年積壓的汽車(chē)消費(fèi)需求逐步釋放。此外，疫情也致使部分消費(fèi)者的購(gòu)車(chē)意愿有所增強(qiáng)。新能源汽車(chē)，由于其車(chē)型相對(duì)更少，對(duì)展示空間面積需求不高，且營(yíng)銷(xiāo)推廣力度強(qiáng)于傳統(tǒng)汽車(chē)行業(yè)，更適合在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)線(xiàn)下體驗(yàn)門(mén)店，因此成為購(gòu)物中心近幾個(gè)季度熱門(mén)的業(yè)態(tài)。

　　發(fā)力社群經(jīng)濟(jì)，著力營(yíng)造消費(fèi)者“歸屬感”

　　隨著市場(chǎng)體量的不斷累加，購(gòu)物中心品牌同質(zhì)化的現(xiàn)狀愈演愈烈，加之疫情后各大品牌謹(jǐn)慎拓店，上半年西安零售市場(chǎng)新增首店數(shù)量明顯下滑。當(dāng)首店、特色店等的招商難度增加時(shí)，社群經(jīng)濟(jì)或成為市場(chǎng)新亮點(diǎn)，為消費(fèi)者營(yíng)造“歸屬感”。在價(jià)值認(rèn)同的基礎(chǔ)上，完成從“商品到人”到“人到商品”關(guān)系的轉(zhuǎn)化，以實(shí)現(xiàn)社群經(jīng)濟(jì)的線(xiàn)下變現(xiàn)。比如大融城打造的 “在一起，很酷”跨界主題展，以二次元、健身、美食、美妝等幾大IP展開(kāi)主題活動(dòng)，以吸引相應(yīng)的消費(fèi)社群；MOMOPARK兩周年店慶打造的國(guó)風(fēng)服裝展，中貿(mào)廣場(chǎng)引入漢服體驗(yàn)店，以順應(yīng)日漸崛起的漢服文化復(fù)興；老城根Gpark引入西北首家泡泡瑪特旗艦店，迎合近來(lái)愈加壯大的盲盒社群的同時(shí)，方所的開(kāi)業(yè)更是引入了方所自帶的社群，在與其自有社群的融合下實(shí)現(xiàn)共贏；賽格國(guó)際購(gòu)物中心與抖音合作的“抖in美好西安”活動(dòng)則是借抖音與流量明星加持打造潮流網(wǎng)紅的年輕社群文化。高新中大國(guó)際購(gòu)物中心則另辟蹊徑，通過(guò)引入紀(jì)梵希亞洲最大彩妝店，如香奈兒、迪奧、嬌蘭、CDP、POLA、馥蕾詩(shī)等國(guó)際一線(xiàn)美妝店，在加持項(xiàng)目高端定位的同時(shí)打造專(zhuān)屬高端消費(fèi)社群。

　　強(qiáng)化生活功能，重構(gòu)購(gòu)物中心邊界

　　進(jìn)入電商崛起的時(shí)代，購(gòu)物中心承載起更多線(xiàn)下體驗(yàn)、社交化或無(wú)目的消費(fèi)行為的需求。由此，社交化及生活場(chǎng)景化的打造成為各大購(gòu)物中心關(guān)注的重點(diǎn)，以強(qiáng)化生活功能。如新世界百貨首層引入完美日記、KK進(jìn)口商品集合店；賽格國(guó)際購(gòu)物中心在首層引入調(diào)色師、完美日記、赫蓮娜、POLA、歐瓏等美妝品牌及KK進(jìn)口商品集合店等品牌，增加品牌豐富度，吸引年輕消費(fèi)客群；與此同時(shí)，萬(wàn)和城，MOMOPARK及灃西吾悅廣場(chǎng)均引入密室逃脫類(lèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，增強(qiáng)項(xiàng)目社交屬性。賽格國(guó)際購(gòu)物中心更計(jì)劃打通部分寫(xiě)字樓面積以增加餐飲占比，持續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目的社交定位。

　　隨著新一代消費(fèi)群體對(duì)新生活方式需求的不斷提升，其對(duì)購(gòu)物中心的需求已逐漸從“功能滿(mǎn)足”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮δ芘c情感雙滿(mǎn)足”。作為滿(mǎn)足顧客多元化需求的載體，購(gòu)物中心成為消費(fèi)者生活的“第三空間”，將更加注重生活場(chǎng)景的打造及生活方式的培養(yǎng)。通過(guò)社群打造及場(chǎng)景營(yíng)造等方式增強(qiáng)消費(fèi)者的“歸屬感”“參與感”，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心向生活中心的演變，引領(lǐng)消費(fèi)場(chǎng)景發(fā)展新趨勢(shì)。

　　未來(lái)展望

　　第四季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將迎來(lái)近38萬(wàn)新增供應(yīng)入市，其中不乏如龍湖天街及立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)等值得期待的項(xiàng)目。大部分將入市項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)了較高的招租率。加之，“雙節(jié)”期間西安市商品銷(xiāo)售額同比10.3%的增長(zhǎng)更是釋放了西安零售市場(chǎng)持續(xù)回暖的積極信號(hào)。受此影響，未來(lái)一個(gè)季度西安零售市場(chǎng)空置率或?qū)⒒芈�。需求方面，受“雙節(jié)”期間餐飲收入同比增長(zhǎng)6.3%的利好消息刺激，部分觀(guān)望的餐飲品牌或?qū)㈤_(kāi)始拓店，至2020年底餐飲需求有望出現(xiàn)較大增加。此外，隨著學(xué)校全面復(fù)課，教育類(lèi)品牌的需求也有望進(jìn)一步回暖。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc