10月13日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年三季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。2020年第三季度，政府發(fā)布《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2018年-2035年）》和《中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》等多項重要政策，對北京經(jīng)濟(jì)和城市未來發(fā)展方向有重要的指示意義。

　　三季度內(nèi)各項指標(biāo)顯示，商業(yè)地產(chǎn)市場各板塊均已全面走向正軌。寫字樓和商務(wù)園凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，TMT仍是需求的主力引擎，而政府在幫助樓宇對接需求資源方面也起到有力的推動作用；零售物業(yè)的復(fù)蘇率先體現(xiàn)在核心商圈和成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心；倉儲物流市場在消費(fèi)信心的恢復(fù)下重新活躍；投資市場連續(xù)錄得外資重大交易，數(shù)據(jù)中心投資異軍突起則成為本季另一亮點。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　--租賃市場活躍度回升，TMT及金融租戶仍為主力

　　2020年第三季度，北京寫字樓市場迎來五個新項目交付使用，總供應(yīng)量達(dá)360,700平方米，其中通州商務(wù)區(qū)迎來首批業(yè)主自持租賃項目的入市。商務(wù)活動基本恢復(fù)至正常水平，租賃活躍度逐步回升。雖然企業(yè)整合以及因營商環(huán)境不穩(wěn)定而造成的企業(yè)辦公面積騰退和縮減依然存在，但在大數(shù)據(jù)、新媒體為主導(dǎo)的TMT行業(yè)以及保險、證券及基金為主的金融行業(yè)的搬遷和擴(kuò)租需求的拉動下，全市新租交易總量環(huán)比上升20%。外資企業(yè)需求亦有所回暖，除活躍的金融和科技行業(yè)外，消費(fèi)品制造及醫(yī)藥板塊也有不錯表現(xiàn)。此外，新興區(qū)域的政府在加速區(qū)域發(fā)展方面繼續(xù)發(fā)力，積極幫助區(qū)內(nèi)樓宇對接需求資源，引入優(yōu)質(zhì)租戶，如麗澤區(qū)域本季錄得一宗新樓整租交易。截至季末，全市凈吸納量結(jié)束了前兩個季度的負(fù)值，轉(zhuǎn)正錄得53,800平方米。而空置率受新增供應(yīng)集中放量的影響，環(huán)比攀升2.1個百分點至17.7%。全市平均租金報價下行至每月每平方米416.1元，同樣本比環(huán)比下滑0.3%，跌幅較上半年明顯收窄。未來六個月，約有544,700平方米新增供應(yīng)即將交付，其中約八成位于麗澤，板塊內(nèi)去化壓力持續(xù)。受自貿(mào)區(qū)利好和更好的供需平衡推動，核心區(qū)域有望率先迎來租金企穩(wěn)，尤其是空置率偏低且金融、科技租戶需求活躍的中關(guān)村和金融街板塊。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部主管 張冀蘇指出："三季度新增供應(yīng)集中放量后，本輪供應(yīng)高峰期以及租戶辦公空間拓展的機(jī)會窗口期已進(jìn)入后半程。從本季度繼續(xù)回暖的新租交易中可以看出，租戶加緊在升級辦公環(huán)境和降低租賃成本兩方面協(xié)同發(fā)力，以實現(xiàn)搬遷計劃。未來在經(jīng)濟(jì)加速修復(fù)以及北京自貿(mào)試驗區(qū)獲批后對高端服務(wù)業(yè)、數(shù)字科技以及金融科技等行業(yè)發(fā)展的政策鼓勵驅(qū)動下，寫字樓租賃市場將顯現(xiàn)更多的增長點和機(jī)會，而自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的核心商務(wù)區(qū)代表CBD和新興區(qū)域代表通州商務(wù)區(qū)的發(fā)展空間值得期待和關(guān)注。"

　　北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場

　　--獨(dú)角獸企業(yè)釋放需求 商務(wù)園租賃明顯復(fù)蘇

　　2020年第三季度，北京商務(wù)園區(qū)市場迎來單季供應(yīng)高峰，共有十個新項目交付使用，總計體量570,300平方米，涉及六個子市場：上地、電子城、豐臺科技園、石景山、順義和大興。商務(wù)園區(qū)租賃活動明顯復(fù)蘇，上地和豐臺科技園的新交付項目剛?cè)胧芯瓦_(dá)到六成以上的出租率；季度凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)87,500平方米，回到去年同期水平。教育科技、軟件開發(fā)等科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的積極擴(kuò)張是激活市場的主要動力，貢獻(xiàn)季內(nèi)超過90%的新增需求。其中獨(dú)角獸企業(yè)紛紛釋放其租賃需求，在海淀區(qū)子市場均錄得大面積成交。另一方面，部分TMT、消費(fèi)品制造業(yè)和線下教育類租戶繼續(xù)出現(xiàn)退租現(xiàn)象。新增供應(yīng)的集中入市環(huán)比推升市場空置率4.4個百分點至25.5%。整體市場平均租金報每月每平方米158.6元，同樣本環(huán)比繼續(xù)呈下降態(tài)勢，但降幅收窄至0.2%。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室主管宋海燕表示："數(shù)字貿(mào)易和科技創(chuàng)新為近期中央批復(fù)的北京自貿(mào)區(qū)的主要方向，而北京商務(wù)園區(qū)近兩年集中交付的高品質(zhì)新增供應(yīng)，將為這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚和發(fā)展提供落位空間，尤其利好自貿(mào)區(qū)區(qū)劃范圍內(nèi)的海淀北清路、順義空港和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等子市場，以及未來即將崛起的金盞、大興機(jī)場等外圍辦公區(qū)域，將進(jìn)一步開創(chuàng)北京未來產(chǎn)業(yè)的多中心格局。"

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　--大型綜合商場客流基本恢復(fù) 核心商圈受品牌青睞

　　2020年第三季度，北京沒有新增零售物業(yè)項目。大型綜合性商場客流已基本恢復(fù)到疫情前水平，整體新租需求仍在復(fù)蘇過程中。餐飲、運(yùn)動服飾、化妝品品牌在本季度拓展相對活躍，一些外地和新創(chuàng)餐飲品牌利用當(dāng)前時機(jī)進(jìn)駐北京的購物中心。國際服飾品牌持續(xù)看好北京市場并重啟擴(kuò)張，本季Descente Blanc在太古里、Gabriele Colangelo在國貿(mào)、Gontran Cherrier在朝陽大悅城分別開出北京首店。本季仍有經(jīng)營能力弱些的租戶例如兒童、餐飲和服飾等商戶退租或業(yè)主主動調(diào)整的案例，但總體來看，由疫情引起的大規(guī)模退租已接近尾聲。空置率環(huán)比上升1.3個百分點至10.0%。購物中心首層平均租金報每天每平方米36.4元，同樣本比環(huán)比下降0.7%，跌幅較上季有所收窄。未來六個月，將有五個項目共355,100平方米的商場計劃開業(yè)。目前市場復(fù)蘇跡象率先體現(xiàn)在核心商圈和成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心，而個別面臨品牌大規(guī)模調(diào)整而空置明顯升高的項目，仍然存在進(jìn)一步降租的可能性。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 商業(yè)部董事趙志瑋表示："疫情后的一段時間內(nèi)，品牌資源更偏好經(jīng)營穩(wěn)定、業(yè)態(tài)豐富度高的核心商圈和成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心，也意味著品牌對目標(biāo)項目的客流和運(yùn)營有更高的期望和標(biāo)準(zhǔn)。九月頒布的《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2018年-2035年）》以及第七屆王府井品牌節(jié)的舉辦均成為市場關(guān)注的焦點。未來北京核心商圈將進(jìn)一步推行存量改造和業(yè)態(tài)升級，在國際化、時尚化的道路上更進(jìn)一步，強(qiáng)化其展示和打造北京消費(fèi)文化的功能和內(nèi)涵。"

　　倉儲物流市場

　　--"雙十一"引發(fā)租戶短租需求 租金重新上漲

　　2020年第三季度無新增項目交付。由于上半年有新項目交付、租戶退租情況，可租面積的釋放帶來第三季度租賃交易的活躍，凈吸納量環(huán)比上升163%，錄得40,400平方米，整體空置率環(huán)比回落1.6個百分點至4.0%。電商和超市租戶積極鎖定市場可租面積，如叮咚買菜、便利蜂、京東，其中有部分體現(xiàn)為備戰(zhàn)"雙十一"的短租需求。此外，順義空港錄得醫(yī)藥和第三方物流的交易，其中一宗為某外資醫(yī)藥供應(yīng)鏈租戶首次進(jìn)入中國市場并將所租普通庫改造為冷庫作為藥品配送中心。消費(fèi)信心恢復(fù)帶來日需生活類租戶開始籌備新的業(yè)務(wù)，進(jìn)一步吸納空置面積，業(yè)主對租金增長的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。平均租金環(huán)比增長0.6%，報每月每平方米50.2元。未來六個月，預(yù)計有66,000平方米的新增面積交付，使新一輪租賃需求得以釋放，租金仍有進(jìn)一步上漲的空間。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管 李虹指出："2020年9月24日北京自貿(mào)區(qū)設(shè)立， '世界級航空樞紐'、 '國際貿(mào)易'、'國際物流'、'跨境電商'等發(fā)展方向被提及，這些利好消息對北京倉儲物流市場的供給端和需求端都將帶來新的發(fā)展機(jī)會�？蒲性O(shè)備、藥品、汽車、航材等進(jìn)口貨品在政策的鼓勵支持下有望成為未來增長的新動力，而首都和大興兩大國際機(jī)場周邊產(chǎn)業(yè)空間被納入自貿(mào)區(qū)范疇后將承載新增需求落地。"

　　投資市場

　　--數(shù)據(jù)中心成投資熱點 未來六個月投資需求有望釋放

　　2020年第三季度，北京達(dá)成九筆大宗交易，交易總額達(dá)169.2億元人民幣，環(huán)比增長54%，其中3筆超過30億元人民幣的交易貢獻(xiàn)2/3的成交額。由AEW、GIC和顥騰投資共同投資的國美悅秀城為本季度最大一筆交易，這也是自去年三季度以來連續(xù)第五個季度有境外投資者完成重大交易，表現(xiàn)出外資買家對北京市場的堅定信心。中資自用型買家的購置需求活躍，對新興區(qū)域的寫字樓價格形成支撐，本季錄得移動通信、交通基建類企業(yè)購買寫字樓自用的交易。國家新基建政策的推動下，數(shù)據(jù)中心投資熱度快速提升，萬國數(shù)據(jù)與中信產(chǎn)業(yè)基金合作完成兩宗數(shù)據(jù)中心投資未來六個月，在北京疫情的有效防控下，投資者將逐步推進(jìn)項目考察和交易進(jìn)程，前期被推延和擱置的投資需求有望釋放。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管 紀(jì)剛指出："2020年前三季度大宗交易總額接近500億元，其中境外投資者的投資額超過去年同期水平，反映市場趨于明朗并開始回暖，投資交易流程逐步回歸正�；�。投資者仍然傾向于帶有現(xiàn)金流和提升潛力的寫字樓項目，但對投資類型和策略的考慮更加積極主動，數(shù)據(jù)中心項目及法拍資產(chǎn)受到更多關(guān)注。"

　　來源：CBRE世邦魏理仕