近日，第一太平戴維斯發(fā)布2020年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，深入解讀北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，結(jié)合近期出臺(tái)的北京自貿(mào)區(qū)宏觀規(guī)劃，就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展之路做出展望。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示："9月，國(guó)務(wù)院公布了北京、湖南、安徽三個(gè)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的總體方案和浙江自貿(mào)區(qū)擴(kuò)展區(qū)域方案。自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容步伐進(jìn)一步加快，將利好國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)的新發(fā)展格局，其中北京自貿(mào)區(qū)的重要性顯得尤為突出。北京自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，助力首都建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，加快打造服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，著力構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對(duì)外開放平臺(tái)，以上一系列目標(biāo)與舉措無疑將極大的利好首都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，在自貿(mào)區(qū)政策紅利的全面刺激下，有望迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)。"

北京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入下行周期（供應(yīng)、吸納與空置）

來源：第一太平戴維斯

　　第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)迎來兩座寫字樓正式投入使用，全市空置率繼續(xù)走高，目前處于15%的高位。受多重因素的影響，北京甲級(jí)寫字樓平均租金在三季度已下滑至每月每平方米人民幣354.8元，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降1.3%、3.5%。預(yù)計(jì)在四季度，北京寫字樓市場(chǎng)將迎來大體量供應(yīng)入市，市場(chǎng)承壓與日俱增。受租賃需求走弱、空置面積增加等因素的影響，寫字樓業(yè)主方將進(jìn)一步調(diào)整租金預(yù)期，希望以更多的優(yōu)惠來吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶，可以預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，全市平均租金水平仍將處于下行周期。

北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速仍未“轉(zhuǎn)正”

　　商業(yè)零售市場(chǎng)目前仍處于后疫情階段的恢復(fù)期，包括購(gòu)物中心在內(nèi)的諸多零售商也在積極調(diào)整，爭(zhēng)取盡早恢復(fù)至疫情前的水平。

　　1-8月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8,150.4億元，同比下降14.1%。其中，限上批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額為2,576.9億元，同比增長(zhǎng)26.8%。從消費(fèi)形態(tài)看，商品零售7,675.4億元，同比下降11.6%；餐飲收入475億元，同比下降41.2%。

　　三季度，延慶萬達(dá)廣場(chǎng)正式開門迎客，這也是今年北京第一座完工入市的購(gòu)物中心。至三季度末，全市購(gòu)物中心平均空置率環(huán)比小幅上升1.0個(gè)百分點(diǎn)至10.7%。

　　總體而言，三季度的北京零售市場(chǎng)仍處于有序的恢復(fù)期，同時(shí)大部分商家消費(fèi)需求釋放的契機(jī)聚焦于8天的"十一"假期。與上半年的"五一"假期相比，"十一"假期的消費(fèi)活力有明顯提高，尤其是"加長(zhǎng)版"假期創(chuàng)造了良好的環(huán)境，使之受抑制的消費(fèi)需求得以集中釋放。但今年"十一"假期的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仍然沒有完全恢復(fù)到去年同期水平，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)市場(chǎng)在四季度仍有一定反彈空間。

　　商品住宅銷售方面， 2020年三季度北京新房市場(chǎng)已基本擺脫了疫情的干擾、保持供需有序態(tài)勢(shì)，其中一手商品住宅成交面積為154.08萬平方米，環(huán)比、同比分別上升33.5%、11.1%。

　　三季度，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正逢后疫情階段第一個(gè)"金九銀十"銷售旺季，開發(fā)商除了大力推盤之外，預(yù)計(jì)將以優(yōu)惠或打折房源為營(yíng)銷手段，大力度進(jìn)行促銷，積極去化庫存、加速銷售回款，以減輕自身的銷售及庫存壓力。

　　高端租賃市場(chǎng)方面，北京市政府開始對(duì)入境政策進(jìn)行新一輪動(dòng)態(tài)調(diào)控，穩(wěn)步有序恢復(fù)直航北京的國(guó)際商業(yè)客運(yùn)航班并實(shí)行每日入境進(jìn)京人員總量調(diào)控，預(yù)計(jì)新政將有利于北京服務(wù)式租賃市場(chǎng)。2020年三季度，全市服務(wù)式公寓市場(chǎng)迎來430套新增單元，導(dǎo)致整體入住率繼續(xù)下滑，至74.7%，環(huán)比下降6.2個(gè)百分點(diǎn)；全市服務(wù)式公寓平均租金為人民幣每平方米每月251.1元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降1.8%、3.9%。

　　大宗投資市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，2020年前三季度，北京投資市場(chǎng)累積成交金額達(dá)人民幣382億元，較去年同期下降38.1%。除了傳統(tǒng)的寫字樓、購(gòu)物中心等資產(chǎn)外，近期北京市場(chǎng)連續(xù)完成多宗投資收購(gòu)數(shù)據(jù)中心的大宗交易。作為非傳統(tǒng)投資標(biāo)的，數(shù)據(jù)中心建設(shè)與需求持續(xù)增長(zhǎng)，已成為投資市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，在未來，此類投資交易將會(huì)更多發(fā)生。

　　回顧2020年前三季度，在新冠疫情的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來艱難開局；但隨著疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)步復(fù)蘇。預(yù)計(jì)在今年最后一個(gè)季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)回升，市場(chǎng)從業(yè)者也開始積極準(zhǔn)備2021年，強(qiáng)化自身軟硬實(shí)力、抵御潛在的市場(chǎng)波動(dòng)。

　　來源：第一太平戴維斯

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