現金流是房企的生命線，更決定了房企在當前行業(yè)調整階段的幸福指數，今年以來，越來越多企業(yè)開始通過變賣資產等方式，儲備資金，遠洋便是其中之一。

　　最新消息顯示，8月12日，遠洋集團發(fā)布公告稱，遠洋服務擬斥資5億元向遠洋集團、遠洋資本收購天津熙合供應鏈服務有限公司全部股權。

　　加上此前轉讓北京頤堤港一期項目公司股權、出售北京麗澤寫字樓……年內，遠洋集團回籠資金超過120億元。

　　不過，對于本次物管平臺的出售，市場早有預期。

　　資料顯示，天津熙合主要從事物業(yè)管理服務，該公司的物業(yè)管理業(yè)務由遠洋集團去年自紅星美凱龍收購而來。

　　在今年三月份的投資者業(yè)績會上，遠洋服務的管理層就多次提到，母公司遠洋集團去年期內完成對紅星資產包的收購，預計2022年末會完成并表。

　　無疑，遠洋集團此番左手倒右手的交易，一方面能夠充盈遠洋集團的現金流，另一方面，能夠有效擴大遠洋服務的規(guī)模，可謂是各取所需，一舉兩得。

　　“整合”物管平臺

　　過去，房企分拆物管平臺上市，是資本市場熱議的話題；但如今，在地產行業(yè)調整震波的傳導下，出售物管平臺成為不少房企回籠資金的重要方式。

　　8月12日，遠洋集團、遠洋服務聯(lián)合公告稱，遠洋服務分別向遠洋集團、遠洋資本收購天津熙合供應鏈服務有限公司50%股權，總代價為5億元。

　　事實上，當物管行業(yè)從藍海進入紅海，跑馬圈地以及橫向的規(guī)模擴張，成為現階段企業(yè)的重要發(fā)展模式。

　　在觀點指數發(fā)布的《2022中國房地產行業(yè)發(fā)展白皮書》中提到，上半年的物管行業(yè)收并購市場熱度略減但強度仍在。

　　數據顯示，上半年主流物企發(fā)生收購案20余起，涉及金額超80億元（去年同期為130億元），而2021年全年上市物管企業(yè)主動披露并購案例達54起，涉及金額超過350億元。

　　其中，碧桂園服務、華潤萬象生活、新希望服務、時代鄰里、金茂服務、招商積余等多家物業(yè)公司均在收并購方面有所收獲。具體來看，交易金額較大的案例包括華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)、中南服務，碧桂園服務收購中梁百悅智佳……

　　對物管企業(yè)而言，收并購最直接的作用，或許是在短期內實現規(guī)模的快速擴張。

　　回到遠洋服務此次交易本身，觀點新媒體了解到，天津熙合主要從事物業(yè)管理服務，該公司的物業(yè)管理業(yè)務由遠洋集團去年自紅星美凱龍收購而來。

　　截至公告日期，天津熙合在京津冀區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、華中及華西區(qū)域提供物業(yè)管理服務，合約建筑面積約為2600萬平方米，涵蓋98個住宅項目及21個非住宅項目；在管建筑面積約為1390萬平方米，涵蓋48個住宅項目及13個非住宅項目；儲備建筑面積約為1210萬平方米，涵蓋50個住宅項目及8個非住宅項目。

　　另據遠洋服務財報數據顯示，截至2021年12月31日，遠洋服務物業(yè)管理服務的總合約建筑面積約為1.06億平方米，總在管建筑面積為7350萬平米，分別較2020年12月31日增長約49%及62%。

　　上述交易完成后，遠洋服務的合約建筑面積將超過1.3億平方米，在管建筑面積將接近9000萬平方米。

　　事實上，早在今年三月的業(yè)績會上，遠洋服務管理層就曾表示，母公司遠洋集團去年期內完成對紅星資產包的收購，預計2022年末會完成并表，紅星方面將帶來合約物業(yè)面積2400萬平方米。同時，紅星物業(yè)區(qū)位比較優(yōu)質，與遠洋服務的協(xié)同性較強。

　　在遠洋服務看來，紅星物業(yè)的并表會成為公司規(guī)模增長新的支撐。而從收并購的角度，基于已經有逾2000萬平方米合約面積的進賬，整體來說遠洋服務對收并購還是會持謹慎樂觀的態(tài)度。

　　基于上述交易，遠洋服務提出整體對外的指引是預計在2022年底大概會實現40-50%的增長。

　　而花旗亦在報告中指出：遠洋服務的在管面積有望在2022年突破1億平方米，其中2500萬-3000萬平方米將通過第三方取得，根據計劃，完成對紅星物業(yè)的收購后，其2022年在管面積、合約面積分別有望達1億、1.5億平方米。

　　遠洋考量

　　盡管上述交易早有預期，但在當前環(huán)境下，依舊能夠挑動資本市場的敏感神經，畢竟，在這筆左手倒右手的買賣，獲利的不僅僅是遠洋服務。

　　對遠洋集團而言，通過轉手旗下物管平臺，一方面，能夠厘清各上市平臺之間的業(yè)務線條，歸攏物管業(yè)務；另一方面，能夠迅速回籠資金，增加企業(yè)現金流。

　　據觀點新媒體了解，此次交易前，天津熙合的股東為遠洋集團的全資附屬公司大連正干置業(yè)有限公司和遠洋集團持股49%的遠洋資本有限公司，兩位股東分別持股50%。以此推斷，遠洋集團間接持有天津熙合74.5%股權。

　　交易完成后，天津熙合將由遠洋服務持股100%。

　　也就是說，通過交易，遠洋集團能夠直接進帳2.5億元，同時通過遠洋資本，還能實現一定的資金回流。

　　而且，此次交易的整體價格還算公允。

　　公告提到，2021年全年，天津熙合的稅后利潤為3980萬元，計算下來，遠洋服務此次收購PE為12.56倍；而此前金茂服務收購首置物業(yè)，PE達到13.75倍；更早以前，華潤萬象生活收購中南服務時，PE接近13倍；而華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)，PE達到13.93倍。

　　另外，在觀點指數的報告中提到，上半年，物管行業(yè)收并購整體交易的市盈率對價與去年同期相比有一定下行，收購的平均市盈率約為11倍。

　　基于此，不少分析人士提到，遠洋系此番左手倒右手的操作，最主要的意圖還是擴充遠洋服務，而非借此緩解流動壓力。

　　根據遠洋集團2021年財報數據，期末，該公司現金總額約為270.8億元，截至2021年末，遠洋集團有息負債合計922.24億元，其中20%、約186.68億元將在一年內到期。從表內看，其在手現金完全可以覆蓋短期有息債務。

　　此外，于5月2日償還到期的5億美元境外債后，遠洋兩年內再無到期境外債。不過，根據第三方數據顯示，年內，遠洋旗下還有6筆境內債券到期，7筆債券到期付息。

　　前不久，國際評級機構穆迪將遠洋集團的高級無抵押評級由Baa3下調至Ba1，并給出了負面展望。對于評級下調的原因，穆迪表示，由于房地產市場的波動性，遠洋集團的大股東中國人壽未來可能減少對遠洋的支持。

　　穆迪在評級報告中也指出，遠洋集團目前保持了良好的流動性，有足夠的資金覆蓋其年內債務，不過使用自有資金償債將降低遠洋集團未來的流動性。

　　為了增加現金流，2022年以來，遠洋集團多次轉讓項目公司股權。

　　其中，4月，該公司轉讓了北京朝陽區(qū)酒仙橋的頤堤港一期的項目公司部分股權，以此籌得30億元資金；6月中旬，遠洋集團將其位于北京市豐臺區(qū)麗澤商務區(qū)的銳中心項目股權出售給了中國人壽，交易對價50.15億元。

　　隨后，7月21日，遠洋集團擬向其大股東中國人壽籌資約40億元。

　　相對之下，此次轉讓天津熙合的代價并不算高，但計算下來，年內該公司通過出售的方式籌集資金共計超過120億元。

  來 源：觀點網    

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