疫情后，所有商業(yè)不動產(chǎn)類型中，倉儲物流園區(qū)是恢復(fù)最快的之一，熱度直接體現(xiàn)在資本的追逐上。

　　5月31日，中國首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行，中金普洛斯REIT作為上交所首支倉儲物流類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，于6月21日上市。

　　物流行業(yè)的發(fā)展，除了疫情帶來的直接影響，更大的背景來源于過去十年，中國電子商務(wù)的巨大浪潮。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年，社會物流總額年復(fù)合增速約為9.53%，北京、上海、廣州等一線城市的物流不動產(chǎn)投資凈回報率在6%-8%，高于商業(yè)不動產(chǎn)的4%-5%。

　　關(guān)注物流行業(yè)，無法忽視普洛斯的身影。作為另類資產(chǎn)投資管理機構(gòu)，普洛斯在中國68個地區(qū)市場，投資、開發(fā)和管理著400多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施，在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模達720億美元。

　　2013年，普洛斯旗下資產(chǎn)服務(wù)運營平臺（以下簡稱“ASP”）成立，作為普洛斯的業(yè)務(wù)平臺之一，在“募投管（創(chuàng)）退”業(yè)務(wù)周期中負(fù)責(zé)“管”。ASP圍繞園區(qū)場景，提供資產(chǎn)生命周期各個階段的管理服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)工程、運營管理、招商租賃到產(chǎn)品與增值服務(wù)，運用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、機器人和大數(shù)據(jù)技術(shù)，提升運營效率和服務(wù)水準(zhǔn)，對資產(chǎn)進行一系列數(shù)字化、智能化升級，持續(xù)為客戶和投資人創(chuàng)造價值。

　　目前，ASP作為物流及工業(yè)設(shè)施管理服務(wù)平臺，管理的園區(qū)數(shù)量超過500個，管理園區(qū)面積超過4,000萬平方米，服務(wù)客戶超過3,000家。

　　莫志明 普洛斯資產(chǎn)服務(wù)運營平臺（ASP）董事長及首席執(zhí)行官

　　在研究報告中，倉儲物流被視為一個行業(yè)，但和莫志明溝通會發(fā)現(xiàn)，物流基礎(chǔ)設(shè)施、物流資產(chǎn)管理，在他們的語境中早已被厘清。而分工細(xì)化，通常是一個行業(yè)越發(fā)成熟的必然過程。

　　關(guān)于ASP

　　經(jīng)濟觀察報：為什么在五年前選擇成立ASP，當(dāng)時的倉儲物流市場處于什么階段？

　　莫志明：主要是普洛斯看到資產(chǎn)管理加增值服務(wù)的發(fā)展空間很大，所以ASP主要做資產(chǎn)管理。以前大家看物流的資產(chǎn)管理，只是做基礎(chǔ)的物業(yè)管理，其他很多都外包，看作成本，沒有看到運營和管理的重要性，其實物業(yè)管理只是其中一部分。

　　普洛斯開發(fā)的資產(chǎn)主要和物流工業(yè)相關(guān)，開發(fā)后長期持有，所以一直非常重視投后的資產(chǎn)管理和運營。幾年前，我們看到投后有很大的發(fā)展空間，簡單說，希望資產(chǎn)不斷產(chǎn)生營收、增值。增值是兩個原因，一個是營收，就是租金和各方面的服務(wù)帶來的；另一方面是資產(chǎn)本身的估值，實際上估值主要還是看營收。所以怎么運營，產(chǎn)生什么營收，租金也好，其他增值服務(wù)也好，都很重要。

　　增值服務(wù)方面，客戶的新需求大部分跟科技智能化設(shè)備相關(guān)，那些東西都在資產(chǎn)的場景里發(fā)生，場景如果管理不好，其他東西就很難出現(xiàn)。所以高大上的事不能脫離基礎(chǔ)運營，基礎(chǔ)做好，疊加一些增值服務(wù)，慢慢形成組合。

　　物流園區(qū)也可以“拎包入住”，就像你去五星級酒店，入住之前就知道設(shè)施設(shè)備、軟硬件都已經(jīng)安裝調(diào)試好。5年前我們就看到這樣的資產(chǎn)管理未來有非常大的需求，發(fā)展空間巨大。

　　普洛斯ASP的全生命周期資產(chǎn)管理服務(wù)

　　經(jīng)濟觀察報：你們怎么了解需求？

　　莫志明：普洛斯90%都是直接跟客戶簽約，很少通過中介簽，不是我們不跟中介合作，而是跟客戶走得很近。因為我們希望從客戶的角度去理解他們的業(yè)務(wù)，特別是我們比較重視的電子商務(wù)、高端汽車、高端制造業(yè)等，到底這些行業(yè)在發(fā)生、可能發(fā)生什么改變。

　　普洛斯最早做高標(biāo)庫，也有人不理解，哪有人會用高標(biāo)庫，隨便找個農(nóng)民庫就解決問題了。我們從一開始就相信，中國經(jīng)濟如果要往前走，一定要提高運營生產(chǎn)力。所以我們蓋高標(biāo)庫，考慮的就是未來以技術(shù)為主（的需求）。庫里面在發(fā)生什么，客戶要求的功能已經(jīng)改變，如果只提供一個庫，后面可能錯過很多機會。

　　除了提供空間，資產(chǎn)管理要做什么？大部分客戶來普洛斯園區(qū)租賃，不只是租個庫來放東西，而是把倉儲作為其核心運營的一部分。特別是電子商務(wù)公司，它不需要門店，所以倉儲的功能發(fā)生了非常大的改變，大部分成為了核心運營中心、分撥中心，流程里包含很多增值服務(wù)，比如按訂單來揀貨、品控、再包裝、發(fā)貨。

　　這些運營就需要有高標(biāo)庫，有很多人在里面，所以有系統(tǒng)，有機器，有自動化等一系列需求，倉庫本身就是整個供應(yīng)鏈體系的一部分。這對資產(chǎn)管理服務(wù)提了很多新要求，不能只是提供一個空間，要能配合運營，從最簡單的管控好人和車，到對庫內(nèi)運營進行配合。

　　如果我們不做，他們會自己做、找其他人做。客戶會問，你就做物業(yè)管理，懂這些嗎？而現(xiàn)在，我們ASP可以給客戶提供幾種方案，并被大量的客戶接受，從國際知名生物醫(yī)藥企業(yè)到鞋服行業(yè)的領(lǐng)先品牌，都在使用我們的方案。

　　所以，ASP是普洛斯非常重要的一部分，集合普洛斯生態(tài)資源，通過ASP面對客戶，并為客戶提供更多的增值服務(wù)，從而提升資產(chǎn)價值。ASP成立的主要目標(biāo)，就是把資產(chǎn)管理變成一整套服務(wù)，變成輕資產(chǎn)的商業(yè)模型，然后提供給普洛斯自己開發(fā)的園區(qū)，同時也帶到市場，提高整個市場的標(biāo)準(zhǔn)。

　　經(jīng)濟觀察報：ASP的護城河是什么？

　　莫志明：我認(rèn)為是在哪里創(chuàng)造價值。如果不創(chuàng)造價值，就沒人愿意來買單，用你的服務(wù)。提供全生命周期的資產(chǎn)管理服務(wù)，是ASP的總體定位。

　　首先對業(yè)主來說，要讓它的資產(chǎn)價值提高。這不僅是從園區(qū)蓋好以后，是從要不要投資開始，特別第三方外管的服務(wù)，我們的合作方可能是政府、央企、國企、民企，他們有計劃開發(fā)園區(qū)，有土地資源，但那個項目到底能不能往前走，需要更專業(yè)的咨詢。我們給很多合作方提供可行性研究，從各方面的信息、數(shù)據(jù)，如到底在哪個區(qū)位應(yīng)該開發(fā)什么樣的園區(qū)，目標(biāo)對象服務(wù)誰，是電子商務(wù)下游的分撥中心，還是汽車行業(yè)制造供應(yīng)商的場地中心，還是作為區(qū)域性的干線運輸分布，都需要以專業(yè)的知識和信息為基礎(chǔ)提供咨詢服務(wù)。

　　項目如果立項要做，接下來到具體的設(shè)計，怎么蓋，蓋多少。再往前，工程相關(guān)的怎么做，成本花多少，怎么去管理。工程管理是普洛斯的核心能力。這些對投資來講，是非常重要的部分，因為前面如果做得不好，后面就很難。需求從哪里來？想得好，不一定可以做出來，所以項目管理非常重要。

　　蓋好以后，從找客戶到管理園區(qū)的客戶，具體提供核心運營機制，從最簡單的供電、供水，到數(shù)字系統(tǒng)的使用和作業(yè)人員的搭配，這是園區(qū)的資源管理部分。

　　然后我們希望提供更多的增值服務(wù)，在園區(qū)里有很多場景，和購物中心的場景一樣，同樣有人、車、貨、設(shè)備、空間等，要大家合作才能產(chǎn)生價值。我們的工作是讓這些要素組合地好好的，不要“打仗”。例如，未來園區(qū)里可能也有很多機器人，怎么樣讓機器人與工作人員安全運營。我們要根據(jù)客戶的需求，更多是去組合，讓人跟機器人、跟設(shè)備、跟系統(tǒng)怎么有效組合，就是我們提供的服務(wù)。

　　在運營方面，我們可以給客戶一個解決方案，而不需要他自己從頭開始構(gòu)架。因為對很多客戶來說，那不是他的企業(yè)核心競爭力。我們希望做更多增值服務(wù)，提升客戶滿意度，同時推動租賃業(yè)務(wù)。最后如果業(yè)主希望退出，我們也會給一個合適的方案。這就是我們?nèi)�生命周期的服�?wù)模式。

　　經(jīng)濟觀察報：ASP服務(wù)普洛斯開發(fā)的園區(qū)，也在外拓第三方園區(qū)？

　　莫志明：是的，央企、國企、民企，以及外資企業(yè)其實都是我們重要的合作伙伴。

　　例如，有品牌租用第三方的庫，想有更高效的資產(chǎn)管理，于是選擇跟我們合作。這類企業(yè)大部分在全國有十幾個項目，并希望在同一個高標(biāo)準(zhǔn)里運營。ASP提供的不僅是單點運營服務(wù)，還包括網(wǎng)絡(luò)型運營服務(wù)，可以幫助這些客戶實現(xiàn)運營管理的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　還有很多第三方業(yè)主選擇跟我們合作，是因為希望把他們的園區(qū)變成我們管理的網(wǎng)絡(luò)的一部分，這樣對它的客戶來說價值就不一樣了。比方說，如果第三方園區(qū)用我們系統(tǒng)運營，成為一個標(biāo)準(zhǔn)運營的庫，就可以服務(wù)對這類標(biāo)準(zhǔn)有需求的客戶。高端客戶找?guī)斓臅r候，要找標(biāo)準(zhǔn)的，到底是什么標(biāo)準(zhǔn)？如果是普洛斯運營的，那許多客戶就知道這代表了一種標(biāo)準(zhǔn)。我們希望通過ASP的服務(wù)輸出，將一些第三方業(yè)主的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升到普洛斯的水平。

　　對很多地方政府而言，希望推動當(dāng)?shù)氐幕�礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，長期提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，我們可以從輕資產(chǎn)運營的角度去提升效率。

　　普洛斯增城物流園

　　經(jīng)濟觀察報：普洛斯參與了國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，普洛斯是否有較強的訴求把資產(chǎn)變輕？

　　莫志明：REITs本身重大的意義，是打開資金渠道，把資金導(dǎo)向基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，非常好。因為基礎(chǔ)設(shè)施主要服務(wù)實體經(jīng)濟，是好事。

　　REITs有兩個字很關(guān)鍵，公募，意思你跟我都可以參與，一方面讓大家都能有機會投資，非常好，但同樣，要面對更多大眾投資人，就要回到資產(chǎn)管理，因為大家都希望長期穩(wěn)定回報，而且每年都有分紅。

　　中國公募REITs試點工作開啟后，我們也做了不少準(zhǔn)備，因為如果資產(chǎn)管理得不好，表現(xiàn)不好，會影響大眾投資人信心，所以我們放進去的資產(chǎn)，一定要有很好的既往表現(xiàn)，讓大家接下來比較有信心。

　　普洛斯一直都很重視資產(chǎn)管理，我們知道，REIT上市不是一個結(jié)果，而是新的更大責(zé)任的開始，要面對公眾投資人，普洛斯作為REIT資產(chǎn)外部管理人，要致力于不斷提高資產(chǎn)的運營管理水準(zhǔn)。

　　當(dāng)然不是說中金普洛斯REIT里的7個項目和其他普洛斯項目不一樣，這7個項目代表了我們的資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)，這是所有園區(qū)共同的標(biāo)準(zhǔn)。我們希望通過REITs機制鼓勵和鞭策我們自己做到更好，這樣形成良性循環(huán)，有更多資產(chǎn)項目可以提供給REITs，也讓大眾投資人有更多投資的機會。普洛斯也多些回籠資金渠道，再去投資，對資金配置更有效。

　　我們相信這個時間點也非常好，經(jīng)過充分的準(zhǔn)備，打下這么好的基礎(chǔ)，希望把投資的機會開放給更多大眾。普洛斯也很感謝有這個機會成為首批上市的REITs之一，也希望整個行業(yè)在資金渠道上可以通過REITs打開更多的機會。

　　所以說，不管是成立ASP還是參與首批REITs試點，與其說我們想把資產(chǎn)變輕，不如說是想要提高資金的周轉(zhuǎn)速度，來做擴大行業(yè)空間的事。

　　關(guān)于行業(yè)

　　經(jīng)濟觀察報：物流的收并購市場，目前是否處于高熱狀態(tài)？

　　莫志明：這個行業(yè)的確受到了很多關(guān)注，正常。因為經(jīng)過疫情，全球的經(jīng)濟發(fā)展會回到更核心的實體經(jīng)濟，所以基礎(chǔ)設(shè)施，特別是物流相關(guān)的大流通，有很大的發(fā)展空間。

　　過去10多年來，中國物流不動產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展很快，但總體來講規(guī)模還不夠大。目前國內(nèi)已經(jīng)有9億-10億平方米倉庫的量，但大部分都是低標(biāo)準(zhǔn)的，5年前或10年前還可以（滿足客戶的需求），現(xiàn)在大部分已不能滿足客戶的需求了。對我們來講，行業(yè)總體的發(fā)展空間很大，普洛斯對這個行業(yè)的未來充滿了信心，要繼續(xù)開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)的庫，也要把存量的資產(chǎn)升級。

　　過去兩三年，我們看到很多資金投入這個領(lǐng)域，但其實整個行業(yè)還有很大空間，所以目前我們也不太擔(dān)心是否過熱。

　　回到投資，如果你不知道接下來的資產(chǎn)管理方式，很難去做投資決策，因為不知道到底這個價格是否合理。我們是反推，先判斷那個區(qū)域發(fā)展未來的需求是什么，大概的租金區(qū)間是什么，增值服務(wù)能提供什么？反推出一個大概的區(qū)間（再去做決策）。

　　盡管現(xiàn)在物流不動產(chǎn)行業(yè)受到很多資本關(guān)注，但其實這是很理性的行業(yè)，我們的投資人也有非常專業(yè)的團隊。普洛斯自身也有幾期新的基金，總體來講，彈藥非常充裕，同時標(biāo)準(zhǔn)也很嚴(yán)格。

　　經(jīng)濟觀察報：ESG現(xiàn)是一個熱議話題， 您怎么看物流行業(yè)在這方面的變化趨勢？

　　莫志明：ESG（即環(huán)境、社會和公司治理）三方面，和我們的行業(yè)息息相關(guān)。從環(huán)境方面講，物流行業(yè)跟環(huán)保有密切關(guān)系。物流本身消耗了很多能源，但物流本身也是流通，如果可以高效流轉(zhuǎn)就能減少浪費，對環(huán)境也有好的一面。普洛斯的一些客戶已經(jīng)定下指標(biāo)，國家也有指標(biāo)，3060都是具體指標(biāo)，對物流領(lǐng)域已提出比較明確的要求，如園區(qū)能耗怎么管理，怎么幫助減排。

　　從社會方面講，物流行業(yè)也影響著很多人的生活，包括大量的從業(yè)者。在我們的園區(qū)，有很多人在此工作，我們希望讓他們有安全的環(huán)境，其中一些高風(fēng)險的工作慢慢讓機器來替代。

　　屋頂安裝了分布式光伏電站的普洛斯鶴山物流園

　　經(jīng)濟觀察報：5年前最大的客戶是電商行業(yè)，現(xiàn)在發(fā)生了改變嗎？

　　莫志明：其實普洛斯核心關(guān)注的五六個大行業(yè)，有專門團隊服務(wù)。

　　其中，我們一直非常關(guān)注生物醫(yī)藥行業(yè)，跟中外的頭部企業(yè)一直有合作。過去幾年，我們發(fā)現(xiàn)來自這個行業(yè)的客戶需求發(fā)生了很多改變，隨著生命科學(xué)的銷售渠道變化，和新零售相關(guān)，整個行業(yè)也和電子商務(wù)更緊密。

　　之前我們給一些生物醫(yī)藥企業(yè)做很多定制庫，最近更是幫一家全球領(lǐng)先的生物醫(yī)藥企業(yè)在國內(nèi)的運營中心實現(xiàn)倉儲租賃一站式“拎包入住”。生物醫(yī)藥行業(yè)對租賃倉儲的條件要求高，需符合ISO9001/藥品GMP認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，將普通常溫倉庫升級改造為多溫區(qū)倉庫。同時，這家企業(yè)希望能轉(zhuǎn)為按月支付租金的長期租賃，避免一次性占用大筆資金。普洛斯幫他量身定制了一個包括3500托盤位的經(jīng)營性租賃、從零下25℃到零上25℃的多溫區(qū)倉庫功能設(shè)計及工程改造、匹配相應(yīng)的自動化設(shè)備，并嵌入數(shù)字供應(yīng)鏈金融的解決方案。

　　這個案例不僅僅是為企業(yè)量身定制一個大倉庫，而是提供了一種更靈活的方案。因為這個客戶正在面對更多的銷售渠道，它希望像電子商務(wù)公司一樣，實現(xiàn)高效配送。這就要求它的倉庫不像以前一樣主要用來存放，里面要有很多分揀線，不同的溫區(qū)。

　　汽車行業(yè)也是，新能源汽車企業(yè)的需求跟傳統(tǒng)車企不一樣，在物流倉儲方面，對零部件中心需求變小了，而是更多需要交付中心。有些客戶用庫來做車的交付中心，你買臺新車，以前去4S店提車，現(xiàn)在可以來普洛斯倉庫來提。而且整個園區(qū)設(shè)計得很高大上，你可以坐下來，好好體驗�，F(xiàn)在，我們西安有幾個園區(qū)已經(jīng)在提供這種服務(wù)了。

　　關(guān)于日常運營

　　經(jīng)濟觀察報：ASP為今年的雙11做了哪些準(zhǔn)備？

　　莫志明：針對雙11期間的商家倉儲分揀人工成本高、波峰波谷分揀量變化大等痛點，今我們年重點面向鞋服、時尚、電商、冷鏈、快遞等行業(yè)，推出“倉庫+RaaS（Robot as a Service）”一體化解決方案，讓企業(yè)在雙11期間短租倉庫時，一站式部署靈活的自動化倉儲運營。

　　比如，普洛斯與浙江立鏢機器人合作的智能倉儲分揀RaaS解決方案供應(yīng)商鏢普GRS，8月14日上線了利豐RaaS項目，為客戶提供免費安裝、按件付費的運營方式，在2至3周內(nèi)部署自動化分揀設(shè)備，避免了設(shè)備選型所需的評估時間，并無需先期一次性的投入。雙11之后，企業(yè)可以選擇靈活的配置方案，無需長期持有所有的自動化設(shè)備重資產(chǎn)。

　　我們還會準(zhǔn)備更多，因為車輛跟人員有很大的短期增幅，每個園區(qū)多了幾千號人需要管理，洗手間的使用都需要運營，還有很多看不到的地方，比方供電、供水24小時不停，都是背后團隊做的事。

　　經(jīng)濟觀察報：7月的河南暴雨，和去年以來的疫情防控常態(tài)化，對ASP產(chǎn)生了哪些影響？

　　莫志明：氣象災(zāi)害發(fā)生的頻率越來越高，是全球要共同面對的問題。對物流行業(yè)來說，除了等事情發(fā)生后去應(yīng)變，更重要的是怎么預(yù)備。

　　從去年開始，我們嘗試氣象災(zāi)害云預(yù)警系統(tǒng)，與中央氣象局網(wǎng)站聯(lián)通，觸發(fā)預(yù)警后，ASP園區(qū)信息管理系統(tǒng)（AMS）自動下發(fā)工單到各園區(qū)，指導(dǎo)園區(qū)及時清理屋面和疏通管路等，降低了極端汛情對園區(qū)運營的影響。今年AMS全面使用，會做更多優(yōu)化，我們相信這個系統(tǒng)是業(yè)內(nèi)首家。以前就靠團隊判斷，現(xiàn)在希望更精準(zhǔn)更有效。

　　所以在過去兩個月，普洛斯在鄭州所有的5個園區(qū)，運營平穩(wěn)，客戶也認(rèn)可。一方面是團隊平常的鍛煉，同時也體現(xiàn)了科技運營，利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)來推動工作的改變。

　　疫情開始后，我們希望實現(xiàn)兩件事：人員保障零感染，同時持續(xù)運營。其實把園區(qū)關(guān)停很容易，但這樣就導(dǎo)致客戶不能正常運營，僅一周兩周還可以，長期下去不可能，所以我們希望兩邊都抓。

　　園區(qū)疫情防控有很多具體工作，例如，讓系統(tǒng)來掌握人和車的歷史信息，所有進出園區(qū)的人和車，追蹤從什么地方來，去什么地方。同時，在園區(qū)里，常規(guī)的防控工作一直堅持做，比如，每臺車進出都要做消毒消殺。所以，從去年到現(xiàn)在，只有頭兩個月在武漢的園區(qū)運營受影響比較大，其他的園區(qū)都在持續(xù)運營。

 來 源：普洛斯GLP    

  編 輯：liuy