在房地產行業(yè)調控持續(xù)收緊、融資廣受掣肘、內房股受多家評級機構下調、行業(yè)信用風險上行的環(huán)境下，2021年10月3日，越秀房地產投資信托基金（Yuexiu REIT Asset Management Ltd，簡稱：“越秀房產基金”，00405.HK）首獲惠譽國際評級為“BBB-”長期發(fā)行人違約評級（IDR），外幣高級無抵押“BBB-”評級，展望為“穩(wěn)定”，該評級成績來之不易。

　　01關鍵評級驅動因素

　　地理位置優(yōu)越，優(yōu)質資產

　　越秀房產基金8項資產位于廣州、上海、武漢和杭州的核心地段、地鐵上蓋物業(yè)，2016-2020年間，寫字樓和零售業(yè)態(tài)項目年末出租率平均約為92%，成熟物業(yè)出租率一直維持在95%以上；整個周期內表現(xiàn)穩(wěn)定，惠譽預計越秀房產基金在未來幾年的平均租金將穩(wěn)定增長。

　　穩(wěn)定現(xiàn)金流及穩(wěn)健的財務管理

　　雖然2020年受新冠疫情影響，但是疫情對越秀房產基金的影響不大，因越秀房產基金超過50%的收入來自寫字樓業(yè)態(tài)，該業(yè)態(tài)受經濟周期影響較小�；葑u預計越秀房產基金在2021年的收入和EBITDA將恢復，出租率將在2021年底前完全恢復。

　　租戶多樣化將緩解地理位置集中度風險

　　越秀房產基金目前八處房產，有五處是位于廣州，其余位于上海、武漢和杭州。廣州區(qū)域占越秀房產基金可出租總面積的62%，廣州國際金融中心在2020年貢獻了約53%的收入�；葑u預計越秀房產基金在未來幾年將保持地理集中度，但優(yōu)質的物業(yè)資產和良好的租戶多樣化將緩解集中度風險。

　　穩(wěn)定的財務狀況

　　惠譽預期越秀房產基金將在2021-2022年間的杠桿率（以凈債務/投資物業(yè)價值的比率來衡量）保持在35%-40%左右，這與行業(yè)同行的水平相似。越秀房產基金的償債能力良好，其在2020年經常性EBITDA/利息支出總額的比率為2.7倍�；葑u預計在2021-2022年間的比率水平穩(wěn)定。

　　02關于越秀房產基金

　　越秀房產基金于2005年在香港證券交易所上市，是全球首只投資于中國內地物業(yè)的上市房地產投資信托基金，2021年中期資產規(guī)模達361.4億元人民幣。越秀房產基金目前已獲得穆迪授予“Baa3”評級，及標普授予“BBB-”評級，再獲惠譽“BBB-”評級將成為集三家國際評級機構授予投資級評級的房地產信托基金。

來 源： 越秀地產 

    編 輯：liuy