充滿不確定的上半年過(guò)去后，充滿不確定的下半年接踵而來(lái)。疫情是否會(huì)在四季度時(shí)再度反撲？國(guó)際形勢(shì)是否持續(xù)劍拔弩張？行業(yè)銷售與交付是否還會(huì)受到拖延影響？三道紅線規(guī)則下房企融資是否只剩下一扇窗……

　　一系列因疫情、因全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境、因國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控等大小因素帶來(lái)的變數(shù)溫床，給企業(yè)蒙上了一層擔(dān)憂。

　　在不確定中找確定，在動(dòng)蕩之中穩(wěn)住基本盤，是富力當(dāng)下明確的選擇。

　　銷售目標(biāo)如期達(dá)成

　　一季度里，因?yàn)閷?shí)施居家隔離及關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)銷售，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)議銷售及業(yè)務(wù)活動(dòng)受到嚴(yán)重影響。

　　然而，隨著疫情緩解、防控措施逐漸放寬，二季度時(shí)候，行業(yè)的協(xié)議銷售出現(xiàn)明顯反彈，金額較去年同期增長(zhǎng)7%。而富力地產(chǎn)也在這個(gè)時(shí)期，開(kāi)始大力開(kāi)展創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷。從線下走到線上賣房，從“富力好房”線上銷售到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯(lián)動(dòng)……這些活動(dòng)極大地幫助富力實(shí)現(xiàn)銷售回暖。

　　最終，于報(bào)告期內(nèi)，富力共完成權(quán)益銷售額為510.6億元。

　　在業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者對(duì)富力地產(chǎn)全年目標(biāo)完成產(chǎn)生了擔(dān)憂。但公司聯(lián)席主席李思廉表示：“銷售目標(biāo)1520億左右是不變的”，他認(rèn)為目前國(guó)家的政策和市場(chǎng)的情況，很大概率是穩(wěn)定的，所以還是會(huì)按部就班地鋪排。

　　按照年中的預(yù)期，下半年富力地產(chǎn)計(jì)劃推出16個(gè)全新項(xiàng)目及2300億元的可售資源，以達(dá)成協(xié)議銷售目標(biāo)。

　　入賬面積的提升保證了富力在上半年里實(shí)現(xiàn)營(yíng)收端的同比維持——總營(yíng)業(yè)額336億元，其中，物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額308億元，上升3%；物業(yè)投資、酒店運(yùn)營(yíng)及其他收入28億元。

　　對(duì)于全年交付方面的計(jì)劃達(dá)成，李思廉透露，由于一些施工方面的情況，富力2020年全年交樓目標(biāo)調(diào)整為910萬(wàn)平方米。

　　一二級(jí)開(kāi)發(fā)“短平快”

　　在業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉提到了三個(gè)字“短平快”。這是他對(duì)于富力未來(lái)拿地的方向總結(jié)。

　　他表示，在以穩(wěn)為主的經(jīng)營(yíng)策略下，拿地方面，公司未來(lái)仍以城市更新為主，如果有合適的招拍掛也會(huì)參加，不過(guò)會(huì)放慢一點(diǎn)，“參與的招拍掛會(huì)以‘短平快’項(xiàng)目為主，大型的、一百多億的盡量不參與，大多數(shù)控制在10億元左右的價(jià)格"。

　　在這個(gè)原則下，今年上半年，富力開(kāi)始在現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模充足且擁有足以應(yīng)對(duì)近期開(kāi)發(fā)目標(biāo)的可售資源下，進(jìn)一步放緩購(gòu)置二級(jí)土地儲(chǔ)備的速度——2020年上半年，富力新增權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積243萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地金額60億元，對(duì)應(yīng)權(quán)益貨值約490億元。新增土地權(quán)益樓板價(jià)為3100元/平方米。

　　且所購(gòu)置的土地，主要集中在12個(gè)月內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流回報(bào)快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，及為土地儲(chǔ)備匱乏的城市提供補(bǔ)給。

　　截至2020年6月30日，富力地產(chǎn)擁有權(quán)益土地儲(chǔ)備可售面積約5683萬(wàn)平方米，權(quán)益貨值達(dá)7580億元。

　　而在主要戰(zhàn)略城市更新業(yè)務(wù)上，富力則表現(xiàn)出了更加主動(dòng)的一面：4月時(shí)，富力簽下中山下閘片區(qū)舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目改造面積約21.1萬(wàn)平方米；6月時(shí)，富力成為廣州南沙東涌鎮(zhèn)大同村舊改合作企業(yè)，項(xiàng)目改造范圍99.5萬(wàn)平方米；8月富力又拿下廣州番禺石壁一二三四村總用地面積約為104.8萬(wàn)平方米的改造項(xiàng)目。

　　目前，富力已擁有80多個(gè)已簽約合作的城市更新項(xiàng)目，融資區(qū)面積超4000萬(wàn)平方米，其中92%位于一二線城市，54%位于粵港澳大灣區(qū)。廣州、太原、西安是富力舊改版圖中最重點(diǎn)的三個(gè)城市。

　　在上半年的城市更新項(xiàng)目中，富力地產(chǎn)已轉(zhuǎn)化3個(gè)項(xiàng)目，增加可售資源460億元。

　　下半年里，李思廉表示：“在未來(lái)18個(gè)月，富力目標(biāo)增加建筑面積900萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，以產(chǎn)生2000億元的潛在可售資源”。

　　凈負(fù)債率目標(biāo)：再降10個(gè)點(diǎn)

　　不論是通過(guò)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式促進(jìn)回款，還是調(diào)整拿地方針更重高利潤(rùn)的城市更新業(yè)務(wù)，其目的都是在于優(yōu)化集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)計(jì)算，富力地產(chǎn)期末的總負(fù)債減少了94億元，凈負(fù)債率為176.7%，較去年同期下降了42個(gè)百分點(diǎn)。

　　公告顯示，2月時(shí)候，富力利用有利的市場(chǎng)窗口發(fā)行4億美元的優(yōu)先票據(jù)以贖回于2021年1月到期的美元優(yōu)先票據(jù)，以維持相若債務(wù)水平，延長(zhǎng)到期期限。且上半年里，富力還處理了108億元的境內(nèi)債券，降低了整體負(fù)債規(guī)模。

　　此外，在今年7月份時(shí)，富力剛獲批H股全流通，可上市流通的股份有22.07億股，這部分股權(quán)未來(lái)也將有利于富力地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)寬融資渠道，進(jìn)而有效降低融資成本。

　　李思廉指出，除自身財(cái)務(wù)安全的綜合考慮外，他還希望富力能通過(guò)降杠桿提高評(píng)級(jí)，改善在資本市場(chǎng)的形象。

　　按他的想法，到年底，富力的凈負(fù)債率能在177%的基準(zhǔn)上，再降10個(gè)點(diǎn)左右。

 來(lái) 源： 藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)   

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