充滿不確定的上半年過去后，充滿不確定的下半年接踵而來。疫情是否會在四季度時再度反撲？國際形勢是否持續(xù)劍拔弩張？行業(yè)銷售與交付是否還會受到拖延影響？三道紅線規(guī)則下房企融資是否只剩下一扇窗……

　　一系列因疫情、因全球經(jīng)濟環(huán)境、因國內(nèi)宏觀調(diào)控等大小因素帶來的變數(shù)溫床，給企業(yè)蒙上了一層擔憂。

　　在不確定中找確定，在動蕩之中穩(wěn)住基本盤，是富力當下明確的選擇。

　　銷售目標如期達成

　　一季度里，因為實施居家隔離及關(guān)閉現(xiàn)場銷售，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)議銷售及業(yè)務(wù)活動受到嚴重影響。

　　然而，隨著疫情緩解、防控措施逐漸放寬，二季度時候，行業(yè)的協(xié)議銷售出現(xiàn)明顯反彈，金額較去年同期增長7%。而富力地產(chǎn)也在這個時期，開始大力開展創(chuàng)新營銷。從線下走到線上賣房，從“富力好房”線上銷售到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯(lián)動……這些活動極大地幫助富力實現(xiàn)銷售回暖。

　　最終，于報告期內(nèi)，富力共完成權(quán)益銷售額為510.6億元。

　　在業(yè)績會上，有投資者對富力地產(chǎn)全年目標完成產(chǎn)生了擔憂。但公司聯(lián)席主席李思廉表示：“銷售目標1520億左右是不變的”，他認為目前國家的政策和市場的情況，很大概率是穩(wěn)定的，所以還是會按部就班地鋪排。

　　按照年中的預(yù)期，下半年富力地產(chǎn)計劃推出16個全新項目及2300億元的可售資源，以達成協(xié)議銷售目標。

　　入賬面積的提升保證了富力在上半年里實現(xiàn)營收端的同比維持——總營業(yè)額336億元，其中，物業(yè)銷售營業(yè)額308億元，上升3%；物業(yè)投資、酒店運營及其他收入28億元。

　　對于全年交付方面的計劃達成，李思廉透露，由于一些施工方面的情況，富力2020年全年交樓目標調(diào)整為910萬平方米。

　　一二級開發(fā)“短平快”

　　在業(yè)績會上，李思廉提到了三個字“短平快”。這是他對于富力未來拿地的方向總結(jié)。

　　他表示，在以穩(wěn)為主的經(jīng)營策略下，拿地方面，公司未來仍以城市更新為主，如果有合適的招拍掛也會參加，不過會放慢一點，“參與的招拍掛會以‘短平快’項目為主，大型的、一百多億的盡量不參與，大多數(shù)控制在10億元左右的價格"。

　　在這個原則下，今年上半年，富力開始在現(xiàn)有土地儲備規(guī)模充足且擁有足以應(yīng)對近期開發(fā)目標的可售資源下，進一步放緩購置二級土地儲備的速度——2020年上半年，富力新增權(quán)益土地儲備建筑面積243萬平方米，權(quán)益拿地金額60億元，對應(yīng)權(quán)益貨值約490億元。新增土地權(quán)益樓板價為3100元/平方米。

　　且所購置的土地，主要集中在12個月內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流回報快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項目，及為土地儲備匱乏的城市提供補給。

　　截至2020年6月30日，富力地產(chǎn)擁有權(quán)益土地儲備可售面積約5683萬平方米，權(quán)益貨值達7580億元。

　　而在主要戰(zhàn)略城市更新業(yè)務(wù)上，富力則表現(xiàn)出了更加主動的一面：4月時，富力簽下中山下閘片區(qū)舊改項目，項目改造面積約21.1萬平方米；6月時，富力成為廣州南沙東涌鎮(zhèn)大同村舊改合作企業(yè)，項目改造范圍99.5萬平方米；8月富力又拿下廣州番禺石壁一二三四村總用地面積約為104.8萬平方米的改造項目。

　　目前，富力已擁有80多個已簽約合作的城市更新項目，融資區(qū)面積超4000萬平方米，其中92%位于一二線城市，54%位于粵港澳大灣區(qū)。廣州、太原、西安是富力舊改版圖中最重點的三個城市。

　　在上半年的城市更新項目中，富力地產(chǎn)已轉(zhuǎn)化3個項目，增加可售資源460億元。

　　下半年里，李思廉表示：“在未來18個月，富力目標增加建筑面積900萬平方米的土地儲備，以產(chǎn)生2000億元的潛在可售資源”。

　　凈負債率目標：再降10個點

　　不論是通過創(chuàng)新營銷模式促進回款，還是調(diào)整拿地方針更重高利潤的城市更新業(yè)務(wù)，其目的都是在于優(yōu)化集團整體的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)計算，富力地產(chǎn)期末的總負債減少了94億元，凈負債率為176.7%，較去年同期下降了42個百分點。

　　公告顯示，2月時候，富力利用有利的市場窗口發(fā)行4億美元的優(yōu)先票據(jù)以贖回于2021年1月到期的美元優(yōu)先票據(jù)，以維持相若債務(wù)水平，延長到期期限。且上半年里，富力還處理了108億元的境內(nèi)債券，降低了整體負債規(guī)模。

　　此外，在今年7月份時，富力剛獲批H股全流通，可上市流通的股份有22.07億股，這部分股權(quán)未來也將有利于富力地產(chǎn)進一步擴寬融資渠道，進而有效降低融資成本。

　　李思廉指出，除自身財務(wù)安全的綜合考慮外，他還希望富力能通過降杠桿提高評級，改善在資本市場的形象。

　　按他的想法，到年底，富力的凈負債率能在177%的基準上，再降10個點左右。

 來 源： 藍鯨財經(jīng)   

   編 輯：liuy