保利在房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)“央企第一”的頭銜，即銷售規(guī)模穩(wěn)居央企第一的保利地產(chǎn)和物管行業(yè)央企第一的保利物業(yè)。24日晚間，保利地產(chǎn)發(fā)布了2020年半年度報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2245.36億元人民幣，同比下降11.11%，降幅在頭部房企中較大。
根據(jù)披露，其多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)雖然保持正增長(zhǎng)，但增速明顯放緩。上半年，保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)、歸母扣非凈利潤(rùn)等多個(gè)核心指標(biāo)的增速僅為個(gè)位數(shù)，增速創(chuàng)下數(shù)年來(lái)新低。財(cái)務(wù)指標(biāo)雖然依舊穩(wěn)健，但也出現(xiàn)了有息負(fù)債擴(kuò)大、貨幣資金減少的情況。
銷售增速TOP20房企中倒數(shù)
公開(kāi)報(bào)道顯示，保利地產(chǎn)2017年就提出要“重回行業(yè)前三”，并公布“345戰(zhàn)略”，即2017年實(shí)現(xiàn)銷售額3000億元，2018年實(shí)現(xiàn)4000億元，2019年沖擊5000億元。
中新經(jīng)緯客戶端梳理發(fā)現(xiàn)，2017年與2018年，保利地產(chǎn)均“踩線”完成當(dāng)年度目標(biāo)，2017年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3092億元，2018年實(shí)現(xiàn)4048.17億元。但到了2019年，簽約金額增速大幅下滑至14.09%，實(shí)現(xiàn)4618.48億元，距離5000億元的目標(biāo)差距不小。
保利地產(chǎn)沒(méi)有公布今年的銷售目標(biāo)。根據(jù)半年報(bào)，上半年共實(shí)現(xiàn)簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%。11.12%的降幅，在今年這個(gè)特殊時(shí)期里，并不算特別意外，但在頭部房企中已經(jīng)屬于較大。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端統(tǒng)計(jì)，依據(jù)克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)，在上半年全口徑銷售額TOP 20的房企中，保利地產(chǎn)的銷售額增速排在倒數(shù)第三，僅次于綠地控股的約-20.7%與新城控股的-20.34%。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，保利地產(chǎn)上半年的銷售金額同比增速低于全國(guó)整體水平，主要原因在于其主要布局一二線核心城市，受疫情影響較為嚴(yán)重。保利地產(chǎn)銷售金額達(dá)50億元級(jí)別的城市，由2019年同期的17個(gè)下降到今年的11個(gè)，可見(jiàn)部分城市恢復(fù)速度較慢，拖慢了整體銷售進(jìn)度。
過(guò)去幾年，保利地產(chǎn)一直沒(méi)能實(shí)現(xiàn)進(jìn)入行業(yè)前三的目標(biāo)，2019年的銷售額排在行業(yè)第五位，
倒是在今年上半年，反超融創(chuàng)，成為行業(yè)第四。不過(guò)，保利地產(chǎn)上半年的銷售額與行業(yè)第三的萬(wàn)科足有1000億元的差距，想進(jìn)入前三，并非易事。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在2019年公開(kāi)表示，“重回前三”是一個(gè)3至5年的目標(biāo)，“目標(biāo)是一個(gè)牽引，這過(guò)程中一定有很多客觀情況因素影響，還是充滿了希望。”
在半年報(bào)發(fā)布前夕，保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理文靈在媒體群里下令，讓群里所有媒體轉(zhuǎn)發(fā)保利七夕節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)，并聲稱“沒(méi)轉(zhuǎn)發(fā)的移出本群”。而后，遭到部分媒體抵制，并引發(fā)廣泛關(guān)注，相關(guān)話題沖上微博熱搜。
這件事情發(fā)生后，很多人會(huì)好奇，總部在廣州的保利地產(chǎn)，在北京擁有多少項(xiàng)目？保利地產(chǎn)雖然將北京作為深耕城市之一，但在銷售與營(yíng)收的構(gòu)成上并不突出。根據(jù)半年報(bào)，上半年公司在廣州與佛山的簽約銷售超260億元和150億元，杭州、南京、成都超100 億元，北京、上海、青島、廈門等11城超50億元。
半年報(bào)顯示，保利地產(chǎn)在北京共有22個(gè)在建項(xiàng)目，包括住宅和綜合項(xiàng)目。上半年，北京為其貢獻(xiàn)了約5.40億元的營(yíng)業(yè)收入，比上年同期的7.05億元有所減少，在700多億元的營(yíng)收中只是個(gè)零頭。
多項(xiàng)核心指標(biāo)增長(zhǎng)停滯
保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)構(gòu)成上，不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)占據(jù)最核心的位置，并圍繞這一核心主業(yè)，搭建了覆蓋物業(yè)管理、銷售代理、商業(yè)管理等十余個(gè)板塊的綜合服務(wù)平臺(tái)。報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入737.06億元，其中房地產(chǎn)銷售收入約673億元，占比91.3%。
多元業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出，保利物業(yè)也于2019年底在港交所上市。報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.01億元，同比增長(zhǎng)27.6%，凈利潤(rùn)4.11億元，同比增長(zhǎng)28.0%。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2020年的綜合實(shí)力排名，保利物業(yè)在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第三，央企物管公司中排名第一。
盡管物業(yè)板塊的營(yíng)收、利潤(rùn)有大幅上漲，但與不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，總量依舊偏小，對(duì)公司整體業(yè)務(wù)的帶動(dòng)作用有限。而根據(jù)半年報(bào)，保利地產(chǎn)多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)的增速，都已經(jīng)放緩。
上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入737.06億元，同比增長(zhǎng)3.59%；凈利潤(rùn)133.22億元，同比增長(zhǎng)2.8%；歸母凈利潤(rùn)101.24億元，同比增長(zhǎng)1.69%；歸母扣非凈利潤(rùn)97.16億元，同比增長(zhǎng)0.46%。在2019年，上述四項(xiàng)指標(biāo)的同比增速分別為21.29%、43.61%、47.90%及50.49%。
由于房企下半年的銷售結(jié)轉(zhuǎn)通常會(huì)高于上半年，到了下半年，相關(guān)數(shù)據(jù)的增速有所提升也有的。但對(duì)比過(guò)去幾年的中報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)上述指標(biāo)的增速依舊偏低。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)今年上半年的營(yíng)收增速創(chuàng)近三年中報(bào)新低，歸母凈利潤(rùn)增速創(chuàng)近四年新低，歸母扣非凈利潤(rùn)增速創(chuàng)下2013年以來(lái)的新低。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓分析，保利地產(chǎn)上半年銷售結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少，可能是導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收、利潤(rùn)等指標(biāo)放緩的原因。
報(bào)告期內(nèi)，公司毛利率為35.72%，凈利率同比小幅下降0.15個(gè)百分點(diǎn)至18.07%，利潤(rùn)率相對(duì)保持穩(wěn)定。與行業(yè)平均數(shù)據(jù)對(duì)比，保利地產(chǎn)的毛利率與凈利率仍處在較高水平�？硕鹧芯恐行臄�(shù)據(jù)顯示，50家典型上市房企2019年的加權(quán)平均毛利率為29.9%，毛利率中位數(shù)為28.8%。
穩(wěn)健財(cái)務(wù)下的隱憂
“憑借央企信用優(yōu)勢(shì)，公司在各大金融機(jī)構(gòu)獲得充足授信，報(bào)告期末，公司銀行貸款授信總額 5230億元，剩余未使用額度為2385億元，擁有未發(fā)行公司債額度110億元、永續(xù)中票額度40億元，融資頭寸充足；公司有息負(fù)債綜合融資成本僅約4.84%，擁有極具競(jìng)爭(zhēng)力的融資成本優(yōu)勢(shì)。”保利地產(chǎn)在半年報(bào)中說(shuō)。
與民營(yíng)房企相比，保利地產(chǎn)在財(cái)務(wù)上的表現(xiàn)更為穩(wěn)健。截至上半年，公司資產(chǎn)負(fù)債率為77.66%，比2019年末下降了0.13個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.05%，為業(yè)內(nèi)較低水平。
不過(guò)，相比于2019年末，當(dāng)前的有息負(fù)債規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，貨幣資金有所減少。中新經(jīng)緯客戶端查詢發(fā)現(xiàn)，截至上半年末，保利地產(chǎn)賬面有息負(fù)債3021億元，較2019年末的2700.49億元增長(zhǎng)約11.87%；貨幣資金1257億元，較2019年末的近1400億元減少了10.21%；貨幣資金規(guī)模為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的1.96倍，雖然短期償債能力依舊較強(qiáng)，但與2019年末的2.1倍有所下降。
潘浩對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析稱，保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期借款規(guī)模增長(zhǎng)21%(由2019年末的1720.72億元增長(zhǎng)至2020年上半年末的2088.30億元)，僅次于短期借款的增長(zhǎng)速度(由2019年末的31.33億元增至2020年上半年末的38.78億元)，這使得營(yíng)業(yè)成本中“償還利息”較2019年同期增長(zhǎng)了2.1個(gè)百分點(diǎn)。雖然其融資成本僅為4.84%，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，但隨著債務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，仍將帶來(lái)財(cái)務(wù)成本的上升，一定程度上會(huì)削弱企業(yè)的盈利能力。
另外，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-252.44億元，較2019年同期的162.28億元減少255.56%。對(duì)于該指標(biāo)的大幅下降，半年報(bào)解釋稱，系銷售回籠隨銷售規(guī)模減少，合作項(xiàng)目往來(lái)款投入增加。上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售回籠2023億元，較去年同期的2168億元減少超百億元。
來(lái)源：中新經(jīng)緯
編 輯：chenhong
