“我們見一個撕一個�！蓖粽匕驳幕锇檎f。話音未落，一張大幅告示從玻璃門上被撕了下來。
汪肇安是上海吉盛偉邦綠地國際家具村（下稱家具村）的商戶。家具村正被拆遷，汪肇安是向綠地爭取賠償?shù)纳虘舸怼?019年11月，家具村以欠租和合同期滿后占用房屋為由，把汪肇安告上法庭。
視頻里被撕下的告示是裁定汪肇安敗訴的一審判決書。2020年6月15日，上海市青浦區(qū)人民法院作出一審判決，要求汪肇安必須在判決生效的十日內(nèi)騰退房屋，并支付此前拖欠的管理費、電費等合計約34萬元。
當(dāng)天晚上，家具村的官方微信公眾號推送了這一判決，包括家具村現(xiàn)任總經(jīng)理王奕在內(nèi)的工作人員紛紛轉(zhuǎn)發(fā)。之后，大幅告示在家具村里貼得到處都是。
“他們就是想嚇唬其他商戶，讓他們趕緊搬走�！蓖粽匕矊Α敦斀�(jīng)》記者說，“但我們留下的這些人不吃這套。”
2019年9月16日，國內(nèi)TOP10房企之一的綠地控股集團(tuán)（600606.SH，下稱綠地）以23.49億元的價格收購了吉盛偉邦所持有的50％股份，成為家具村的唯一股東。
綠地接手家具村的當(dāng)天就發(fā)出了一份升級改造告知函，就是這份改造函打破了家具村的寧靜，掀起了家具村商戶與綠地近一年的抗?fàn)帯?/P>
商戶們的主要訴求是賠償拆遷造成的損失，但與綠地的溝通不順利。一年來，商戶們?yōu)榱司S權(quán)找過信訪辦、區(qū)政府、市政府，但都收效甚微。
6月15日起，家具村訴商戶案一審陸續(xù)宣判，汪肇安等三位商戶全部敗訴。
綠地告訴《財經(jīng)》記者，截至2020年6月30日，家具村567個商鋪中，有417個商鋪與家具村協(xié)商一致確認(rèn)退租意向（73.5％），379個商鋪簽署退租協(xié)議（66.8％），270個商鋪完成退租（47.6％）。關(guān)于拆遷進(jìn)度，綠地回復(fù)《財經(jīng)》記者：各項工作均有序推進(jìn)。
但《財經(jīng)》記者在上海市高級人民法院網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，今年6月、7月兩個月，共有26起家具村起訴商戶的合同糾紛開庭，加上更早審理的訴訟，被起訴商戶約占留守商戶的20％。
其中包括一名三個孩子的母親劉言，三年前，劉言的丈夫出車禍去世了。2019年1月份，她進(jìn)入家具村，4月店面正式開業(yè)，9月份接到拆遷通知時，她同家具村的合同還有半年。在家具村，她總投入約260萬元，其中有40萬元是貸款。
汪肇安估計，被起訴商戶還會繼續(xù)增長。
多位商戶及其代理律師表示，綠地拆遷并沒有派專人對裝修店鋪進(jìn)行評級，這種前期不調(diào)查、不摸底、不安置的拆遷行為非常粗暴。
消失的家具村
據(jù)吉盛偉邦官網(wǎng)顯示，家具村于2007年開業(yè)，地理位置優(yōu)越，緊鄰上海虹橋綜合交通樞紐，總規(guī)模42萬平方米，是全國最大的家居商業(yè)集群，擁有慕思凱奇、美夢思、朗樂福、艾力斯特等世界知名品牌。
2019年9月前，綠地集團(tuán)與吉盛偉邦分別持有家具村50％股份。
汪肇安告訴《財經(jīng)》記者，在這一時期，家具村由吉盛偉邦管理，商戶從未與綠地打過交道，吉盛偉邦定位高端，不少商戶是奔著吉盛偉邦的品牌而來。據(jù)悉，家具村有500多家商戶，不僅有十幾年的老租戶，每年也有新入駐的企業(yè)。
但十多年良好的經(jīng)營業(yè)態(tài)卻在2019年9月16日發(fā)生了改變。
綠地接手家具村的當(dāng)天就發(fā)出了一份升級改造告知函，函件寫道，家具村目前的業(yè)態(tài)及定位無法滿足市場及周邊區(qū)塊的發(fā)展要求。綠地集團(tuán)將在上海市青浦區(qū)政府的支持下，在原址上打造“市西科技園”，并同步引入總部辦公、酒店公寓、配套商業(yè)、鄰里中心等功能業(yè)態(tài)。
函中明確升級改造將于2019年11月啟動，改造周期為4年。其間，家具村會根據(jù)各階段規(guī)劃陸續(xù)與各區(qū)域商戶溝通。
這意味著，不到一年這些商戶就會被清退。他們中有的剛剛租下店面，還在裝修，有的則是十多年的老租戶，正準(zhǔn)備續(xù)租。
商戶們無一例外，至少要用三四個月時間裝修改造店面，前期投入從幾十萬到上百萬元不等。
通知函下發(fā)至今，商戶們已經(jīng)維權(quán)近一年，但沒能阻擋住家具村的消亡。
2020年6月8日，家具村的標(biāo)志性建筑，被商戶稱作“紅房子”的家具村信息中心被部分拆除。隨后，睡眠生活館、實木館都因拆遷受到不同程度的破壞。
6月8日拆除“紅房子”時，部分商戶要求拆遷隊出示房屋拆除的政府審批手續(xù)，但施工隊沒有出示。商戶提供的一段視頻顯示，拆遷隊成員聲稱“是政府讓拆的”。
6月17日，商戶又發(fā)現(xiàn)施工隊在拆除睡眠生活館，馬上報了警，到場警察叫停了拆遷。
多位受訪商戶表示，除拆遷外，營商環(huán)境自去年起持續(xù)惡化。商戶們提供的圖片、視頻顯示，家具村內(nèi)道路因施工被挖開；導(dǎo)引牌被拆除；館內(nèi)電梯、洗手間等設(shè)施無法使用；部分商戶被停水停電；家具村內(nèi)出現(xiàn)了大量空置店鋪，其中一些的玻璃被砸碎。
“這個地方對消費者已經(jīng)沒有吸引力了。”汪肇安說，“綠地就是想逼我們趕快走。”
前恭后倨的拆遷談判
從2019年6月起，商戶們就陸陸續(xù)續(xù)聽到了家具村要拆遷的風(fēng)聲，而上交所在回復(fù)商戶投訴的一封郵件中稱，綠地與吉盛偉邦在2019年8月就完成了股權(quán)交易協(xié)議。
但2019年8月份，家具村仍在進(jìn)行招商活動。高玉嬌就是在8月簽署了入駐合同，她認(rèn)為家具村的行為涉嫌欺詐。
商戶張文是在5月入場裝修的，他認(rèn)為，綠地與吉盛偉邦談判時，家具村就應(yīng)該叫停新入駐商戶的裝修。張文做全屋定制生意，這一品類的家居店前期裝修投資巨大，目前他在裝修上已經(jīng)投入了400多萬元，但至今仍未開業(yè)。
升級改造函發(fā)放后，家具村的商戶們選出了一批代表和綠地談判，并提出訴求：如果不拆，綠地要補償商戶因改造函而遭受的損失；如果要拆，綠地給出賠償方案。
汪肇安對《財經(jīng)》記者說，面對商戶的訴求，綠地集團(tuán)在國慶前后表現(xiàn)出了兩副面孔。
國慶前，在家具村所在的趙巷鎮(zhèn)政府的張羅下，綠地與商戶代表們舉行了幾場座談會。在這些座談會上，綠地陸續(xù)給出了以下書面承諾：
1.不按《租賃合同》的約定追究商戶欠款的違約責(zé)任。
2.免除租戶9月、10月兩個月的租金。
3.保持家具村現(xiàn)狀繼續(xù)經(jīng)營18個月。
在其中一場座談會上，綠地商貿(mào)集團(tuán)總經(jīng)理助理王志華表態(tài)稱，將參考商戶之前的合同和家具村的行規(guī)安排續(xù)租：“如果之前是一年一簽，現(xiàn)在續(xù)約就一年一簽；如果是每兩年續(xù)簽，我們就延續(xù)兩年。全都按照你們之前和吉盛偉邦簽約的規(guī)則來�！�
國慶節(jié)前最后一次座談會的會議紀(jì)要顯示，商戶代表要求綠地給出未來18個月的經(jīng)營方案，或解約賠償方案。綠地代表說會在10月9日予以答復(fù)。
“但是到了節(jié)后，綠地的策略變了，不再和我們商戶代表談了，而是改成‘一戶一議’�！蓖粽匕舱f，“所謂的‘一戶一議’是派基層的樓管來談。對于我們提出的各種要求，樓管的回復(fù)都是他們沒有權(quán)限決定。溝通毫無效果�！�
事情逐漸向著無益于解決的方向發(fā)展。據(jù)汪肇安描述，在10月里，商戶們曾兩次舉著標(biāo)語，拿著喇叭在綠地總部門前聚集，兩次群聚中都有商戶被警方帶走。
2019年10月29日，在上海進(jìn)博會舉辦前夕，綠地控股集團(tuán)副總裁吳曉暉出面，與15位商戶舉行了一次座談會。
汪肇安說，這也是最后一次座談會。吳曉暉在會上重申了維持家具村經(jīng)營18個月不變的承諾。
商戶提供的一份錄音里證實了吳曉暉的承諾，“所謂18個月，不代表18個月后這里就要拆掉，而是一個最基本的承諾，18個月內(nèi)保證不動�！�
如今來看，除免除9月、10月租金外，綠地并沒有履行其承諾。欠租的商戶被起訴；合同到期的商戶沒能續(xù)約；疫情平穩(wěn)后，拆遷隊也開始施工。
商戶們介紹稱，拆遷從村內(nèi)沿河的違章建筑開始，隨后，正規(guī)建筑也被破壞。
能否適用不安抗辯權(quán)
因為擔(dān)心生意難以為繼，家具村商戶齊悅從8月起便不再交租金了，齊悅覺得自己是在行使不安抗辯權(quán)，有法可依，但她還是因此被綠地告上法庭。齊悅與家具村的合同本應(yīng)在2020年6月30日到期，但綠地以欠租為由，主張?zhí)崆敖獬贤⒁R悅補交房租與房屋占用費。
多位商戶向記者表示，不少商戶都在2019年7月、8月就選擇停交租金。而在9月升級改造函下發(fā)之后，家具村的全部商戶都沒再主動交過房租。但在8月、10月商場舉辦活動時期，部分商戶的營業(yè)款被商場扣留，抵消了未支付的租金。
據(jù)商戶介紹，升級改造函的影響在發(fā)布當(dāng)天就體現(xiàn)出來。有消費者因擔(dān)心預(yù)訂家具無法如期發(fā)貨、售后服務(wù)無法保障而退貨，也有品牌授權(quán)方質(zhì)疑家具村的營商前景，提出收回授權(quán)。
齊悅告訴《財經(jīng)》記者，9月是裝修旺季，加上家具村會舉辦國際家具博覽會，所以9月原本是生意最好的時候。2018年9月，她的店鋪營業(yè)額破100萬元，但在2019年9月，受拆遷風(fēng)波的影響，營業(yè)額只有20萬元左右。
但綠地回復(fù)《財經(jīng)》記者，這是由于家具村極小部分商戶長期惡意欠租、逾期占場，甚至還多次聚眾上訪、阻撓日常施工，影響了家具村正常經(jīng)營，讓家具村陷入了經(jīng)營困境。
綠地提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年8月底（在綠地對家具村全資收購前），共有439家租戶累計拖欠租金、物業(yè)管理費、水電費、代繳稅金等各類應(yīng)付款項3178萬元，嚴(yán)重影響家具村正常運轉(zhuǎn)。
綠地認(rèn)為，對于該批租戶提出的不合理訴求，家具村無論從合同、事實還是公平角度都無法給予支持，也無法按照對待合規(guī)經(jīng)營租戶的標(biāo)準(zhǔn)來對待該批租戶。
對于拖欠租金問題，商戶們咨詢了法律顧問，認(rèn)為得知家具村要拆遷后不交房租符合不安抗辯權(quán)。
不安抗辯權(quán)是《合同法》規(guī)定的權(quán)利，即如果合同的一方認(rèn)為對方?jīng)]能力再履行合同了，那他可以先暫停履行。也就是說商戶們在8月已經(jīng)得知家具村可能被拆除改造，擔(dān)心自己的投入無法收回的情況下，行使了不安抗辯權(quán)，暫停交付后續(xù)租金。
2020年6月，家具村的標(biāo)志性建筑“紅房子”信息中心被部分拆除后，汪肇安收到了上海市青浦區(qū)人民法院的一審民事判決書。他是家具村第一個收到判決書的商戶。
判決書顯示，在原、被告未對租賃內(nèi)容進(jìn)行談判商定的情況下，即認(rèn)定雙方對于系爭房屋續(xù)租事宜達(dá)成協(xié)議，缺乏事實與法律依據(jù)。雙方的租賃關(guān)系已于2019年9月30日終止。汪肇安必須在判決生效的十日內(nèi)騰退房屋，并支付此前拖欠的管理費、電費等合計約34萬元。
對此判決汪肇安非常不理解，自己應(yīng)該是得到賠償?shù)娜耍趺捶炊o錢？他打算上訴。
在汪肇安的案子中，一審判決也考慮到綠地高管曾經(jīng)的允諾，減免了商戶2019年9月、10月兩個月的租金，也主張對疫情期間房租適當(dāng)減免。
但汪肇安認(rèn)為根據(jù)不安抗辯權(quán)，綠地對家具村的改造將導(dǎo)致市場環(huán)境發(fā)生重大變化，所以他應(yīng)暫緩支付2019年11月之后的全部費用。
判決書認(rèn)為，不安抗辯權(quán)的行使需符合法律規(guī)定。故即便如被告抗辯，被告違約，原告亦可行使法定解除權(quán)（即便如橡語家居的答辯意見，即合同已經(jīng)續(xù)約，但是對續(xù)約的合同，原告吉盛偉邦是可以解除的）。
“被告（指汪肇安）什么行為不符合不安抗辯權(quán)的規(guī)定，判決書沒有進(jìn)一步論述�！毕鹫Z家居的代理律師，北京隆安律所上海分所律師郜松江說。
合同是無效格式條款嗎
華東政法大學(xué)法律學(xué)院院長金可可長期關(guān)注此案，他對《財經(jīng)》記者表示，吉盛偉邦把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給綠地是它的自由，沒有大問題，但在轉(zhuǎn)讓之后，綠地是否要保護(hù)這些以前的商鋪承租人的利益，合同法上有個條款叫“買賣不破租賃”可以作為參考。
這一條款指即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
但在本案中的問題是，商鋪出租人綠地集團(tuán)可能早就考慮到要轉(zhuǎn)讓、改建，所以保持了合同的靈活性，按一年一簽兩年一簽來執(zhí)行。
金可可認(rèn)為，現(xiàn)在的一年一簽，實際上是談判地位不平等造成的。商鋪的承租人沒有選擇余地，要么簽要么走，所以這種情況下達(dá)成的一年一簽，不是合同自由的體現(xiàn)，這種情況要受到合同法上格式條款的規(guī)制。
《合同法》規(guī)定，格式條款具有第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的（因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的、以合法形式掩蓋非法目的，以及一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益等現(xiàn)象），或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
雖然綠地和商戶簽的是一年合同，但家具業(yè)的行規(guī)是簽訂合同后，商戶會投入巨額資金裝修、設(shè)計，甚至打廣告，每家商戶都有足夠的理由長期經(jīng)營，在這種情況下，雙方長期合作關(guān)系，從表面上看不受一年一簽的影響。
“也就是說，商鋪的承租人有續(xù)租的權(quán)利，綠地集團(tuán)的這種做法，相當(dāng)于通過合同格式條款排除了商戶的正當(dāng)訴訟權(quán)利，加重了中小商戶的責(zé)任，是典型的用格式條款、霸王條款來欺負(fù)小商家。”金可可曾在人代會上提出，大商家以格式條款來欺負(fù)小商家屢見不鮮，這導(dǎo)致小商戶沒有任何辦法來保護(hù)自己。
維權(quán)誰來幫小商戶
家具村拆遷糾紛至今近一年，商戶們走訪于青浦區(qū)信訪辦、區(qū)政府、市政府、國資委之間。
2019年9月16日，家具村升級改造函發(fā)布的當(dāng)天下午，兩撥商戶分別前往家具村管理公司辦公室、青浦區(qū)信訪辦投訴。溝通無果后，當(dāng)天晚上部分商戶們在青浦區(qū)政府門口聚集。
汪肇安回憶，綠地集團(tuán)的代表、青浦區(qū)信訪辦主任都來到現(xiàn)場處理這一突發(fā)事態(tài)。有兩名商戶在當(dāng)晚被警方帶去派出所，其中一人被抓的原因是喊了一句：“如果今天不解決，我們明天就去人民廣場�！边@兩位商戶都在9月17日晚間被放出。
2019年12月，一批剛?cè)雸霾痪�，或裝修投資很大的商戶發(fā)起群體訴訟，起訴家具村和綠地商業(yè)（集團(tuán)）。
青浦區(qū)人民法院以訴訟請求不具體、訴請不屬于民事法庭范圍等理由，裁定不受理該起訴。商戶們不服，上訴至上海市第二中級人民法院，中級法院維持原裁定。
一位商戶的代理律師向《財經(jīng)》記者透露，近期曾有參與案件的法官表示，青浦區(qū)的規(guī)劃不僅是拆家具村，也包括其旁邊的大型奧特萊斯商場，但后來因為奧特萊斯人氣比較好，稅收貢獻(xiàn)還可觀，所以先留下來了。
家具村的拆遷究意是綠地的企業(yè)行為，還是背后也有政府意志？
《財經(jīng)》記者分別聯(lián)系了青浦區(qū)政府、上海市政府新聞處、青浦區(qū)信訪辦，均未得到明確回復(fù)。上海市國資委新聞處相關(guān)工作人員表示，整個過程國資委沒有參與其中，企業(yè)的事情由企業(yè)負(fù)責(zé)，相關(guān)情況找綠地了解。
華東政法大學(xué)律師學(xué)院副院長王永杰2020年初就此事發(fā)起過一場研討會，他認(rèn)為，當(dāng)?shù)赝恋貙氋F，各地都在爭取產(chǎn)業(yè)升級換代，科技園區(qū)建設(shè)是各個地方政府區(qū)域在爭取的內(nèi)容，故家具村改造應(yīng)可能存在政府默許、達(dá)成默契的情形。
上海市政府印發(fā)的上海市產(chǎn)業(yè)地圖顯示，青浦區(qū)產(chǎn)業(yè)定位是信息技術(shù)、現(xiàn)代物流、會展旅游、北斗導(dǎo)航。
但家居行業(yè)是否屬于低端產(chǎn)業(yè)？王永杰認(rèn)為，從工藝設(shè)計、新材料應(yīng)用、節(jié)能環(huán)保上來看，家居行業(yè)的變革和前景就業(yè)是符合上海的規(guī)劃和政策要求的。
他表示，“將影響數(shù)千人就業(yè)、幾百家企業(yè)生存的大型家具商場整改拆遷，就應(yīng)該有拆有遷，先有預(yù)案，在滿足上海建筑行業(yè)和市民生活需求的同時，盡量減少動拆遷工作招致的不利影響，挽回因此帶來的各項損失�！�
怎樣合理賠償
在入駐家具村之前，家居商人高玉嬌剛經(jīng)歷了上海市另一處家居賣場、莘潮國際家居（松江店）的拆遷。在她看來，莘潮的做法比綠地更合理也更人性化。
一方面，莘潮并沒有大肆宣揚商場要拆遷的事，而是給商戶留下了窗口期，在優(yōu)惠活動的配合下，幫助商戶清掉了不少庫存商品。另一方面，對于撤場期到來時還沒賣掉的存貨，莘潮以成本價從商戶手中收購，然后由商場組織甩賣。除此之外，高玉嬌領(lǐng)到了相當(dāng)于店面裝修投入50％的賠償款。
而與綠地簽署了撤場協(xié)議的受訪商戶普遍反映不滿意協(xié)議，該協(xié)議顯示，綠地開出的條件是除此前已承諾的9月、10月以外，給予撤場商戶3月-4月不等的免租。
商戶們認(rèn)為，這些免租不足以抵消因營商環(huán)境被破壞而造成的經(jīng)營損失，更遑論補償裝修投入了。
“沒有賠償�！焙炇鹆藚f(xié)議的家具商人楊睿對《財經(jīng)》記者說，“來談判的人告訴我們，如果想要賠償，就先把房租補齊，以后也每月按時交，待在家具村里等消息�！�
楊睿最后決定簽協(xié)議離開：“畢竟還要做生意，不能一直在這里耗著。”
被起訴的齊悅也和綠地就撤場協(xié)議談判過，她最終決定不簽，與綠地對簿公堂。“我提出可以放棄賠償，只要把簽合同時抵押的保證金還給我就好�！饼R悅說，“但綠地不肯退，而是要用來抵償免租月份之外的租金。這讓我無法接受�！�
家具賣場要拆遷時，如何對商戶進(jìn)行賠償是合理的呢？
中國家具協(xié)會秘書長張冰冰告訴《財經(jīng)》記者，賠償一戶一議是合理的，因為家居賣場的裝修投入與店鋪面積、產(chǎn)品形態(tài)、裝修檔次等都有很大關(guān)系，很難一概而論。但一戶一議的談判過程應(yīng)該引入有資質(zhì)的第三方裝修評估機構(gòu)，對裝修投資額進(jìn)行評估，不能由家具村一方說了算。
多數(shù)受訪商戶表示，從2019年9月至今，綠地沒有請評估機構(gòu)來過家具村。
但最近事情有新動向。張文告訴《財經(jīng)》記者，2020年6月29日，綠地工作人員帶著一位據(jù)稱是評估公司的員工到店里評估。該員工讓張文提供裝修圖紙、裝修合同等資料，但未告知張文其職務(wù)與所在公司名稱。綠地工作人員對張文說，他的商鋪被綠地挑中做試點，在所有入駐時間較短的商戶里，僅有他得到了評估。
上述小商戶的辯護(hù)律師告訴記者，“法院現(xiàn)在也覺得有點騎虎難下，最近這類案件開庭，法官都希望盡可能協(xié)商解決，給足雙方機會。”
中國大中城市的城市更新、產(chǎn)業(yè)升級已經(jīng)進(jìn)入快車道，隨之而來的拆遷過程中，新舊產(chǎn)業(yè)如何界定？如何尊重并妥善處理中小商戶的合法經(jīng)營權(quán)益，仍然沒有一套行之有效的應(yīng)對機制。
多位業(yè)界、法律界人士在采訪中表示，希望對吉盛偉邦綠地國際家具村拆遷事件的處理可以成為上海市政府解決此類事件的范本，給全國打個樣。
來 源： 財經(jīng)雜志
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