一場突如其來的新冠疫情,給2020年的中國房地產(chǎn)市場帶來巨大挑戰(zhàn),樓市未來走向與房企應(yīng)對策略,所有人都在關(guān)注。

　　3月10日,越秀地產(chǎn)召開業(yè)績會,2019年公司合同銷售創(chuàng)下歷史新高,核心利潤和持有現(xiàn)金均同比上升,董事長林昭遠稱“比較滿意”。

　　但疫情沖擊之下,不論過往成績多么不俗,不論背景優(yōu)勢如何,每一家房企都不會過分樂觀。

　　作為國資房企樣本,在綜合考慮疫情、政策和市場的基礎(chǔ)上,越秀地產(chǎn)制定了一個審慎的年度目標:802億。

　　相比去年24.8%的增速,這個目標同比僅增11.2%。對此林昭遠稱,當下越秀首要關(guān)注的是現(xiàn)金流,要在發(fā)展速度和經(jīng)營質(zhì)量間取得平衡。

　　新的一年里,越秀還將致力于深化完善“軌交+物業(yè)”模式,加快推動國企合作以獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　國資競爭力

　　2019年對于越秀地產(chǎn)來說是收獲巨大的一年。

　　財報顯示,公司去年實現(xiàn)合同銷售約721.1億元,同比上升24.8%,其中大灣區(qū)銷售額約占58.5%,合同銷售均價達到約每平方米20700元,“軌交+物業(yè)”合同銷售金額約50.8億元,占比約7%。

　　2019年實現(xiàn)營業(yè)收入約383.4億元,同比上升45.0%;毛利率約為34.2%,同比上升2.4個百分點;股東應(yīng)占利潤約為34.8億元,同比上升27.7%;核心凈利潤約35.1億元,同比上升24.8%;全年每股派息0.091元,同比上升13.8%。

　　優(yōu)于同業(yè)的業(yè)績增速離不開其國資背景。2019年引進廣州地鐵作為集團第二大股東后,越秀大力發(fā)展的“軌交+物業(yè)”模式優(yōu)勢凸顯,去年已有三個“軌交+物業(yè)”項目落地。

　　林昭遠表示,“軌交+物業(yè)”是越秀地產(chǎn)的重要發(fā)展模式,未來將加強與廣州地鐵聯(lián)動。

　　土地儲備的增加也得益于國資之間的合作。2019年,越秀地產(chǎn)通過“軌交+物業(yè)”、“集團孵化-地產(chǎn)購買”、國企合作、 城市更新、公開市場招拍掛等多元化方式新增土儲,以較低溢價在11個城市新增27幅地塊,總建筑面積約為771萬平方米,按權(quán)益計算建筑面積約為521萬平方米。

　　越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永進表示,“軌交+物業(yè)”的方式增儲約315萬平方米,通過國企合作拿到8幅地塊,增加土儲約149萬平方米。兩種模式總計達到464萬平方米,占整個新增土地儲備的60%。

　　林昭遠強調(diào),國企合作已成為越秀地產(chǎn)的重要增儲渠道,這種模式不僅規(guī)避激烈市場競爭,而且成本相對可控,盈利和抗風險能力都比較強。

　　他表示:“在廣州、江門、武漢、蘇州、成都、襄陽,我們跟各個地方政府的國資平臺加強進行合作,他們有土地資源但沒有開發(fā)、或者相對來說開發(fā)能力比較弱”。

　　興業(yè)證券認為,越秀地產(chǎn)多元化拿地優(yōu)勢凸顯。2019年公司新增27幅土地,與廣州地鐵合作的3個軌交物業(yè)項目收購?fù)瓿?總建筑面積達到300萬平米;公司通過國企合作拿地獲取8個項目,占年內(nèi)拿地面積的19%。

　　截至2019年底,越秀地產(chǎn)總土地儲備達2387萬平方米,大灣區(qū)占比約51.7%,一二線城市占比約為91.4%,“軌交+物業(yè)”項目土地儲備占總土地儲備約為13.2%。

　　國資背景帶給越秀的還有融資成本較低的優(yōu)勢。期內(nèi),越秀地產(chǎn)平均借貸成本較2018年上升11個基點至4.93%,但仍處于行業(yè)較低水平。其中境內(nèi)發(fā)行各類債券合計73億元,年期介于3-5年,年利率介于3.6-4.03%;持有現(xiàn)金約301.9億元,同比上升11.2%,現(xiàn)金短債比達4.2。

　　審慎對待2020

　　2019年已成過往,對當下疫情的應(yīng)對是所有房企的重點。

　　目前越秀地產(chǎn)已在抓緊復(fù)工中,林昭遠希望,能盡量把今年已經(jīng)損失的工期給追回來。

　　“除了湖北地區(qū)外,在建項目的工地復(fù)工率,按照到崗回來的施工人員比例來算,大概是85%以上,從復(fù)工的角度,估計到這個周的周末大概會有90%以上,狀況應(yīng)該說是不錯的。”林昭遠說。

　　越秀地產(chǎn)在華中地區(qū)的土地儲備有450萬平方米,占總土地儲備的18.9%,武漢是華中地區(qū)的重要城市,越秀地產(chǎn)在其中也有商業(yè)地產(chǎn)投資。林昭遠認為,武漢在土儲、在年度的銷售目標里占比都不超過10%,影響不是太大。

　　在經(jīng)歷了一個多月的關(guān)閉之后,許多城市的售樓處目前正在逐漸開放。“目前除了湖北地區(qū)的銷售案場還沒有開放,其他地區(qū)基本上全部開放了。自疫情發(fā)生以來,我們采用線上營銷方式推廣產(chǎn)品,取得一定效果。目前,內(nèi)地疫情逐步減緩,來現(xiàn)場看房的人流是在逐漸回暖之中�！绷终堰h稱。

　　從全國來看,據(jù)克而瑞統(tǒng)計,百強房企1-2月累計業(yè)績規(guī)模同比降幅達到23.8%,有超8成的百強房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降,對整個一季度房企銷售造成較大影響。

　　越秀地產(chǎn)將2020年銷售目標定為802億元,相比2019年增長約11.4%。

　　擁有國資背景優(yōu)勢,且去年業(yè)績不俗,這個目標會否太保守?林昭遠表示,這是從管理層角度的客觀安排,“除了規(guī)模發(fā)展還要保經(jīng)營質(zhì)量,這個目標的制定,是考慮到發(fā)展速度和經(jīng)營質(zhì)量的匹配。”

　　他強調(diào),疫情發(fā)生以來,公司的首要原則就是確�，F(xiàn)金流平衡,銷售鋪排計劃和投資計劃要匹配現(xiàn)金流角度。目前公司的現(xiàn)金足以覆蓋短期負債,現(xiàn)金流充足。

　　按照越秀地產(chǎn)2020年可售貨值1461億元計,要實現(xiàn)802億目標,去化率大概在55%的水平即可,與2019年基本持平。

　　林昭遠說,“從現(xiàn)在開工角度、從存貨角度,如果市場有爆發(fā)性增長,我們也有足夠的貨量去供應(yīng)�！�

　　對于未來,林昭遠認為,雖然短期內(nèi)受到影響,但中長期來看,疫情不會改變房地產(chǎn)市場的走勢,“整個政策來看,國家對融資會有一定的放松,包括一些城市在調(diào)控上也有一定的放松,我認為應(yīng)該會給房地產(chǎn)帶來一定正面影響。”

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認為,隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)生活的節(jié)奏正逐步恢復(fù)正軌,購房的需求也會逐步提上日程。

　　來源：北國網(wǎng)

編 輯：chenhong