庚子新春，遠(yuǎn)比我們預(yù)期中更有挑戰(zhàn)，于此同時中國也展現(xiàn)了強(qiáng)勁韌性以對抗此次新冠病毒的蔓延及影響。第一太平戴維斯研究部從中國整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場視角出發(fā)，全面探討此次疫情帶來的影響。
拐點(diǎn)之后
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將循序漸進(jìn)
盡管短期難免經(jīng)歷大幅沖擊，但支撐中國長期發(fā)展的基本面不變，經(jīng)濟(jì)增速亦將隨疫情結(jié)束而回歸潛在正常速率。預(yù)計(jì)隨著改革推進(jìn)，將吸引更多外資涌入中國。而疫情引發(fā)的思考與經(jīng)驗(yàn)將引導(dǎo)政府完善治理水平，優(yōu)化社會環(huán)境。
新冠疫情發(fā)生正值經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期，預(yù)計(jì)后續(xù)復(fù)蘇將聚焦深化改革、產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域一體化、跨部門協(xié)作等關(guān)鍵領(lǐng)域。
中國宏觀經(jīng)濟(jì)韌性
與非典時期大有不同
中國經(jīng)濟(jì)體量目前已逼近百萬億人民幣，規(guī)模龐大，全產(chǎn)業(yè)布局廣闊、資源豐富，與“非典”時期相比，具有更強(qiáng)韌性應(yīng)對緊急事件影響。
截至二月中，新型冠狀病毒死亡率約2.2%（湖北省外約0.4%）， 低于SARS（9.6%），遠(yuǎn)低于MERS（34.4%）、H1N1（17.4%）等其他重大國際性疫情。
目前仍在執(zhí)行的封路、自我隔離等政策是影響經(jīng)濟(jì)短期走勢的重要因素，有望隨疫情防控進(jìn)展逐步取消。
中國GDP全球占比
來源：CEIC, 第一太平戴維斯市場研究部
各細(xì)分市場
預(yù)計(jì)將在數(shù)月后陸續(xù)回暖
來源：第一太平戴維斯市場研究部
多地出臺政策
更多側(cè)重扶持中小企業(yè)
在疫情爆發(fā)后，多個地方政府出臺優(yōu)惠中小企業(yè)的輔導(dǎo)政策以應(yīng)對疫情期間所帶來的沖擊。
調(diào)查中小企業(yè)最為期待的政策扶持
來源：CEIBS, 第一太平戴維斯市場研究部
房地產(chǎn)細(xì)分市場的
韌性與機(jī)會
伴隨疫情結(jié)束，細(xì)分市場預(yù)計(jì)將在數(shù)月后陸續(xù)回暖。政府已陸續(xù)推出多項(xiàng)扶持政策，幫助企業(yè)解燃眉之需。公共服務(wù)、員工及消費(fèi)者健康、物業(yè)管理品質(zhì)將成為行業(yè)未來關(guān)注焦點(diǎn)：
辦公樓：企業(yè)選址計(jì)劃將在一兩個月后重啟，重點(diǎn)關(guān)注醫(yī)療健康、金融保險、科技相關(guān)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會。
零售：有望于疫情結(jié)束后逐步回歸常態(tài)，并于下半年全面回暖；中國已是全球第二大消費(fèi)市場，年增速維持8%，品牌長期發(fā)展信心未受影響。
住宅：伴隨預(yù)售證發(fā)放，以及積壓的購房需求陸續(xù)釋放，核心城市有望于年中開始逐步回暖；但高端租賃市場恢復(fù)需更多時日。
投資：急需現(xiàn)金支持的物業(yè)持有者將進(jìn)一步降低價格預(yù)期，機(jī)會型投資者可適時入場。
辦公樓市場
短期承壓，關(guān)注重點(diǎn)行業(yè)
大量企業(yè)員工轉(zhuǎn)為在家辦公，在智能辦公平臺、在線辦公工具的輔助下，企業(yè)服務(wù)端的運(yùn)營并未停擺。
企業(yè)短期關(guān)注焦點(diǎn)仍在復(fù)工時間、員工安全等疫情相關(guān)層面。疫情完全結(jié)束后將在一兩個月后陸續(xù)重估公司業(yè)務(wù)發(fā)展、選址搬遷事項(xiàng)。
交付延遲將導(dǎo)致全年供應(yīng)將有所下降，市場近年供過于求的壓力將略有緩解。
雇主對健康的持續(xù)關(guān)注及對高品質(zhì)物業(yè)管理的需求，將令優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓的價值更為凸顯。
由于小型租戶居多、短期租約為主，加之更多員工轉(zhuǎn)而在家辦公，聯(lián)合辦公在此輪疫情中經(jīng)受劇烈沖擊。
上海甲級寫字樓同比租金變動
來源：第一太平戴維斯市場研究部
預(yù)計(jì)醫(yī)療、保險、科技行業(yè)在疫情后將迎來巨大發(fā)展機(jī)遇，業(yè)主應(yīng)把握窗口期加以關(guān)注。
中短期內(nèi)，大中型國企將成為市場需求主力，伴隨改革開放力度增大，外企需求有望增長。
美商會問卷
來源：美國商會上海分部基于對127家美國企業(yè)的調(diào)查
零售市場
各業(yè)態(tài)影響不同，期待反彈
來源：CEIC, 第一太平戴維斯市場研究部
若新冠疫情在今年3月底之前得以有效控制，零售市場有望隨之逐步回暖。
品牌年度焦點(diǎn)已轉(zhuǎn)至夏季后的市場，預(yù)計(jì)下半年伴隨大量推廣活動，市場將重現(xiàn)活力。
部分品牌臨時關(guān)閉店鋪，一季度甚至上半年銷售將受影響，但幾乎沒有品牌質(zhì)疑市場長期前景。年內(nèi)品牌將著重于重估年度增長目標(biāo)及開店計(jì)劃。
多個業(yè)主為租戶提供一周至兩個月不等的免租期共度難關(guān)，市場租金短期內(nèi)將有所下調(diào)，但預(yù)計(jì)此舉難以延續(xù)至下一季度。
疫情期間消費(fèi)方式向線上轉(zhuǎn)移，將引發(fā)更多品牌探索線上線下結(jié)合途徑。
由于方便居民日常消費(fèi)，加之更多外賣配送服務(wù)應(yīng)用至商場商戶，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)型商業(yè)此次展現(xiàn)出較好韌性，預(yù)計(jì)將持續(xù)獲得投資者關(guān)注。
上海零售同比租金變動
來源：第一太平戴維斯市場研究部
住宅市場
核心城市積壓需求有待陸續(xù)釋放
自2018年下半年起，一二線城市一手住宅市場始終維持溫和而穩(wěn)健的態(tài)勢，即使政策層面放松幅度極其微弱，充沛的自住用戶群體帶來韌性需求。
自預(yù)計(jì)在疫情過后，積壓的購房需求陸續(xù)釋放，核心城市的銷售市場自年中起有望率先逐步回暖。
就業(yè)者在選擇工作城市時，將更多關(guān)注社會治理及教育、醫(yī)療等公共服務(wù)因素。
小體量、小地塊、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)好、私密性強(qiáng)的項(xiàng)目或?qū)⒊蔀樾碌拈_發(fā)焦點(diǎn)。
受新冠疫情影響，部分開發(fā)商相繼延遲了開工時間，大多數(shù)開發(fā)商開工時間推遲一個月，項(xiàng)目銷售及資金回籠受到較大挑戰(zhàn), 將令年中至下半年推盤意愿增強(qiáng)。
市場拿地及開發(fā)節(jié)奏將在下半年逐步恢復(fù)正常。
一線城市均價八萬元以上一手住宅成交
來源：CEIC, 第一太平戴維斯市場研究部
高端服務(wù)式公寓市場
挖掘新興需求機(jī)會
以公司外派人員為主要客戶群的高端酒店公寓市場或需較長復(fù)蘇時期，以待消化市場負(fù)面情緒，及客戶回國工作。
業(yè)主需從國內(nèi)及本地市場挖掘更多新興出現(xiàn)的潛在需求機(jī)會。
短租需求有望在暑期迎來起色。
近兩年來政府支持的租賃市場在此次疫情中經(jīng)受較多爭議，部分租客權(quán)利無法有效保障，需后續(xù)政策給予更多指引。
投資市場
回歸核心城市
市場短期面臨的不確定因素增加，投資者選擇觀望以等待合適時機(jī)出現(xiàn)。
現(xiàn)金流困難的業(yè)主將面臨更大的降價壓力回籠資金，看好長期的機(jī)會型投資者可擇機(jī)入市。
不良貸款數(shù)量或?qū)⒂兴黾�，而預(yù)計(jì)政府將有相關(guān)政策出臺避免數(shù)額大幅攀升。
無論整售或土地市場仍有大型成交達(dá)成（如北京LG雙子座大廈售予GIC），長期投資者對市場關(guān)注度依然不減。
一線開發(fā)商有望獲得更好的資本支持，令市場強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面進(jìn)一步鞏固。
疫情過后，后續(xù)政策鼓勵的投資方向預(yù)計(jì)將繼續(xù)傾向于醫(yī)療、康養(yǎng)相關(guān)領(lǐng)域。對項(xiàng)目設(shè)計(jì)或?qū)⒂懈喙惨蛩乜剂浚詭椭鞘袘?yīng)對各種緊急及突發(fā)事件。
北京及上海大宗成交占全國比重
北京及上海大宗成交占全國比重
來源：RCA, 第一太平戴維斯市場研究部
