從高歌猛進換擋到“穩(wěn)中求進”，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來“橫盤時代”。
四年前，“千億元軍團”成員只有7個，如今34家房企完成了從百億元到千億元的規(guī)模蛻變，“碧恒萬”三強更是跨入了6000億元陣營。然而，規(guī)模奇跡之外，增長失速期已然到來。2019年，百強房企的權益銷售金額僅增長6.5%，2018年則為35%。
當蒙眼狂奔時代走遠，行業(yè)共識是，房地產(chǎn)增量市場的發(fā)展不會再有爆發(fā)性的突破，接下來將迎來“大魚吃小魚”的時代，這意味著行業(yè)競爭真正發(fā)展到“不進則退”階段。
“接下來，TOP20房企規(guī)模排行榜想再往前一步，都需要百億元甚至數(shù)百億元的跨越，真正的考驗來臨了。”有接近中國金茂人士向記者表示，對中國金茂來說，過去10余年，以金茂府為代表“府悅墅”三條住宅產(chǎn)品線輸送了企業(yè)發(fā)展所需的大量現(xiàn)金流，支撐中國金茂完成1608億元的簽約銷售額，晉身行業(yè)TOP20，這是業(yè)績增長的第一曲線。2020年中國金茂要突破2000億元的銷售規(guī)模，就需要靠第二曲線去驅動。
一般來說，企業(yè)業(yè)績增長的第一曲線發(fā)展會有邊際，如果能在“第一曲線”到達巔峰之際，完成帶領企業(yè)二次騰飛的“第二曲線”布局，那么穩(wěn)健增長的愿景即可實現(xiàn)。而中國金茂找到的第二曲線是城市運營板塊的發(fā)展。
變身低成本“土地儲備大戶”
2007年，背靠“世界500強企業(yè)”中化集團，手握銷售型物業(yè)上海北外灘資產(chǎn)，中國金茂（當時名為方興地產(chǎn)）沖進了香港資本市場，開啟了“高富帥”的擴張之路。
很快，中國金茂就意識到僅靠城市核心綜合體發(fā)展，并不是最優(yōu)發(fā)展路徑。2009年至2014年這5年間，中國金茂找到了第一增長曲線，即住宅開發(fā)。2018年，中國金茂借此邁入“千億元俱樂部”，2019年晉升至行業(yè)TOP18。
“2019年對中國金茂頗為重要，這一年混改邁出了堅實一步，完成配股融資后，中國平安(601318)成為第二大股東，公司自此具備了更為靈活的資金籌措和資源協(xié)同能力。”有接近中國金茂人士向記者表示，這一年，中國金茂股價從年初的不到4港元到近期圍繞6.1港元上下微動，一年間市值上漲了300億港元。而回望上市12年間，中國金茂得市值已從上市首日的110億港元上漲至現(xiàn)在的720億港元左右。
資本市場的認可，來自于穩(wěn)健的財務盤面、多年維持高毛利率的盈利能力、優(yōu)質豐厚的土地儲備和業(yè)績的跨越式發(fā)展。
據(jù)東方證券的一份研究報告顯示，2014年—2018年，中國金茂銷售金額年均復合增速為56.2%，而同期行業(yè)增速為18.4%，2019年簽約銷售額達1608億元，當年回款超過1500億元，這一現(xiàn)金回收水平遠遠高于行業(yè)平均70%左右的回款率水平線。
此外，記者從2014年至今的年報中發(fā)現(xiàn)，2014年—2019年中期，中國金茂銷售毛利率每年均在32%以上，銷售凈利率維持在16.5%以上。負債方面，截至2019年6月30日，中國金茂凈負債率為67%，相較去年末略有下降，平均借貸成本為4.96%，遠低于行業(yè)平均融資水平，體現(xiàn)央企優(yōu)勢。
而在決定公司未來發(fā)展曲線的土地儲備方面，中國金茂可謂“儲貨大戶”。
據(jù)國泰君安證券(香港)分析師曾新芫指出，截至2019年7月底，中國金茂總土儲達6998萬方平方米，其中85%位于一二線城市。其中二級開發(fā)土儲總建面為4905萬平米(權益比約55%)，總貨值在1萬億元以上，二線城市占比約90%；一級開發(fā)土儲儲備約2092萬平米(權益比約74%)。
事實上，這即是中國金茂第二增長曲線的根基。有業(yè)內人士向本報記者表示，通過分析發(fā)現(xiàn)，城市運營項目一般為滾動開發(fā)，主導企業(yè)可能只是拿第一批地，實際上是提前鎖定了大量土地。僅2019年，中國金茂城市運營項目即落實了7個，提前鎖定土地儲備超過2000萬平方米。有業(yè)內分析機構指出，中國金茂2019年所獲地塊的樓面價，比周邊拍出地塊的樓面價平均約低34%。
換句話說，即通過城市運營模式獲取大量低成本土地，且由于布局城市運營的先發(fā)性，讓中國金茂在高端精品產(chǎn)品售價遭限價壓力之時，土地儲備獲取端的核心競爭力仍能使其產(chǎn)品溢價具備一定彈性調節(jié)空間。
第二曲線鎖定城市運營
在受過拿高價地之苦后，中國金茂意識到不能單純依靠招拍掛拿地。2015年，中國金茂宣布從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商轉型為城市運營商，鎖定城市運營為“第二曲線”的內生動力。剛剛過去的2019年，是中國金茂的城市運營年。這一年，中國金茂進駐47座城市，擁有20個城市運營項目，深度布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游、關中平原等6大城市群，并在2019年首次進入金華、張家口、濰坊、威海等7座城市。
“在中國金茂內部，能夠稱之為城市運營項目的，一般具有一個先導思維和三大特點�！敝袊鹈嚓P人士向《證券日報》記者透露，一個先導思維是要有長期運營培育和運用長線資金投入的思維。三大特點則是：第一，在時間上表現(xiàn)為“三年成勢，五年成城”，前三年幾乎都是花錢建設能夠提供美好生活的配套設施，比如引入教育、醫(yī)療等配套資源；第二，在空間上，單個城市運營項目占地面積要超過500萬平方米；第三，一定要有核心產(chǎn)業(yè)作為支撐，比如智慧產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)等。
更重要的是，在城市運營這條路上，與華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式和萬科的綜合住區(qū)大盤造城邏輯都不同，中國金茂的發(fā)展邏輯其實是有自己特色的。
有業(yè)內人士表示，與傳統(tǒng)的城市運營中先以城導入產(chǎn)業(yè)再吸引人才的模式不同，中國金茂的城市運營主要圍繞“以城聚人，以城促產(chǎn)”的“城-人-產(chǎn)”邏輯。即通過打造品質高、環(huán)境佳、配套優(yōu)的高質量城市來吸引中高端知識型人才，最終為城市創(chuàng)造出科技、創(chuàng)新、協(xié)作的產(chǎn)業(yè)圈。依著這個發(fā)展邏輯，金茂可以通過一級開發(fā)、二級開發(fā)到運營的全業(yè)務鏈式的高質量城市運營，促進城市價值成長，帶來整體資產(chǎn)性價值的持續(xù)提升，從而也為金茂提供更多的潛在收益，實現(xiàn)1+1+1＞3的收益效果。
而對于城市運營項目的獲取條件方面，中國金茂一般會提出兩個要求，第一是要做整體規(guī)劃，第二則是資金投入。簡言之，利用規(guī)劃和資本雙輪驅動，背靠母公司中化集團的資金支持以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同，通過滾動投資推進開發(fā)運營，進而完成造新城之舉。
更重要的是，經(jīng)過4年布局，中國金茂的城市運營已經(jīng)開始貢獻業(yè)績，旗下銷售額跨入百億元俱樂部的5個城市中，溫州和寧波兩城即是早年布局的城市運營項目貢獻了大量業(yè)績，且其已經(jīng)具備可復制性。
展望未來10年，業(yè)內預計，中國城市化發(fā)展將有巨大提升空間，到2030年，城市化率將升至75%。在此背景下，根據(jù)金茂此前業(yè)績會上提出的發(fā)展目標，其將在2020年-2022年實現(xiàn)城市運營對于整體投資60%的土地儲備貢獻，而城市運營項目毛利率大約在35%以上，這意味著接下來，中國金茂的盈利和銷售規(guī)模將上新臺階。
來 源： 證券日報
編 輯：liuy
