陽(yáng)光城擬分拆旗下物管公司赴港上市，有消息稱，陽(yáng)光城物業(yè)初步計(jì)劃集資最少2億美元（約15.6億港元）。

　　消息人士指，陽(yáng)光城已聘請(qǐng)華泰及招銀作上市負(fù)責(zé)行，最快于明年赴港上市，不過(guò)集資額及上市時(shí)間表仍存在變數(shù)。

　　“現(xiàn)在還是個(gè)窗口期，由于收益穩(wěn)定及高增長(zhǎng)性，物業(yè)管理的估值遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，價(jià)值釋放是很多地產(chǎn)公司分拆物業(yè)板塊單獨(dú)上市的一個(gè)重要原因，背后的邏輯還是看中中國(guó)大量的消費(fèi)人群以及社區(qū)里面很多業(yè)務(wù)和機(jī)會(huì)。

　　分拆準(zhǔn)備

　　市場(chǎng)上早有關(guān)于陽(yáng)光城物業(yè)上市的傳聞。

　　7月30日已有消息指，陽(yáng)光城物業(yè)計(jì)劃在明年上市，已進(jìn)行相關(guān)審計(jì)工作。而受到大眾關(guān)注的是，7月29日，陽(yáng)光城整合旗下物管與商管業(yè)務(wù)，新注冊(cè)了陽(yáng)光城慧智優(yōu)佳生活服務(wù)股份有限公司。

　　企查查中顯示，慧智優(yōu)佳注冊(cè)資本1.5億元，其主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

　　該公司由上市公司陽(yáng)光城和福建陽(yáng)光房地產(chǎn)分別持有99%、1%股權(quán)，公司法定代表人和董事長(zhǎng)均為陽(yáng)光城董事局主席林騰蛟，其同時(shí)為慧智優(yōu)佳的實(shí)際控制人，受益股份14.6849%，而朱榮斌、吳建斌等人則擔(dān)任該公司董事。

　　該公司股權(quán)結(jié)構(gòu)在9月進(jìn)行增資擴(kuò)股后有了變化。9月25日，陽(yáng)光城披露，為慧智優(yōu)佳擬進(jìn)行增資擴(kuò)股。

　　其中，龍凈實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司、陽(yáng)光健康產(chǎn)業(yè)有限公司、福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光智博企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光慧優(yōu)企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）及福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光慧佳企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）5家公司與慧智優(yōu)佳簽署增資協(xié)議，擬對(duì)慧智優(yōu)佳進(jìn)行增資，增資金額合計(jì)為3.67億元，其中6250萬(wàn)元計(jì)入注冊(cè)資本，3.04億元計(jì)入資本公積。

　　增資完成后，慧智優(yōu)佳的注冊(cè)資本將由1.5億元增加至2.125億元。股權(quán)結(jié)構(gòu)隨之變更為：陽(yáng)光城、福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、龍凈實(shí)業(yè)、陽(yáng)光健康、陽(yáng)光智博、陽(yáng)光慧優(yōu)及陽(yáng)光慧佳的出資占慧智優(yōu)佳注冊(cè)資本的比例分別為69.88%、0.71%、2.47%、2.35%、5.06%、10.18%及9.35%。

　　陽(yáng)光城合計(jì)所持慧智優(yōu)佳的股權(quán)比例由100%調(diào)整為70.59%，將繼續(xù)保持對(duì)慧智優(yōu)佳的實(shí)際控制。

　　實(shí)際上，成立慧智優(yōu)佳，陽(yáng)光城是將旗下物管與商管業(yè)務(wù)進(jìn)行了整合。具體來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)為住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)（包括寫(xiě)字樓、綜合體、商場(chǎng)等）的業(yè)主、租戶客戶提供一系列物業(yè)管理服務(wù)，包括清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維保、安保和和秩序維護(hù)等服務(wù)。

　　另外，慧智優(yōu)佳還提供大業(yè)主增值服務(wù)、公區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)、租售服務(wù)、陽(yáng)光優(yōu)選服務(wù)、專業(yè)家裝定制服務(wù)及其他專業(yè)類服務(wù)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)則主要為商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)咨詢服務(wù)及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

　　在增資擴(kuò)股公告中，能夠了解到慧智優(yōu)佳最新運(yùn)營(yíng)情況。截至2020年7月31日，慧智優(yōu)佳模擬合并口徑下的資產(chǎn)總額10.60億元，負(fù)債總額8.96億元，凈資產(chǎn)總額1.64億元。

　　于2020年1-7月，慧智優(yōu)佳實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.27億元，凈利潤(rùn)0.85億元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)0.64億元。

　　物業(yè)賽道

　　而關(guān)于陽(yáng)光城物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體通過(guò)翻閱近年年報(bào)獲悉，2018年，陽(yáng)光城物管收入約為1.75億元，占總營(yíng)收比例為1.31%；這一數(shù)據(jù)在2019年提升至7.71億元，占總營(yíng)收的比例也提升至1.26%，一年增長(zhǎng)約4.5倍。

　　在最新披露的2020年中報(bào)中，陽(yáng)光城物管業(yè)務(wù)營(yíng)收已達(dá)約5.14億元，可見(jiàn)增長(zhǎng)較為迅速。

　　如果要在已上市物業(yè)公司中尋找參照標(biāo)的，陽(yáng)光城物業(yè)2019年?duì)I收與正榮服務(wù)與濱江服務(wù)相近。

　　披露數(shù)據(jù)顯示，2019年，正榮服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為7.16億元，濱江服務(wù)營(yíng)業(yè)收入約為7.02億元。

　　這兩家上市時(shí)亦受到追捧。其中，正榮服務(wù)上市發(fā)售價(jià)為4.55港元/股，香港公開(kāi)發(fā)售接獲可供認(rèn)購(gòu)的香港發(fā)售股份總數(shù)2500萬(wàn)股約102倍，國(guó)際發(fā)售亦獲大幅超額認(rèn)購(gòu)。

　　濱江服務(wù)發(fā)售價(jià)定為6.96港元/股，香港公開(kāi)發(fā)售初步可供認(rèn)購(gòu)總數(shù)667萬(wàn)股香港發(fā)售股份約7.14倍；國(guó)際發(fā)售獲輕微超額認(rèn)購(gòu)。

　　于10月12日，正榮服務(wù)收?qǐng)?bào)5.32港元/股，市值55.2億港元；濱江服務(wù)收?qǐng)?bào)16.28港元/股，市值45億港元。

　　對(duì)于有母公司支持的物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，母公司的業(yè)務(wù)能夠?yàn)槠涮峁┓�(wěn)定的管理面積。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2017年，陽(yáng)光城以951億的銷售位列房企18強(qiáng)；2018年達(dá)標(biāo)千億錄得銷售1628.56億元；再到2019年邁過(guò)2000億關(guān)口。

　　截至上半年，陽(yáng)光城已錄得合約銷售900億元，與去年基本持平；對(duì)應(yīng)銷售面積726.88萬(wàn)平米。

　　陽(yáng)光城新增銷售面積的穩(wěn)定增長(zhǎng)，每年簽約交付面積的持續(xù)上升，顯然能夠?yàn)槲飿I(yè)管理業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)提供保障。在上市之后，陽(yáng)光城物業(yè)亦能夠獲得一筆資金用于規(guī)模擴(kuò)張。

　　從目前的來(lái)看，更多的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，仍需等待陽(yáng)光城物業(yè)遞交招股書(shū)后，方能知曉。但一家第二梯隊(duì)房企分拆物管上市，顯然已近成為資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　從2018年至今，物管企業(yè)就受到投資者追捧。上述業(yè)內(nèi)人士指出，多個(gè)因素都是促成資本市場(chǎng)或者投資者對(duì)這個(gè)行業(yè)看好的一些核心原因。

　　“還是由業(yè)務(wù)特點(diǎn)決定的：第一，抗周期，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的下行或國(guó)家政策調(diào)整受到大的影響，這是一個(gè)非常重要的前提；第二，物業(yè)本身是一個(gè)輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式；第三，大多數(shù)投資者對(duì)社區(qū)服務(wù)充滿想象空間，包括科技和技術(shù)的進(jìn)步，能夠讓本來(lái)難盈利的行業(yè)降本增效；第四，疫情過(guò)后國(guó)家層面對(duì)這個(gè)行業(yè)重新的再認(rèn)識(shí)和定位。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，已有29家物管公司登陸資本市場(chǎng)，卓越商企、第一服務(wù)等物業(yè)企業(yè)已陸續(xù)進(jìn)行招股，恒大物業(yè)、融創(chuàng)物業(yè)等巨頭亦已遞交招股書(shū)。

　　來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong