2022年第三季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)，疫情的反復(fù)致使部分項(xiàng)目工期延長(zhǎng)，招商進(jìn)程滯緩，繼而推遲交付。需求方面，零售業(yè)態(tài)占比48.3%，買(mǎi)手店及集合店積極布局西安市場(chǎng)，季內(nèi)錄得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮流集合店西安首店開(kāi)業(yè)，引領(lǐng)Z世代消費(fèi)潮流；運(yùn)動(dòng)戶外品牌持續(xù)發(fā)力，愈發(fā)聚焦如瑜伽、徒步等細(xì)分專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，季內(nèi)錄得MAIA ACTIVE、猛犸象、始祖鳥(niǎo)等品牌登陸拓展西安零售市場(chǎng)。餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，以地方菜系及火鍋類(lèi)品牌的新增需求為主。同時(shí)，本季度頗受資本青睞的咖啡品牌持續(xù)加碼西安市場(chǎng)，Manner及M stand等國(guó)內(nèi)品牌標(biāo)桿項(xiàng)目加速布局。體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比8.9%，沉浸式體驗(yàn)仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、運(yùn)動(dòng)、電競(jìng)等更多細(xì)分場(chǎng)景。
由于部分核心區(qū)域百貨項(xiàng)目出現(xiàn)大面積退租，疊加品牌擴(kuò)張需求疲軟，全市凈吸納量錄得負(fù)值。相應(yīng)地，市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.3%；購(gòu)物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢(shì)，環(huán)比下跌0.8%。
不同零售形態(tài)差異化復(fù)蘇。在宏觀環(huán)境波動(dòng)的形勢(shì)下，消費(fèi)者對(duì)不同類(lèi)型零售物業(yè)需求出現(xiàn)分化。消費(fèi)回流、降級(jí)和品牌庫(kù)存積壓使得奧特萊斯以更高的性?xún)r(jià)比愈加受到消費(fèi)者的青睞。獨(dú)特的建筑形態(tài)及特色餐飲，疊加“微度假” 等消費(fèi)新風(fēng)向的助推，奧特萊斯型購(gòu)物中心率先復(fù)蘇，砂之船等項(xiàng)目本年度均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)速率。各種利好因素的疊加使得奧特萊斯型購(gòu)物中心迎來(lái)戰(zhàn)略性擴(kuò)張機(jī)遇，除西安目前已開(kāi)業(yè)的7個(gè)奧特萊斯外，未來(lái)仍將有如曲江砂之船，永安渠砂之船等三到四座奧特萊斯項(xiàng)目陸續(xù)入市。
場(chǎng)景分化加速商業(yè)品牌聚集更新。隨著消費(fèi)者訴求的持續(xù)演變，各類(lèi)零售物業(yè)的業(yè)態(tài)也開(kāi)始隨著客流構(gòu)成、消費(fèi)需求的不同進(jìn)行市場(chǎng)化的調(diào)整和迭代。在奧特萊斯承載更多剛性消費(fèi)需求的同時(shí)，購(gòu)物中心則開(kāi)始從“渠道”進(jìn)階成“社交休閑場(chǎng)”，通過(guò)持續(xù)增加餐飲、娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比，提高區(qū)域及物業(yè)整體的休閑、社交屬性。同時(shí)，在品牌迭代加速的新周期，更多如KNOWIN、MAIA ACTIVE等構(gòu)建多種生活方式、具有明顯社群導(dǎo)向的線上、潮流新興品牌在資本的加持下涌入如賽格，大悅城，熙地港等城市中心或區(qū)域中心的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加速優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目品牌更新；如始祖鳥(niǎo)、Air Jordan等已進(jìn)入西安零售市場(chǎng)多年的運(yùn)動(dòng)潮流品牌則持續(xù)整合店鋪資源，在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中布局“雙店”甚至“三店”，品牌聚集效應(yīng)顯現(xiàn)。
2022年第四季度將有33.7萬(wàn)平方米新增供應(yīng)集中入市，而在不確定的宏觀事件的影響下，新增供應(yīng)中或?qū)⒂薪种坏奈磥?lái)供應(yīng)推遲至2023年，形成供應(yīng)高峰。同時(shí)，繼龍湖、益田之后，鑫苑大都匯于本季被萬(wàn)達(dá)接管，運(yùn)營(yíng)商在西安的輕資產(chǎn)擴(kuò)張步伐加速。頭部運(yùn)營(yíng)商的持續(xù)加碼說(shuō)明投資者對(duì)西安市場(chǎng)的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極。未來(lái)，隨著頭部開(kāi)發(fā)商輕、重資產(chǎn)的陸續(xù)落地將帶來(lái)更加多元的物業(yè)形態(tài)，西安零售物業(yè)市場(chǎng)或?qū)⑦~入新一輪的調(diào)整及迭代期。
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
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