廣告
廣告
商辦市場延續(xù)復蘇態(tài)勢 一線城市恢復較為明顯
http://anyinhouse.com房訊網(wǎng)2020-6-29 14:00:52
分享到:
[提要]5月,商辦市場延續(xù)此前的復蘇態(tài)勢,上海、廣州等一線城市的恢復較為明顯。頭部企業(yè)繼續(xù)鞏固現(xiàn)有項目,優(yōu)質(zhì)租賃結(jié)構(gòu)在行業(yè)發(fā)展中的效果凸顯。

  5月,隨著復工復產(chǎn)的持續(xù)進行,全國商辦市場整體復蘇情況良好,新增供應基本恢復去年同期水準。月內(nèi)開發(fā)投資,投資者雖仍持審慎狀態(tài),但對未來發(fā)展保持樂觀。

  在租賃行業(yè)發(fā)展和政策利好的雙重推動下,上海、廣州等一線城市租賃需求恢復較快,相比上月有明顯增長。

  本月,觀點指數(shù)監(jiān)測下的重點商辦企業(yè)暫無新項目開業(yè),已開業(yè)項目的運營和招商依然是現(xiàn)階段重點。而頭部企業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展的步伐,月內(nèi)收益較為可觀。

  值得注意的是,疫情下優(yōu)質(zhì)租賃結(jié)構(gòu)的作用凸顯。重點商辦企業(yè)中,以金融業(yè)、專業(yè)服務、信息科技行業(yè)等抗疫情風險較強企業(yè)為主要租戶的,月內(nèi)發(fā)展趨好。

  中海華潤置地穩(wěn)居一二,越秀商投首進前三

  中海商業(yè)旗下項目每月均有新簽約入駐企業(yè),出租率和租金收益整體維持穩(wěn)定。5月新入駐的企業(yè)主要包括能源、電子商務、互聯(lián)網(wǎng)科技等行業(yè)知名企業(yè),租賃結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

  華潤置地商業(yè)現(xiàn)有項目月內(nèi)發(fā)展平穩(wěn),取得了較好的租金收益。據(jù)觀點指數(shù)了解,目前共有在運營項目48個,其中華北和華東區(qū)域項目最多,均為13個。

  據(jù)月報披露的數(shù)據(jù)顯示,華潤置地商業(yè)2020年1-5月累計投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約40.28億元,按年下降15.2%,但月內(nèi)投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約10.74億元,去年同期為10.38億元,按年增長3.5%,疫情后恢復較快。根據(jù)2019年寫字樓占投資物業(yè)收入的比例計算,5月寫字樓部分租金預計接近1.3億元。

  越秀商投本月首進前三,月內(nèi)越秀集團與與廣州交投集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將在包括房地產(chǎn)開發(fā)等在內(nèi)的領域展開全面合作。此外,現(xiàn)有運營項目月內(nèi)收益也較為可觀,平均出租率維持在90%以上。

  陸家嘴商業(yè)本月位居第五,據(jù)一季報數(shù)據(jù)顯示,其持有的在營物業(yè)總建筑面積超272萬平方米,其中甲級寫字樓的總建筑面積173萬平方米,高品質(zhì)研發(fā)樓的總建筑面積33萬平方米,商辦面積占總在營物業(yè)面積的75%左右。此外1-3月,陸家嘴實現(xiàn)房地產(chǎn)租賃收入為8.81億元,受疫情影響同比減少13%,商辦物業(yè)的收益同樣較為穩(wěn)定。

  合景泰富商業(yè)本月拿下第九,時隔兩月再進前十,其在廣州、上海、成都等地核心商圈均有優(yōu)質(zhì)項目,已運營項目疫情后恢復能力較好,月內(nèi)平均日租金位居行業(yè)較高水平。

  市場復蘇延續(xù),上海廣州租賃需求恢復明顯

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,在新增供應方面,1-5月全國辦公樓新開工及竣工面積累計值處于持續(xù)恢復狀態(tài),已接近去年同期水平。1-5月辦公樓累計新開工施工面積為2173萬平方米,同比下降11.4%,較上月跌幅回落17.3個百分點;竣工面積為885萬平方米,同比下降7.1%,降幅同樣環(huán)比有所回升。目前我國辦公樓市場的供應相對穩(wěn)定,疫情爆發(fā)后至今,恢復相對理想。

  從投資和需求的角度來看,1-5月辦公樓開發(fā)投資額累計值錄得2080億元,同比增長-1.2%,雖仍為負數(shù),但已基本恢復至去年同期水平;而銷售額累積值的增長則恢復較慢,僅為去年同期的三分之二左右。事實上,疫情至今,我國辦公樓開發(fā)投資恢復得較快,但銷售方面恢復較慢,投資者雖然持審慎態(tài)度。

  5月,據(jù)觀點指數(shù)觀察,一線城市中北京的辦公樓日租金雖仍為四大城市之首,但同比下降幅度最大,遠超上海、廣州和深圳;而同比下降幅度較低的是深圳和上海,寫字樓市場租金水平在疫情影響下保持相對平穩(wěn)。

  從市場數(shù)據(jù)來看,上海商辦市場租賃需求恢復較快,主要得益于其寫字樓租賃結(jié)構(gòu)。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2019年上海寫字樓市場中,金融業(yè)(21%)、TMT(17%)、專業(yè)服務(9%)、醫(yī)藥和生命科學(6%)等為上海寫字樓租賃的主力需求來源,同時這些也是近年來發(fā)展勢頭較好的產(chǎn)業(yè),抗風險能力較高,受疫情影響也相對較小。

  除行業(yè)發(fā)展帶來的機遇,政策利好的推動也是原因之一。

  如4月底上海浦東發(fā)布了《推進浦東新區(qū)跨國公司地區(qū)總部高質(zhì)量發(fā)展若干措施》,提供包括財政支持、金融服務、產(chǎn)業(yè)扶持在內(nèi)的16條政策,對于商辦行業(yè)不失為利好。

  在行業(yè)發(fā)展和政策利好的雙重作用下,越來越多的金融機構(gòu)和技術(shù)產(chǎn)業(yè)落戶上海。據(jù)萊坊數(shù)據(jù)顯示,近幾月來以博楓綠能投資(上海)有限公司、東電電子(上海)有限公司、諾瓦瑞斯(中國)投資有限公司為代表的18家跨國公司地區(qū)總部意向項目集中簽約浦東新區(qū)。

  值得注意的是,租金依然是企業(yè)當下考慮的重要因素之一。辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2020年5月上海辦公租賃市場中,租金在3元/平方米/天以下的辦公項目是各熱門區(qū)域最受關(guān)注的目標,需求占比達到43.68%,浦東是最受關(guān)注的區(qū)域,而8元/平方米/天以上的高端辦公項目需求占比僅有5.55%。

  同為一線城市的廣州,月內(nèi)商辦市場需求的復蘇也較為明顯。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示,5月廣州寫字樓成交量為29868平方米,同比下降47%,但環(huán)比4月份上升160%,主要得益于大批量交易。但從成交區(qū)域來看,大多位于黃埔、白云等非核心區(qū)。

  頭部企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,租賃組合優(yōu)勢凸顯?

  月內(nèi),觀點指數(shù)監(jiān)測下的商辦運營商企業(yè)依然以穩(wěn)為主,月內(nèi)均無新增項目開業(yè),大多仍以以現(xiàn)有項目的招商和對租賃結(jié)構(gòu)的調(diào)整為主。

  5月,中海商業(yè)在招商方面表現(xiàn)依然突出。月內(nèi),其旗下的成都中海國際中心與國家電投集團四川電力有限公司續(xù)約,北京中海廣場與電子消費產(chǎn)品和商務解決方案企業(yè)卡西歐達成入駐協(xié)議。此外,字節(jié)跳動旗下公司也于月內(nèi)入駐太原中海國際中心,租賃面積超2800平方米;中國建筑東北設計院租賃沈陽中海國際中心辦公區(qū),總面積超20000平方米。

  越秀商投月內(nèi)傳來新項目消息,其打造的廣州環(huán)貿(mào)中心(含廣州ICC Mall)于本月正式封頂,計劃于今年年底開業(yè),屆時將為廣州核心商圈增加又一優(yōu)質(zhì)項目。據(jù)了解,該項目坐落于廣州城市中軸CBD北端起點,商辦部分樓高220米,建筑面積超10萬平方米。

  在大多商辦企業(yè)以運營現(xiàn)有項目為主之際,也有部分企業(yè)選擇收購或者出售資產(chǎn)。月內(nèi),遠洋集團旗下投資平臺遠洋資本向光大資本收購了上海越虹廣場,交易價19.67億元,收購單價為3.52萬元/平方米。此外,綠地也出售綠地外灘中心T2幢辦公樓予上海銀行,交易價48.54億元。

  回到租賃需求層面,過去幾個月不同類型企業(yè)受疫情影響程度不同。其中以國有企業(yè)受到的沖擊最小,此類企業(yè)抗風險能力較強,且資金保障方面具有很大優(yōu)勢。與之相比,發(fā)展中的中小型企業(yè)受到的沖擊較大,抗風險較弱,面臨著較大的資金和生存壓力,在疫情下甚至陷入破產(chǎn)倒閉危機。

  而分行業(yè)來看,進出口貿(mào)易、旅游娛樂、酒店等受疫情影響最大,金融、醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)等受到的影響則相對較小。其中,疫情下互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)有了擴大市場和開拓業(yè)務的契機,而健康醫(yī)療行業(yè)隨著我國人口老齡化的加劇,具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/P>

  以中海商業(yè)為例,在商辦項目的租賃行業(yè)分布中,互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)業(yè)占比15%,占比最高,能源化工行業(yè)占比7%、建筑業(yè)占比6%、建筑業(yè)制造業(yè)占比3%、交運物流業(yè)占比2%。占比較大的均為抗風險能力較強的企業(yè),這對于項目運營和收益而言都是較為穩(wěn)定的保障。

  除中海商業(yè)外,據(jù)觀點指數(shù)了解,越秀商投、合景泰富、仁恒商業(yè)、太古地產(chǎn)等商辦業(yè)務的主力租賃行業(yè)也大多是金融企業(yè)、信息技術(shù)、專業(yè)服務等,疫情下的整體發(fā)展和收益均較為穩(wěn)定。

  來源:觀點指數(shù)

編輯:wangdc

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤

· 中?崭壑行 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會 [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國際 [昌平區(qū)]

· 新時代國際中心 [豐臺區(qū)]

· 金融街國際 [西城區(qū)]

· 京投萬科西華府 [豐臺區(qū)]

· 華瑞大廈 [朝陽區(qū)]

· 北京·壹號總部 [通州區(qū)]

· 萬科·天空之城 [昌平區(qū)]

· 鴻坤·國際生物醫(yī)藥園 [亦莊開發(fā)區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報道-加盟房訊-廣告服務-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號
廣告服務:010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770