凱德系是亞洲規(guī)模最大的側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)運作的房地產(chǎn)集團(tuán)之一。自1994年進(jìn)入中國，輕資產(chǎn)擴(kuò)張和基金化運作是其主要特點。“私募基金+REITs”的雙基金模式是凱德輕資產(chǎn)擴(kuò)張的關(guān)鍵，通過私募基金孵化早期項目，成熟后向REITs注入，實現(xiàn)低杠桿的穩(wěn)健增長。其集運營與投資為一體的“凱德模式”開啟了國內(nèi)輕資產(chǎn)模式之先河。
新加坡房地產(chǎn)巨頭凱德集團(tuán)（CapitaLand）以其在國內(nèi)一、二線城市開發(fā)的來福士廣場、凱德MALL和凱德廣場等地標(biāo)綜合體為大眾所熟知。作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、運營和基金管理公司，凱德的運營和資本平臺，區(qū)別于傳統(tǒng)的開發(fā)商。近年來受電商、物流業(yè)飛速發(fā)展的沖擊，購物中心人流減少、線下消費增速放緩等現(xiàn)象引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)商的焦慮，這使得以金融和資本思路進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運作的凱德模式日益受到業(yè)內(nèi)的關(guān)注。
重倉中國，深耕商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
總部設(shè)在新加坡，并在新加坡上市的凱德集團(tuán)是亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團(tuán)之一，也同時擁有亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)之一。截至2019年底，凱德進(jìn)入中國市場已25年，管理資產(chǎn)達(dá)1319億新元（約合人民幣6552.75億元）。2019年公司財報顯示，稅后凈利潤為21.359億新元(107.9億人民幣)，較2018年增長21.2%，股本回報率升至10%，為今年來首次。
凱德在輕資產(chǎn)運營方面也形成了較大規(guī)模，共管理7支上市房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。
據(jù)其官網(wǎng)介紹，目前凱德的投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長租公寓及住宅。凱德業(yè)務(wù)遍布于全球30多個國家的200多個城市，以新加坡和中國為核心，并不斷開拓印度、越南、澳大利亞、歐洲和美國等市場。
自1994年進(jìn)入中國以來，中國市場逐漸成長為凱德除新加坡以外的核心市場之一。2019年報數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過25年的發(fā)展，凱德已在中國42座城市布局200多個項目，總開發(fā)規(guī)模約2300萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2700億元人民幣，收入為132億元。
發(fā)展至今，凱德旗下的房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托擴(kuò)展到包括騰飛房產(chǎn)投資信托、凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托、雅詩閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來西亞信托。目前凱德中國有10個商場打包在新加坡信托，整體回報率在7%以上，高于市場平均水平。
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)基金管理
2000年，凱德置地提出了輕資產(chǎn)運營的基金化轉(zhuǎn)型方案，這一戰(zhàn)略重組規(guī)劃成為凱德地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成功發(fā)展的基礎(chǔ)。以較少的投資成本撬動更大的效益是輕資產(chǎn)運營最顯著的優(yōu)點。
2002年凱德推出新加坡首支上市房地產(chǎn)投資信托基金——凱德商用新加坡信托。以此為轉(zhuǎn)折點，公司的運營戰(zhàn)略和經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)明顯變化。凱德能夠?qū)崿F(xiàn)“脫胎換骨”的變化，基金化的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)模式功不可沒。隨著凱德地產(chǎn)金融平臺的擴(kuò)大，國際化優(yōu)勢和亞太區(qū)的地產(chǎn)金融經(jīng)驗又為它贏得了更多的本土合作機(jī)會。
2002年之前，其以重資產(chǎn)運營為主，角色為開發(fā)商。公司成立初期，從事房地產(chǎn)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)，其中住宅開發(fā)收入占總收入比重高達(dá)61%，債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，業(yè)績不佳。2001年有息負(fù)債達(dá)到90.6億新元，有息負(fù)債率達(dá)到87%，資產(chǎn)收益率（ROA）僅為1.6%，當(dāng)年虧損2.8 億新元。2002年后，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，角色轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸸芾砣�。公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型主要通過REITs實現(xiàn)，凱德先后發(fā)行5只公募REITs，并開啟大規(guī)模物業(yè)收購。2002年至今資產(chǎn)規(guī)模增長3倍，凈負(fù)債率下降56%。
以“地產(chǎn)開發(fā)+資本運作”為地產(chǎn)經(jīng)營模式為核心，其主要運作方式為：凱德將投資開發(fā)或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權(quán)，另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機(jī)構(gòu)投資者持有。待項目運營穩(wěn)定并實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進(jìn)行循環(huán)投資。從開發(fā)商到私募基金再到REITs，凱德形成了一個完整的投資和退出閉環(huán)。
2006年12月，凱德“地產(chǎn)開發(fā)+資本運作”經(jīng)營模式的核心環(huán)節(jié)之一的凱德商用中國信托（CRCT）登陸新加坡交易所主板。2009年11月，作為凱德商業(yè)地產(chǎn)運作平臺，凱德商用在新加坡交易所分拆上市，首次公開募股規(guī)模為28億新加坡元后，凱德商用就在中國市場一路跑馬圈地。短短4年間，凱德商用通過一級土地市場或二級市場收購等方式，在中國市場就完成了37個城市布局，購物中心數(shù)量達(dá)到62個，總建筑面積645萬方，總物業(yè)值達(dá)到774億元，成為僅次于萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張企業(yè)。
策略調(diào)整，聚焦一、二線核心城市
進(jìn)入中國市場25年來，凱德集團(tuán)在中國的布局呈“多點開花”的態(tài)勢，在一、二、三四線城市大量布局“凱德廣場”、“來福士”系列購物中心，亦有住宅、酒店等項目。
但近年來公司也逐漸調(diào)整策略，收縮三四線城市投資，將主力放在一、二線城市，已多次拋售位于中國內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)。2018年1月，該公司向萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺印力集團(tuán)，一次性拋售了20家購物中心，交易總對價為83.65億元，其中15個為三四線城市項目。2019年7月，宣布拋售其所持有的全部建業(yè)地產(chǎn)股份，套現(xiàn)28億港元。據(jù)財新報道，該公司計劃在2019年內(nèi)拋售價值約30億新元（約合人民幣152億元）的非核心資產(chǎn)。
與此同時，凱德加大了一、二線核心城市的投資。僅2018-2019年間，凱德在中國新收購了約300億元的項目，包括上海北外灘來福士項目、浦發(fā)大廈、廣州科學(xué)城和增城地塊、重慶兩江春城，其中上海北外灘來福士項目斥資達(dá)128億元。
根據(jù)其公司戰(zhàn)略，凱德未來將在中國聚焦北京-天津、上海-杭州-蘇州-寧波、廣州-深圳、成都-重慶-西安、武漢五大核心城市群。2017年，凱德在華新開業(yè)六大綜合體，均位于五大核心城市群，其將進(jìn)一步強(qiáng)化在華五大核心城市群的業(yè)務(wù)布局和規(guī)模優(yōu)勢。
結(jié)語
凱德的地產(chǎn)金融模式核心是運用金融思維對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的成功改造，這也恰恰證明了金融理念對于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)巨大的革新能力。如何將對產(chǎn)業(yè)的理解，轉(zhuǎn)化為對于風(fēng)險的準(zhǔn)確識別，并匹配合適的收益，是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)基金化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。另外，凱德也在商業(yè)零售、辦公、住宅等多個業(yè)態(tài)探索實現(xiàn)數(shù)字化和智能化，滿足用戶線上線下融合的多元場景體驗，加速其自身生態(tài)體系的數(shù)字化能力建設(shè)。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
