購物中心是實體商業(yè)的主要力量，能最大程度反映實體商業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，其發(fā)展力亦是宏觀經(jīng)濟大勢。2020年，受疫情等諸多方面的因素影響，導致購物中心總體數(shù)據(jù)下滑。后疫情時代，城市購物中心的活力已經(jīng)處于明顯恢復的趨勢，但至今還未恢復至2019年同期水平。

　　1、開業(yè)數(shù)量不及預期

　　2020年購物中心的開業(yè)率再創(chuàng)新低。

　　一二線城市依舊是購物中心的集中地，2020年全國商場計劃開業(yè)數(shù)量超過1000家。從地區(qū)來看，華東是重點區(qū)域，開業(yè)數(shù)量達347座，占全國34.22％，預計新開店的規(guī)模，5萬-10萬平方的購物中心居多。

　　但實際開店數(shù)量遠遠不及預期。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年購物中心開業(yè)率僅20.1%。下半年在疫情逐漸趨緩的情況下，開業(yè)情況可謂逐步轉好，預計全年開業(yè)率介于32%-42%之間。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年前三季度，購物中心（面積≥2萬平方米）新開業(yè)的數(shù)量為169家。1月份，共有39家新的購物中心開業(yè)。受疫情的影響，2-4月，每月只有1家購物中心新開業(yè)，之后逐漸好轉，但5-8月每月的開店數(shù)量均沒有超過20家。從9月份開始，購物中心大規(guī)模開店，共計69家。其中廣東省開店的數(shù)量最多，共有28家，2名-5名分別為江蘇、浙江、四川和湖南。

　　從開業(yè)面積來看，2020年新開業(yè)的購物中心的面積為1821.55萬平方米。廣東省購物中心的開業(yè)面積為648萬平方米，占總開業(yè)面積的35.5%。江蘇省購物中心的開業(yè)面積為216.61萬平方米，位列第二。第3-5名為四川省、湖南省和浙江省。

　　疫情延緩大多數(shù)商家實體店擴張計劃。疫情過后，一些品牌需要重整旗鼓，解決資金周轉壓力。未來存在很多不確定性，比如疫情的再次爆發(fā)、消費模式的不斷轉變等。品牌方提高了風險防范意識，更加傾向于選擇謹慎的經(jīng)營策略，他們更傾向于縮減開支，節(jié)約成本，這在一定程度上影響了品牌方的拓店策略。

　　調查結果顯示，67%的品牌擱置了2020年原本的拓店計劃，36%的品牌在疫情期間有關店或終止租約的行動

　　2、疫情期間，租戶與業(yè)主共克時艱

　　租金是品牌方在資金方面的主要支出之一。疫情期間，超千家購物中心主動提出減免租金、物業(yè)費等政策，以減輕場內租戶的壓力，與品牌方共擔損失，共同渡過難關。國家也推出了減免租金的政策，要求各中央企業(yè)要按照相關文件要求，嚴格執(zhí)行房屋所在地對經(jīng)營出現(xiàn)困難的服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶的房租減免政策，至少免除上半年3個月房屋租金。

　　由于政策的指引，國內品牌方普遍享受了來自業(yè)主方的租金減免優(yōu)惠。從減租方式來看，有租金全免和租金減半兩種方式，包括物業(yè)費、推廣費的減免，大多數(shù)商場執(zhí)行商戶租金（可能含物業(yè)費、推廣費）減半的優(yōu)惠政策。

　　從減租時間范圍來看，時間長短不一，短則一周左右，最長則兩個月左右。根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理的16家企業(yè)中，有7家企業(yè)免除一個月以上的全部租金，有6家企業(yè)免除半個月的租金，以及3家企業(yè)免除7-10天的租金。租金減半的16家企業(yè)中，龍湖商業(yè)減免的時間最長，多達68天。剩余的15家企業(yè)中，租金減半的企業(yè)從7天到31天不等，其中有5家企業(yè)租金減半時間超過20天。

　　3、租金、營業(yè)額雙降

　　租金是商場、企業(yè)運營功力的重要考核指標。隨著半年業(yè)績的出爐，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在疫情下的表現(xiàn)也得以更多地呈現(xiàn)。在疫情影響下，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上半年的收入出現(xiàn)下降。

　　2020年上半年，華潤置地的租金收入為62.5億元，超過2019年整年的租金收入為91.50億元的68%，華潤商業(yè)也在疫情期間減免了9天的全部租金。排名第二的是萬達商管，或許是受到減免租戶一個月租金的影響，2020年上半年的租金為59.61億元，與2019年的351.48億元相差甚遠。排名3-5位的是凱德集團、印力集團和恒隆地產(chǎn)。

　　購物中心是實體商業(yè)的主體力量，受新冠疫情影響，為配合抗疫、防疫需要，減少人員聚集，許多購物中心明確發(fā)出閉店聲明，因此購物中心銷售額受到較大沖擊。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年3月購物中心銷售額下降最多，同比下降33.7%。隨著疫情逐漸得到控制，4月份購物中心商鋪開業(yè)情況持續(xù)改善，銷售額降速略有回落。

　　在統(tǒng)計的10家購物中心中，除了萬達商管以外，剩余購物中心的銷售額逐年遞增。但2020年上半年的銷售額，均未達到2019年銷售額的一半。2020年上半年，印力集團的銷售額排名第一，為1463.5億元。

　　4、REITs/CMBS發(fā)行規(guī)模下降收并購市場不活躍

　　商業(yè)地產(chǎn)已然進入存量管理時代，REITs／類REITs產(chǎn)品的逐漸落地，將提振投資者對經(jīng)濟增長的信心，對購物中心運營者來說，也不失為一種激勵。

　　2020年前三季度發(fā)行的22個CMBS產(chǎn)品中，以購物中心為底層資產(chǎn)的CMBS有5只，占總數(shù)量的23%，發(fā)行金額為87.88億元，占總體金額的27%。2020年發(fā)行的類REITs產(chǎn)品共12個，其中以購物中心為基礎標的的類REITs有3只，占比25%，發(fā)行金額為95.85億元，占總體金額的44%。

　　而2019年前三季度，以購物中心為底層資產(chǎn)的CMBS/類REITs產(chǎn)品共有27只，發(fā)行總金額為472.89億元。與2019年前三季度相比，不論是發(fā)行數(shù)量還是發(fā)行金額均有大幅下降。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年上半年有12例購物中心收購事件，遍布全國各地。收購方的企業(yè)性質也不大相同，有國企、基金、信托和上市公司等。除了南海怡豐城和昆明愛琴海購物公園兩個項目沒有披露收購金額之外，剩余10個項目的收購金額為132.97億元，相較于2019年上半年的288.41億元，大幅下降。

　　綜上所述，2020年購物中心整體市場行情大不如前，無論是租金規(guī)模、開業(yè)情況還是租金、銷售額均呈下降趨勢。資本市場也不活躍，三個季度的REITs、CMBS和收購規(guī)模不及2019年上半年的規(guī)模。

　　來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)

編輯：wangdc