進入2020年，限競房基本完成穩(wěn)市場、平房價、保供給的階段性歷史任務，不再是北京土地市場的供應主力。因此，不少市場傳言稱，2020年是限競房“最后的時代”，明年北京除非出現(xiàn)加碼調控，否則房價必然上漲。

　　實際真能如此嗎？數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月限競房成交面積為293萬㎡，仍占據(jù)整體商品住宅成交面積的48%，此外中原地產數(shù)據(jù)顯示，買房人目前尚可選擇的限競房仍多達5萬套，庫存充裕，其價格限制屬性對市場價格將起到較好的穩(wěn)定作用。

　　整體來看，11月份北京房地產市場仍保持比較平穩(wěn)溫和的態(tài)勢，二手房方面成交結構基本穩(wěn)定，價格基本保持平穩(wěn)。住宅用地市場方面，預計全年宅地市場成交量與去年持平。租賃市場成交量環(huán)比下跌，租金價格環(huán)比持平，同比下降，房客源成交周期保持高位。

　　新房市場：限競房對房價穩(wěn)定作用持續(xù)

　　11月商品住宅累計成交均價為47908元/㎡，累計同比上漲2%，與上月持平。長期來看，自2018年限競房產品入市以來，成交均價增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平穩(wěn)。2020年1-11月限競房成交面積為293萬㎡，占整體商品住宅成交面積的48%，其價格限制屬性對市場價格起到較好的穩(wěn)定作用。

圖：北京2018年1月-2020年11月成交均價及其同比 （單位：元/㎡、%）

數(shù)據(jù)來源：天朗北京房地產信息網、貝殼研究院整理

　　中原地產數(shù)據(jù)顯示，已經入市未預定的限競房套數(shù)有約3萬套，而等待入市取證的限競房大約還有不到2萬套，也就是說，買房人目前尚可選擇的限競房達到了5萬套。雖然無法與高峰時期相比，但這個數(shù)據(jù)顯然也很可觀。

　　關于2021年北京市場新房的價格走勢，貝殼研究院表示，由于今年不限價地塊供應比例提高，建設用地面積占整體宅地建設用地面積的比例由去年的48%提升至目前的88%，這也使得市場上出現(xiàn)明年房價將走高的預期，但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，自2018年限競房入市以來，截止今年11月，限競房商品住宅成交了565萬㎡，未來仍有近7成的限競房項目等待入市，預計明年房價大幅上漲的概率不大。

　　截止11月底，北京商品住宅庫存面積為1133萬㎡，出清周期回落至20個月。主要原因在于11月成交表現(xiàn)較好，而供應面積相對較低，略低于今年前11月均值，使得出清周期小幅回落。12月供應量或將上漲，從而帶動成交量相對活躍，但考慮到簽約時間存在一定的滯后性，預計年底供應端作用將優(yōu)先顯現(xiàn)，12月出清周期或將小幅拉長，但隨著簽約的逐步完成，出清周期后期將保持穩(wěn)定。

　　二手房市場溫和升溫 景氣度提升

　　11月北京二手房市場小幅升溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房實時成交量環(huán)比增長約8%，市場繼續(xù)小幅升溫，成交絕對水平處在下半年以來高位上。市場反彈幅度弱于去年同期36%的水平，當月成交同比增幅收窄至29%，前11月累計成交同比增長9.5%。

圖：北京鏈家二手房實時成交量及環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

　　11月，二手房成交結構基本穩(wěn)定，城六區(qū)成交占比70%，具體地，海淀、豐臺、通州及西城等區(qū)域成交環(huán)比增速靠前，其中西城成交量連續(xù)三個月向上修復，已經達到2019年以來較高位。

　　此外，二手房價格基本平穩(wěn)。11月北京二手房價格環(huán)比上漲0.5%，疫后市場的修復帶動價格上漲，但幅度溫和，近半年價格環(huán)比波動幅度均在0.5%及以內，同比上漲4.5%。分城區(qū)看，海淀、昌平兩區(qū)價格漲幅在1%附近，石景山、大興價格環(huán)比跌幅約1%，其余城區(qū)價格變動幅度不大。

　　貝殼研究院表示，當前市場潛在需求體量仍保持高位，購房者成交節(jié)奏略有加快，預計12月市場延續(xù)溫和升溫態(tài)勢，市場景氣度提升，價格環(huán)比繼續(xù)微幅向上。

　　租賃市場持續(xù)降溫 租金降幅同比收窄

　　北京租賃市場成交量環(huán)比下跌，租金水平環(huán)比持平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年11月北京市成交量環(huán)比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達到年內峰值后，從9月轉入市場淡季，9、10、11月連續(xù)環(huán)比下降。從租金水平來看，2020年11月北京市月租金水平為79.5元/平米，與10月基本持平，同比下降2.4%。

圖 2020年1-11月北京租賃住房成交量和平均月租金

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

　　多數(shù)城區(qū)租金環(huán)比下降，東城、昌平、順義和門頭溝區(qū)有小幅上漲。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2020年11月東城、昌平、順義和門頭溝區(qū)租金環(huán)比有小幅上漲，其余城區(qū)租金均環(huán)比下降，降幅均在5%以內。從同比來看，順義、房山、門頭溝和亦莊開發(fā)區(qū)租金有小幅上漲，其余城區(qū)租金均同比下降。

　　業(yè)主預期止跌，新增房源掛牌均價環(huán)比基本持平，但仍保持低位水平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年11月新增房源掛牌均價為82.6元/平米，環(huán)比基本持平，與去年同期相比下降5.7%。業(yè)主出租心理預期從6月開始四連降，11月開始止跌，與10月基本持平，保持低位水平。預計12月市場維持低溫運行態(tài)勢，或將持續(xù)下降。

　　土地市場：預計全年宅地成交量與去年持平

　　2020年11月宅地市場無成交，1-11月北京住宅用地市場累計成交建設用地面積254萬㎡，同比連續(xù)三個月下滑至-12.4%。近期宅地市場供應量較少，近四個月共6宗宅地供應，且計劃于12月入市，共計40萬㎡，預計全年宅地市場成交量將略高于去年1個百分點，整體與去年持平。

圖：北京2018年1月-2020年11月住宅用地累計供求面積及成交累計同比 （單位：萬㎡、%）

數(shù)據(jù)來源：天朗北京房地產信息網、貝殼研究院整理

　　1-11月商品住宅累計供應面積617萬㎡，累計成交面積610萬㎡，供銷比為1，供求均衡。11月累計供應面積同比由正轉負至-4%，連續(xù)兩個月下滑，但由近三年歷史數(shù)據(jù)來看，12月供應端均出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，2018年及2019年12月新房供應量環(huán)比分別為87%和13%，結合當前供求平衡的狀態(tài)來看，預計今年12月供應量將有所提升。1-11月累計成交面積同比由負轉正至1%，首次超過去年同期，從單月成交量來看，11月成交面積同、環(huán)比均漲，分別上漲58%、32%。預計隨著12月供應端的發(fā)力，將帶動成交量隨之活躍，但考慮到簽約存在一定的滯后性，預計全年新房成交量將與去年基本持平。

　　值得注意的是，北京今年的土拍市場，最鮮明的特點就是放開限價，商品房逐漸回歸主流市場。前11個月北京共計出讓44宗住宅地塊（限競房+不限價+共有產權房），其中限競房僅為6宗，而在12月預計推出的8宗地塊，只有2宗限競房，其余全部為不限價地塊。

　　來源：和訊房產

編輯：wangdc