保利置業(yè)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，湖北保利置業(yè)有限公司作為賣(mài)方，出售持有的目標(biāo)公司武漢長(zhǎng)江保資控股有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)予買(mǎi)方，代價(jià)為6.7億元。

　　這意味著，這一掛牌了近兩個(gè)月的武漢商業(yè)資產(chǎn)成功覓得了買(mǎi)家。

　　出售的標(biāo)的公司主要資產(chǎn)為位于武漢中南路99號(hào)的武漢保利文化廣場(chǎng)負(fù)1至8層及夾層1室，這些樓層基本分布的是高檔商業(yè)、餐飲、影院等娛樂(lè)業(yè)態(tài)。

　　除了這次出售的資產(chǎn)，事實(shí)上今年以來(lái)保利置業(yè)已積極處置了一些投資物業(yè)，涉及購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、商業(yè)。

　　紅線之下，踩中兩道的保利置業(yè)似乎加快了這一步伐。

　　“空置”的二線商業(yè)

　　這一交易最早在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露。

　　9月29日，湖北保利置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司武漢長(zhǎng)江保資控股有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司2245.25萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)669,951,200元。

　　兩個(gè)月后，于11月17日，保利置業(yè)發(fā)布出售公告，其于近日收到通知，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易舉辦的公開(kāi)投標(biāo)流程中已出售由賣(mài)方持有的目標(biāo)公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，代價(jià)為人民幣669,951,200元，即以掛牌底價(jià)成交。

　　標(biāo)的公司主要資產(chǎn)為武漢保利文化廣場(chǎng)部分物業(yè)，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，武漢保利文化廣場(chǎng)地處武昌區(qū)中南路與民主路交匯處，北臨洪山廣場(chǎng)，與洪山體育館隔街相望。

　　該項(xiàng)目總投資逾11億元，總建筑面積為13.1萬(wàn)平方米，在造型上頗有特色，建筑40層主樓與19層配樓形成空中連體，構(gòu)成正對(duì)洪山廣場(chǎng)的“巨型門(mén)”。

　　開(kāi)發(fā)周期上，2007年8月，武漢保利文化廣場(chǎng)舉行奠基儀式，2011年底項(xiàng)目竣工，隨后于2014年整體開(kāi)業(yè)。

　　雖沒(méi)有關(guān)于該綜合體的詳細(xì)租金收入、零售數(shù)據(jù)，但一則CMBS發(fā)行的消息，或可側(cè)面佐證該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況。

　　2018年9月10日，由興業(yè)銀行作為主承銷(xiāo)商的保利置業(yè)2018年第一期資產(chǎn)支持票據(jù)成功發(fā)行，規(guī)模11億元。當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱，這標(biāo)志著銀行間市場(chǎng)首個(gè)央企商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）正式誕生，同時(shí)也是湖北省首單CMBN項(xiàng)目。

　　從交易機(jī)構(gòu)來(lái)看，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為信托貸款，信托貸款還款來(lái)源為武漢保利廣場(chǎng)物業(yè)的租金運(yùn)營(yíng)收入。據(jù)披露，2014-2016年武漢保利文化廣場(chǎng)歷史收入分別為2630.16萬(wàn)元、5747.42萬(wàn)元、5856.04萬(wàn)元。

　　能作為底層資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，說(shuō)明該物業(yè)至少在回報(bào)率上面有一定保證，但也指向一個(gè)問(wèn)題：既然經(jīng)營(yíng)效果良好，為何出售該優(yōu)質(zhì)綜合體部分商業(yè)予他人？

　　據(jù)悉，此次出售的物業(yè)位于主樓負(fù)1至8層及夾層1室，主要分布高檔商業(yè)、餐飲、影院等；9層以上未進(jìn)行出售的物業(yè)則為甲級(jí)寫(xiě)字樓。

　　熟悉武漢市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，目前寫(xiě)字樓下面的商業(yè)一直是空置狀態(tài)，保利置業(yè)并沒(méi)有進(jìn)行招商運(yùn)作。寫(xiě)字樓部分，該人士則稱“運(yùn)營(yíng)得不錯(cuò)，出租率還是比較高的”。

　　湖北中原策略顧問(wèn)中心總經(jīng)理鄭源韜也表示不清楚低層商業(yè)空置的原因，不過(guò)其稱，該綜合體位于“洪山廣場(chǎng)”地鐵站口附近，北面洪山廣場(chǎng)下分布有地下商業(yè)街，有一定人流量。

　　他猜測(cè)更多主要是公司自身的考慮：“就相當(dāng)于把資產(chǎn)進(jìn)行處置，回籠現(xiàn)金，反正也空著。”

　　可以窺見(jiàn)，因尚未運(yùn)營(yíng)，2018-2019年，目標(biāo)公司營(yíng)業(yè)收入為0，稅后虧損凈額分別為602.3萬(wàn)元及569.4萬(wàn)元。于2020年10月31日，目標(biāo)公司未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約6.3億元。

　　此次出售事項(xiàng)，保利置業(yè)稱將錄得稅前收益約1719.37萬(wàn)元，即出售事項(xiàng)的代價(jià)與出售事項(xiàng)的資產(chǎn)凈值及目標(biāo)公司欠賣(mài)方的負(fù)債之間的差額；同時(shí)公司擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

　　一保利置業(yè)投資者顯然也更關(guān)注公司層面的考慮，其在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表對(duì)該出售行為的肯定：“降低無(wú)效資產(chǎn)的資金占用，管理層說(shuō)到做到，繼續(xù)努力。”

　　該人士指出，以當(dāng)前保利置業(yè)0.28的市凈率、項(xiàng)目?jī)赡晏潛p的情況看，最終以1倍以上凈資產(chǎn)的價(jià)格出售，已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的水平。

　　發(fā)展與“紅線”

　　除了項(xiàng)目本身質(zhì)素情況，或許應(yīng)該把討論重點(diǎn)聚焦在保利置業(yè)的經(jīng)營(yíng)面。

　　現(xiàn)階段的保利置業(yè)，正處于新領(lǐng)導(dǎo)班子上任后的新時(shí)期。

　　2019年2月，保利置業(yè)高層大換血，張炳南升任董事會(huì)主席，曾任保利發(fā)展副總經(jīng)理十年的王健接任保利置業(yè)董事總經(jīng)理。

　　高層換血之后，保利置業(yè)發(fā)展道路有了轉(zhuǎn)向——拓展項(xiàng)目增多、拿地方式多元化、開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快、權(quán)益比例提高等，這家看似沉默的公司正在進(jìn)行著大調(diào)整。

　　發(fā)展速度的整體加快意味著撬動(dòng)更多資金，從2019年加快拓展速度以來(lái)，保利置業(yè)的凈負(fù)債率便有了一定上漲，截至上半年甚至已超過(guò)100%，處在116.64%左右的水平。同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率為78.95%，同比增長(zhǎng)3.47個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)比今年8月份，央行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)房企座談會(huì)并形成的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，保利置業(yè)已踩線其中“扣除預(yù)收款后負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率超過(guò)100%”兩道紅線。

　　屬于橙色檔的保利置業(yè)，將要求負(fù)債年增速不得超過(guò)5%。

　　在8月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)自身負(fù)債率上升的問(wèn)題，保利置業(yè)董事副總經(jīng)理葉黎聞也解釋稱：“增長(zhǎng)和發(fā)展是我們目前最重要的任務(wù)，凈負(fù)債率也會(huì)有一定的階段性提高�！�

　　葉黎聞進(jìn)一步表示，保利置業(yè)也在尋求拓寬融資渠道，降低財(cái)務(wù)成本，并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)；同時(shí)，相信等新拓展項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，凈負(fù)債率會(huì)得到改善，中長(zhǎng)期凈負(fù)債率目標(biāo)希望能夠降至70%-80%的水平。

　　然而，三道紅線似乎“等不了”。

　　據(jù)媒體今年9月底消息，監(jiān)管部門(mén)要求“三道紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

　　雖不在試點(diǎn)企業(yè)范圍內(nèi)，但這一“死限”對(duì)于身處大環(huán)境中的保利置業(yè)而言影響同樣不小。有消息稱，“三道紅線”將在2021年1月1日起針對(duì)所有房企全面推行。

　　紅線之下，丟掉包袱回血，或許就是開(kāi)發(fā)商平衡“加快發(fā)展與控制負(fù)債”之間的重要方法。如近期，恒大、融創(chuàng)、綠地等企業(yè)均有出售資產(chǎn)的行為，其中不乏一些地標(biāo)性物業(yè)。

　　于保利置業(yè)而言，出售資產(chǎn)更多是今年以來(lái)一個(gè)持續(xù)性的動(dòng)作。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)比往年財(cái)年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)保利置業(yè)將收益、地段較差的投資物業(yè)和酒店進(jìn)行了一些處理，進(jìn)行了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

　　截至2020年上半年，保利置業(yè)投資物業(yè)總建筑面積約79.4萬(wàn)平方米，資產(chǎn)值約109億港元，去年底這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)為80.3萬(wàn)平方米、121億港元。

　　比較持有物業(yè)名單，上述數(shù)據(jù)之所以減少，是因?yàn)閷⑽挥谫F陽(yáng)的一處寫(xiě)字樓和酒店剔除出去，尚存物業(yè)項(xiàng)目主要集中在北京、上海、深圳、武漢等一二線城市。此外，已建成待售從最高的280億港元減少到180億港元。

　　如今，三道紅線懸在頭上，保利置業(yè)出售投資性資產(chǎn)的意愿似乎更強(qiáng)烈了，出售范圍也開(kāi)始轉(zhuǎn)向類(lèi)似武漢的二線城市。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，保利置業(yè)位于上海的山金保利金融廣場(chǎng)似乎也計(jì)劃整體出售。

　　值得一提的是，近來(lái)保利置業(yè)也明顯加快了銷(xiāo)售步伐。11月9日公布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，保利置業(yè)今年前10個(gè)月合約銷(xiāo)售金額為429億元，同比增長(zhǎng)32.8%；10月單月合約銷(xiāo)售金額88億元，同比增長(zhǎng)151.4%——兩個(gè)數(shù)據(jù)均是今年以來(lái)的新高，過(guò)往單月銷(xiāo)售僅在30-50億元左右的水平。

　　來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong