11月6日，位于蘇州高鐵新城的一座商場開業(yè)。227家店鋪人頭攢動，見證了疫情之后實體商業(yè)復(fù)蘇的旺盛人氣。
這座名為吾悅廣場的商場，是蘇州高鐵新城TOD的核心組成部分之一。
TOD，“transit-oriented development”的縮寫，即公交交通（地鐵、公交站、火車站、快軌等）導(dǎo)向型開發(fā)。TOD被視為治療交通擁堵等“大城市病”的一個良方。包括東京、大阪、新加坡等國際都市，通過TOD模式的綜合開發(fā)不僅優(yōu)化了城市空間、塑造了城市形態(tài)，更提升了城市能級、提供了城市增長的經(jīng)典范本。
在中國，全球首屈一指的高鐵網(wǎng)絡(luò)、疊加大力發(fā)展“城市群”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，讓“高鐵TOD”成為令人矚目的開發(fā)模式，前述蘇州高鐵新城，就是這一模式的最新成果。
2018年，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），意見要求：高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)要突出產(chǎn)城融合、站城一體，對TOD模式提出了更高的要求。
蘇州高鐵新城高質(zhì)量地落實了這一要求。在這里，中央公園、會展中心、超高層城市地標(biāo)鱗次櫛比；業(yè)態(tài)也極為豐富，商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、定制公寓、精裝住宅、綜合娛樂等業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全。
在建設(shè)長三角城市群這一國家戰(zhàn)略之下，以“十四五規(guī)劃”為建設(shè)藍本，“高鐵TOD”的模范生蘇州高鐵新城，正在成為提升區(qū)域價值、帶動區(qū)域經(jīng)濟的一個全新樣本。
從傳統(tǒng)的城市TOD到“高鐵TOD”，背后是國土空間布局的巨大變化。
在10月底第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)的建議》中，明確提出，要“優(yōu)化國土空間布局，推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化。堅持實施區(qū)域重大戰(zhàn)略、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略，健全區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展體制機制……要構(gòu)建國土空間開發(fā)保護新格局，推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”。
曾在經(jīng)濟社會領(lǐng)域?qū)＜易剷习l(fā)言的上海交大教授陸銘，也曾撰文指出：“未來需要加強以核心城市為中心的城市群或都市圈的規(guī)劃和建設(shè)；放眼世界，紐約、東京、倫敦等全球一線城市都已形成了以自己為核心的都市圈，范圍超過了自身行政管轄的邊界，并且用網(wǎng)絡(luò)狀的軌道交通線
路將自己與周邊其他中小城市無縫連接。相比之下，我國幾個超大城市對于周邊的其他中小城市的輻射作用還應(yīng)進一步提升�！�
如何提升？高鐵TOD是一個答案。它是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、城市組團式發(fā)展的的關(guān)鍵節(jié)點，相比較傳統(tǒng)的城市TOD，其輻射半徑大為拓展。
原中共浙江省委常委、浙江大學(xué)兼職教授王國平就指出，“基于我國的基本國情和經(jīng)濟社會發(fā)展特征，有必要將TOD理念和實踐擴展到區(qū)域發(fā)展層面，來帶動人口、居住、就業(yè)、土地、產(chǎn)業(yè)等要素的合理配置，引導(dǎo)區(qū)域及區(qū)域內(nèi)城市的有序合理、可持續(xù)開發(fā)，進而提升區(qū)域和區(qū)域內(nèi)城市發(fā)展的速度，促進區(qū)域經(jīng)濟社會的整體高效發(fā)展�！�
以蘇州高鐵新城為例，蘇嘉甬高鐵與京滬高鐵、蘇湖城際與蘇錫常城際于蘇州北站交匯，形成“雙十字”樞紐。這個樞紐，同時肩負國家級高鐵樞紐和長三角核心區(qū)域城際鐵路網(wǎng)樞紐兩重定位，通過與上海虹橋樞紐的戰(zhàn)略合作，可望形成滬蘇一體化復(fù)合樞紐。
專門研究蘇州無錫常州等蘇南區(qū)域經(jīng)濟的河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟研究中心主任劉奇洪，對高鐵新城的建設(shè)保持著很大的關(guān)注。在他看來，蘇州經(jīng)濟一直沒有一個具有強大吸引力的核心區(qū)域，最早的發(fā)展方向是向西，之后是向東、向南，現(xiàn)在開始進行北向開發(fā)，相城區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢就凸顯出來；圍繞交通樞紐、商貿(mào)、旅游資源，專業(yè)的“玩家”進場，讓這個樞紐站的未來可期。
劉奇洪認為，作為樞紐站，蘇州北站不僅能連通南北、沿海區(qū)域，成為蘇州的對外門戶，而且還因城際交匯形成都市圈效應(yīng)，對投資、人流等起到一個引流作用。
在這個“節(jié)點”建設(shè)高鐵TOD，具備了“內(nèi)外雙循環(huán)”的潛力：外循環(huán)——城際鐵路23分鐘直抵虹橋，4小時聯(lián)動北京，吸引產(chǎn)業(yè)進駐；內(nèi)循環(huán)——無縫對接城市內(nèi)地鐵、高架、快速路等微循環(huán)系統(tǒng)，加強了城市內(nèi)外的自由連通。內(nèi)外雙循環(huán)，帶動蘇州高鐵新城成為“人流、物流、資金流”的匯聚地。
對此，新城控股集團商業(yè)管理事業(yè)部副總裁黃駕宙舉了個例子，他說，“蠡口目前有超過30個家具城，整體陳舊，品牌重復(fù)度高，隨著區(qū)域商業(yè)和人居的興盛，蠡口家具城的消費會有很快的提升，這就倒逼著家具城要升級，要開發(fā)品牌，要與時俱進。此外，周邊的電子產(chǎn)業(yè)園，以及陽澄湖電競中心，都會因為周邊有完善優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、宜居配套，加之房價不貴，會更快地吸引人才，從而形成周邊開發(fā)、產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)帶動的綜合效應(yīng)”。
“長三角城市群的無界化未來會愈發(fā)顯著，強大的產(chǎn)城互聯(lián)綜合體的落成，會形成強力的核心級樞紐地標(biāo)，會令這種無界化更為提速”，黃駕宙說。
同濟大學(xué)相關(guān)研究顯示，當(dāng)前長三角區(qū)域內(nèi)有5.7萬人選擇跨城通勤（其中蘇州-上海間占到總數(shù)的88%），他們依賴出租車-高鐵-地鐵這一無縫連接系統(tǒng)，在家和辦公之間來回奔波。
疫情帶來了工作模式的巨大變化，如果在家辦公的人口比例上升到10%，上海每天的跨城通勤人數(shù)達到100萬，繼續(xù)加強城市之間的互聯(lián)互通勢在必行。建立“多中心、多層級、多節(jié)點”的網(wǎng)絡(luò)型城市群結(jié)構(gòu)，在信息技術(shù)重塑工作場景的大時代背景下，高鐵TOD項目大有可為，而這，也切實回應(yīng)了“十四五規(guī)劃”對新型城鎮(zhèn)化的實質(zhì)訴求：“以人為本”。
新城控股集團商業(yè)開發(fā)事業(yè)部首席設(shè)計師余效恩介紹，世界TOD發(fā)展經(jīng)歷了“TOD1.0 車站的出現(xiàn)”、“TOD2.0站樓一體化”、“TOD3.0站城一體化”、“TOD4.0站城商居一體化”四個階段，蘇州高鐵新城可以說是“TOD5.0高（地）鐵+城+產(chǎn)+商+居+人”六維一體的新一代模型與標(biāo)準(zhǔn)�！拔覀兡康氖菍�(biāo)東京、紐約、倫敦等世界都會TOD開發(fā)理念，打造高效、集約、綠色的一站式產(chǎn)商居TOD5.0地標(biāo)之城”。
但他同時也坦言：“5.0時代的TOD項目，對企業(yè)的品牌影響力和品質(zhì)營造能力提出了較高的要求”。
高鐵新城的建設(shè)不容有失。作為蘇州市“一核四城”的戰(zhàn)略平臺，它是舉全市之力建設(shè)的蘇州新門戶。余效恩說，蘇州北站不僅是蘇州北部的引擎，更是長三角新的交通樞紐。在未來，這里將落戶四大研發(fā)社區(qū)、十大創(chuàng)新中心等諸多產(chǎn)業(yè)，從蘇州風(fēng)格現(xiàn)代都市城區(qū)到樞紐型高端服務(wù)業(yè)態(tài)區(qū)，再到低碳生態(tài)可持續(xù)示范區(qū)，蘇州北部正以新的樣貌影響長三角城市群的歷史發(fā)展進程。
怎么做？新城控股集團住宅開發(fā)事業(yè)部蘇州區(qū)域公司總經(jīng)理郭偉介紹，首先是跟著核心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入走�！翱萍佳邪l(fā)、數(shù)字金融、文化創(chuàng)意”為主導(dǎo)的，三大高能產(chǎn)業(yè)落地高鐵新城，目前已吸引注冊企業(yè)接近1000家，未來還將有大量高精尖產(chǎn)業(yè)持續(xù)導(dǎo)入；相應(yīng)的，該企業(yè)打造的MOC芯城匯規(guī)劃了“約234米超高層五星級星儷酒店、約150米甲級商務(wù)辦公、總部級商務(wù)集群”等來承接這些井噴的商務(wù)辦公需求。
其次，跟著人才核心需求走：大量的高知人才引進，如何讓他們留下來生活得更好？MOC芯城匯規(guī)劃的23萬方A+級旗艦吾悅廣場已經(jīng)開業(yè)，人潮涌動；此外，24小時芯光里商業(yè)步行街、高端行政公寓、酒店式公寓、國際智慧住區(qū)、MOC國際幼兒園、中央湖景公園等功能業(yè)態(tài)，再加上區(qū)域內(nèi)南師大實驗小學(xué)、蘇大實驗學(xué)校、蘇州婦幼保健院、北河涇生態(tài)公園等完備的高端商業(yè)/醫(yī)療/配套/文教/生態(tài)資源齊聚，這些完備的國際化生活配套，讓人才留得下來。
“發(fā)揮聚合效應(yīng)、帶動筑巢引鳳、不忘因地制宜”，郭偉說。
綜合體項目的建立，改變之前城市商業(yè)分布不均勻，并且品牌力、人流量相對分散的現(xiàn)狀，帶動人群效應(yīng)與品牌效應(yīng)聚集；通過國際企業(yè)的進駐、領(lǐng)先的國際視野、大量引進國際著名商業(yè)品牌與國際經(jīng)營理念，筑巢引鳳，吸引人才到來。
業(yè)內(nèi)專家指出，要想做到這些，對企業(yè)的綜合能力提出了三點要求：
第一，TOD項目在500米步行可達范圍內(nèi)，商業(yè)是核心業(yè)態(tài)，強大的商業(yè)運營能力是做好TOD的關(guān)鍵。
以前述吾悅廣場開發(fā)企業(yè)新城控股集團為例，截至2020年10月25日，在商業(yè)運營方面，已開業(yè)及在建商業(yè)綜合體項目144個，進駐城市110個，目前已形成一支數(shù)千人的專業(yè)商業(yè)運營管理團隊，從前期商業(yè)規(guī)劃、招商落位，到后期營運管理和營銷推廣，具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌和管理能力；2020年上半年，實現(xiàn)吾悅廣場租金收入21.32億元，同比增長22.46％。
第二，TOD 項目對于居民的價值是創(chuàng)造集交通、商業(yè)、辦公、娛樂、居住、開放空間多功能復(fù)合的便捷生活社區(qū)，并且步行可達，這就要求TOD項目范圍內(nèi)需要有多元化的業(yè)態(tài)組合。
這也是新城控股集團的拿手之處。這家企業(yè)自有業(yè)態(tài)豐富，除傳統(tǒng)的商業(yè)及除外，還培育了康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)、教育、影院、文體等多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)，可以為TOD混合宜居社區(qū)的建立提供多種可能。
第三，TOD項目規(guī)模大、周期長，涉及的土地儲備、研究、設(shè)計、建設(shè)、管控和運營環(huán)節(jié)眾多，資金投入大、回報周期長，帶來較大的資金壓力。
堅持穩(wěn)健財務(wù)策略的新城控股集團，資金成本、負債率水平保持行業(yè)低位，也保證了在長時間內(nèi)能夠持續(xù)投入。
走在這里的街區(qū)中，立體連廊蜿蜒穿梭，將地塊串聯(lián)成一個連續(xù)的商業(yè)活力帶。
這里有熱鬧的廣場、悠閑的露臺、圍合的庭院、曲折的長廊，更有潺潺流水。置身其中，處處能體會到園林的空間意向。從中央公園看過來，則宛如一幅展開在高鐵中軸線上的現(xiàn)代“姑蘇繁華圖”。曲而不幽，華而不喧，傳統(tǒng)文化的傳承脈絡(luò)清晰可見。
根植于深厚的歷史風(fēng)韻和水鄉(xiāng)肌理，是5.0時代高鐵TOD代表作蘇州高鐵新城的一大亮點。
以蘇州高鐵吾悅廣場這個吾悅A+級旗艦店為例，項目針對蘇州發(fā)展古今交融的城市風(fēng)貌特征，提取蘇州地域文化“鏡城蘇州”的設(shè)計概念，將蘇州園林與吾悅廣場的購物場景相融合；在“玉佩”般的建筑造型與古典的空間精神里，以“探貝姑蘇”為設(shè)計理念，高度提煉歷史風(fēng)韻與特色水鄉(xiāng)的古城肌理：水、韻、貝符號元素，經(jīng)過現(xiàn)代化設(shè)計手法植入其間，構(gòu)建個性鮮明、魅力獨特的城市新名片，在國際繁華之上，也植入了蘇州生活的煙火味。
新城控股集團的商業(yè)開發(fā)事業(yè)部首席設(shè)計師余效恩說，好的商業(yè)綜合體，應(yīng)該是物質(zhì)的、視覺的、精神的綜合性享受。超越了傳統(tǒng)線下與網(wǎng)絡(luò)商業(yè)所帶來的消費體驗、生活品質(zhì)的升級，更讓場所融入了蘇州的記憶；不僅是商品買賣的融通，更是生活與藝術(shù)的交織，當(dāng)近百萬人的生活、記憶交融在一起，便展開了一段新的歷史。
約500米的芯光里特色街區(qū)，以音樂主題為藝術(shù)演繹，涵蓋四大業(yè)態(tài)定位，規(guī)劃為島式退臺創(chuàng)新商業(yè)，“一島一主題，四面全臨街”，擁有“童趣國、青春社、私享匯、全家�！�4大主題特色化強體驗的業(yè)態(tài)組團。
另外，為了實現(xiàn)500m商業(yè)街區(qū)無障礙通行，提升顧客休閑游逛體驗，四個地塊通過天橋步道系統(tǒng)相連，尤其在中央河道處打造水街節(jié)點，與北側(cè)中央湖景公園聯(lián)動，形成活力商業(yè)空間節(jié)點 。而在建筑空間語言和形態(tài)語言方面，地塊建筑群體南高北低，融入環(huán)中央公園建筑群， 并形成外高內(nèi)低，向中央公園匯聚的空間層次。
地塊塔樓高低錯落，融入并豐富環(huán)中央公園天際線層次也是其亮點。裙房強調(diào)水平方向上的延展，立面語言以橫向線條為主，線條局部有節(jié)奏的扭轉(zhuǎn)，宛如絲綢般飄逸靈動，又像江南平靜水面蕩起的波紋，增加立面細節(jié)。玻璃幕墻的細節(jié)也經(jīng)過仔細研究， 明隱框交替，豐富立面層次。
塔樓立面語言簡潔有力，采用挺拔的豎向線條，其余為橫向線條。與裙房呼應(yīng)，塔樓橫向線條局部也有規(guī)律的曲線變化。次地標(biāo)立面語言為豎向線條，為了加強挺拔感，豎向構(gòu)件做了折線處理，因而形成了獨特的、類似蘇繡編織一樣的紋理效果。
設(shè)計上的用心之處，也得到了來自REARD GLOBAL DESIGN AWARD (REARD 全球地產(chǎn)設(shè)計大獎)的肯定——蘇州高鐵MOC芯城悅街項目順利入圍了REARD全球地產(chǎn)設(shè)計大獎。
黃駕宙認為，一座優(yōu)質(zhì)的購物中心，能帶動區(qū)域消費與經(jīng)濟發(fā)展，甚至引領(lǐng)一個新興商圈的形成，乃至成為整座城市的新名片，對于區(qū)域形象、城市形象、城市整體發(fā)展影響深遠。
來 源： 新城控股
編 輯：liuy
