上半年，北京寫字樓市場走勢如過山車，由一季度的需求活躍變成二季度的需求疲軟。

　　空置率上升、租金再次下降、凈吸納量大幅下降成為市場的主要特征。

　　由于樣本不同，多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有所區(qū)別。綜合來看，二季度北京寫字樓市場新租交易總量環(huán)比下降30%；凈吸納量自2020年第三季度以來首次出現(xiàn)負(fù)值；一季度剛經(jīng)歷過觸底反彈的租金于二季度末再次錄得負(fù)增長；全市空置率上半年累計上升至17.8%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受疫情、部分租戶退租，疊加需求走弱等影響，二季度北京寫字樓市場陷入低迷。預(yù)計隨著疫情影響逐步消退，市場活躍度有望逐步回升。不過，下半年大量新項目的入市將繼續(xù)推高整體市場空置率，租金水平仍將承壓。

　　凈吸納量大幅下降

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，二季度內(nèi)，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓新租交易總量環(huán)比下降30%，自2020年第三季度以來首次出現(xiàn)負(fù)的凈吸納量。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市和五大核心商圈甲級寫字樓市場凈吸納量為7.4萬和1.7萬平方米，分別環(huán)比下降60.3%和74.5%。

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)也顯示，第二季度北京辦公樓市場凈吸納量約為4.7萬平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。

　　對于市場成交下降的原因，世邦魏理仕認(rèn)為，是因為二季度受新冠肺炎疫情限制，部分租戶原有新租計劃延后，加上年初開始的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)優(yōu)化、企業(yè)整合搬遷等活動的持續(xù)影響。

　　仲量聯(lián)行進一步指出，源自大型金融企業(yè)的需求為全市租賃活動主要支柱，中小型企業(yè)在疫情環(huán)境下經(jīng)營困難導(dǎo)致需求大幅萎縮。第二季度需求來源以內(nèi)資租戶的搬遷和擴張為主，外資租戶大部分維持現(xiàn)狀甚至縮減面積。

　　從空置率來看，據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，北京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率上半年累計上升0.7個百分點至17.8%。其中，甲級寫字樓更有韌性，空置率環(huán)比微降0.2個百分點，而乙級寫字樓則環(huán)比上升1.1個百分點。中關(guān)村和望京等科技企業(yè)集中的子市場空置率漲幅靠前。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，二季度，在無新增供應(yīng)的情況下，北京整體甲級寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.4個百分點，同比下降3.6個百分點至13.9%，五大核心商圈空置率環(huán)比與上季度持平，同比下降1.0個百分點至9.0%。

　　第一太平戴維斯則指出，疫情的影響、部分租戶退租，疊加走弱的租賃需求，使得二季度末北京全市甲級寫字樓空置率達15.8%，環(huán)比上升0.5個百分點、同比下降1.5個百分點。

　　租金增長由正轉(zhuǎn)負(fù)

　　市場成交下降、空置率上升使得租金有所下滑。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均成交租金每月每平方米310.7元，同樣本比上半年累計下降0.4%。除CBD和新興子市場保持平穩(wěn)外，其他子市場受空置率抬升的影響租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

　　戴德梁行則認(rèn)為，雖然疫情的再次暴發(fā)令整體市場成交有所下滑，但北京全市和五大核心商圈甲級寫字樓租金水平受影響則相對有限，各自環(huán)比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米人民幣332.7元和386.0元。

　　第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，二季度北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣337.5元，環(huán)比、同比分別下降0.4%、1.1%。

　　回顧2022年上半年，北京甲級寫字樓市場表現(xiàn)可謂是過山車般的上沖下俯。仲量聯(lián)行指出，一季度全市需求十分活躍，租金增長在連續(xù)十二個季度的下跌后終于由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場情緒高漲，部分寫字樓業(yè)主因此上調(diào)全年租金預(yù)期。然而，二季度中北京的突發(fā)疫情使得市場各方措手不及。伴隨著嚴(yán)格的政府管控，看房、裝修、協(xié)議簽署等重要環(huán)節(jié)皆受到阻礙，全市甲級寫字樓市場一度停滯。大部分業(yè)主通過各種方式維持住項目租金的穩(wěn)定，市場上甚至觀察到“陰跌”現(xiàn)象，即業(yè)主維持表面租金穩(wěn)定，但通過提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶方帶來優(yōu)惠。而對于小部分空置面積較大的樓宇，項目租金普遍錄得5%~10%的下降。二季度，全市寫字樓租金比上季度下跌0.2%至328元。剛經(jīng)歷觸底反彈的辦公樓租金于二季度末再次錄得負(fù)增長

　　下半年市場活躍度有望回升

　　對于下半年的市場趨勢，第一太平戴維斯認(rèn)為，盡管疫情在二季度對寫字樓市場產(chǎn)生了抑制，但市場租賃需求的基本面仍然存在，部分租戶也希望計劃借助當(dāng)前的行情以相對較低的價格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交。因此可以預(yù)見，下半年的寫字樓市場將重啟復(fù)蘇、快速反彈，其活躍程度將明顯優(yōu)于上半年。

　　“下半年，部分新項目受疫情影響將延期交付，預(yù)計全市寫字樓市場僅有18.1萬平方米新增供應(yīng)入市，且均來自新興區(qū)域，供給側(cè)壓力適度緩解。隨著疫情影響逐步消退，市場活躍度有望逐步回升，核心區(qū)域可租面積的增加將吸引租戶升級或回流�！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人張冀蘇指出，近期各區(qū)陸續(xù)出臺的紓困政策和穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展實施方案都會助力企業(yè)信心和市場情緒的恢復(fù)。

　　不過，戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管、副董事總經(jīng)理廉峰哲則認(rèn)為，下半年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應(yīng)。大量新項目的入市將繼續(xù)推高整體市場空置率，租金水平仍將承壓。

　　廉峰哲表示，疫情的反復(fù)使得租戶在選址時更加注重樓宇的綠色健康指標(biāo)以及租約的靈活性，與此同時也會關(guān)注業(yè)主疫情下的補貼政策。相較于核心商圈，新興商圈得益于高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓產(chǎn)品、優(yōu)越的激勵政策、以及相對較低的市場租金也逐步成為企業(yè)租戶的重要選擇。未來在疫情常態(tài)化的市場下，以高科技和生物醫(yī)藥等行業(yè)為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)更具發(fā)展性，將為北京寫字樓市場提供新的機會與增長點。同時北京重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，金融機構(gòu)以及律所和稅務(wù)等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)也將保持活躍的租賃需求。

　　來源：證券時報

編輯：wangdc