過去一年，全國(guó)乃至全球發(fā)展都因疫情影響而放緩，大到社會(huì)秩序、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)市場(chǎng)，小到居民生活、衣食住行，都受到不小的影響。廣州作為中國(guó)通往世界的南大門，粵港澳大灣區(qū)、泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，在這樣的形勢(shì)下寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)如何？2021年又將呈現(xiàn)哪些趨勢(shì)？
據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，四季度全市生產(chǎn)與消費(fèi)持續(xù)回暖，工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)提升，服務(wù)業(yè)加速回暖；固定資產(chǎn)投資提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)加快，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升勢(shì)頭向好。2020年11月、12月，廣州又相繼印發(fā)《廣州市天河區(qū)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策意見》及《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》征求意見通告，人才企業(yè)兩手抓。
一方面大力支持金融業(yè)、高端專業(yè)服務(wù)業(yè)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)企業(yè)的落戶，給予優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶獎(jiǎng)勵(lì)；另一方面進(jìn)一步降低人才落戶門檻，加大對(duì)高質(zhì)量人才與高科技產(chǎn)業(yè)的引入，刺激相關(guān)行業(yè)在廣州的發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)需求。
回顧2020年年，雖然上半年受疫情影響嚴(yán)重，但下半年隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與穩(wěn)定，廣州寫字樓市場(chǎng)逐步恢復(fù)。寫字樓租金上半年跌幅明顯，下半年已逐漸收窄；整體空置率、平均租金跌幅在一線城市中均保持最低。TMT、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)的租賃需求穩(wěn)居前三；一手市場(chǎng)總體網(wǎng)簽量同比增13.4%，價(jià)升18.4%，市場(chǎng)逐步回溫；寫字樓大宗交易下半年整體成交47.1萬平方米，占2020年全年成交近80%，整棟購(gòu)置案例貫穿全年。
甲級(jí)寫字樓存量超500萬 新經(jīng)濟(jì)企業(yè)需求持續(xù)活躍
據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2020年全年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有5個(gè)新增項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)量約為56萬平方米，同比上升66%，其中四季度一個(gè)項(xiàng)目入市帶來8.5萬平方米的新增。截至12月末，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量達(dá)到550.7萬平方米，其中珠江新城以51.5%的存量占比居全市之首，琶洲新增供應(yīng)量增長(zhǎng)速度最快。
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯
租賃需求方面，TMT和金融業(yè)為全年兩大主力，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)租賃需求也保持著較高的活躍度，租賃成交占年內(nèi)全市整體成交面積的30%。專業(yè)服務(wù)類與房地產(chǎn)企業(yè)在第四季度的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為亮眼，建信金融科技、廣東懿德集團(tuán)、Market Pioneer、嘉實(shí)基金幾家公司在珠江新城新租共計(jì)超一萬平方米的辦公空間，其中建信金融科技一家就貢獻(xiàn)了廣州國(guó)際金融中心6500平方米的新租面積。
寫字樓空置率創(chuàng)三年新高 珠江新城、琶洲備受關(guān)注
截至四季度末，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為166.4元/平方米/月，環(huán)比下跌0.9%，同比下4.6%；全市寫字樓整體空置率10.2%，為近三年高點(diǎn)，同比上升3.2%，但依然是四個(gè)一線城市中最低。
廣州甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯
幾個(gè)子市場(chǎng)中，珠江新城租金指數(shù)下跌最嚴(yán)重，同比下跌6.1%至185.9元/㎡/月，但也因?yàn)樽饨鸬南抡{(diào)使得珠江新城的空置率一直處于較低水平。租金水平持續(xù)下跌的主要原因之一在于，不少業(yè)主以適當(dāng)降租或提供更長(zhǎng)免租期等方式挽留或吸引租戶，降低空置率。
但即使珠江新城租金跌得再狠，它還是以279元/月/平方米的價(jià)格位居在日前仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國(guó)最貴辦公樓市場(chǎng)租金排名》中位列全國(guó)第四，“廣州第一CBD”名副其實(shí)。
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
琶洲板塊從四季度起，已經(jīng)進(jìn)入供應(yīng)高峰期，受大量新增入市的影響，琶洲寫字樓四季度空置率環(huán)比上升7%，達(dá)到14%。預(yù)計(jì)2021年第一季度全市將迎來近30萬平方米的新增供應(yīng)，分別位于珠江新城、天河北及琶洲。大量新增導(dǎo)致市場(chǎng)去化壓力增加，這些區(qū)域空置率或?qū)⒊掷m(xù)上升。
但從58同城、安居客寫字樓租賃搜索熱度來看，琶洲所在的海珠區(qū)熱度一直處于全市前四，熱度不減。而琶洲充裕的供應(yīng)后續(xù)也將吸引其他區(qū)域老舊寫字樓租戶的搬遷與升級(jí)。
此外，相較于第三季度，天河、白云、番禺、海珠四個(gè)區(qū)域均持續(xù)了上一季度的租賃搜索熱度，而黃埔區(qū)則憑借集“黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)+第二CBD+數(shù)字經(jīng)濟(jì)”三大概念于一身的魚珠港的快速成熟，搜索熱度上升超過越秀。
租賃面積需求上，四季度500㎡以上的寫字樓租賃面積在魚珠、珠江新城、體育中心等熱門板塊的搜索量占比上升。這主要是因?yàn)榇笮蛧?guó)企、金融機(jī)構(gòu)因市場(chǎng)和政策影響，全年租賃需求相對(duì)穩(wěn)健，四季度市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)之后其擴(kuò)張現(xiàn)象更明顯，且它們的需求多為市內(nèi)核心片區(qū)、熱門商圈較大面積的優(yōu)質(zhì)辦公空間，導(dǎo)致以珠江新城CBD為首的熱門板塊大面積寫字樓搜索熱度的上漲。
一手成交量黃埔區(qū)居榜首 大宗交易活躍度穩(wěn)步回升
一手寫字樓市場(chǎng)，截止12月底全市新增供應(yīng)75.04萬平方米，同比增長(zhǎng)79.7%，其中8成集中在黃埔、南沙、海珠及花都區(qū)；成交65.01萬平方米，同比上升13.4%；平均售價(jià)為41,617元/平方米，環(huán)比上升2.6%。
其中黃埔、番禺網(wǎng)簽量合計(jì)占全市60%，去化周期僅14個(gè)月。黃埔區(qū)以20.81萬平方米的面積居全市首位，同比增加70.0%；番禺區(qū)次之。縱觀整個(gè)市場(chǎng)，像金融城、琶洲西區(qū)等新興商務(wù)區(qū)的銷售型寫字樓項(xiàng)目還是受買家青睞，天河北等地段優(yōu)越的中央商務(wù)區(qū)在第四季度也都開始對(duì)外散售優(yōu)質(zhì)寫字樓，進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
一手市場(chǎng)逐步回溫，大宗交易活躍度也穩(wěn)步回升。2020年全年廣州商業(yè)地產(chǎn)大宗交易成交額達(dá)到219億元。其中廣州東升集團(tuán)收購(gòu)琶洲西區(qū)4.4萬平方米的TCL大廈東塔，珠光控股集團(tuán)9億收購(gòu)廣州珠光集團(tuán)天河區(qū)商辦用地剩余的49%股權(quán)受到不少關(guān)注。
大宗交易主要城市表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
縱觀全年大宗交易，成交的物業(yè)類型還是以辦公及商業(yè)物業(yè)為主，其中自用型辦公的成交增幅較大。而數(shù)字經(jīng)濟(jì)、宅經(jīng)濟(jì)等新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的出現(xiàn)，也使得數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流成為新的投資熱點(diǎn)。
供應(yīng)高峰去化壓力增大 產(chǎn)業(yè)升級(jí)樓宇格局重構(gòu)
據(jù)多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，廣州將于2021及2022年迎來新增供應(yīng)高峰，兩年年均供應(yīng)總量將超過百萬平方米，新增供應(yīng)以總部項(xiàng)目為主。屆時(shí)市場(chǎng)進(jìn)入供過于求階段，空置率或?qū)⑴噬�，租金預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)下跌。
此外，未來廣州樓宇經(jīng)濟(jì)格局也將重構(gòu)。統(tǒng)計(jì)顯示當(dāng)前廣州高端寫字樓主要集中在天河區(qū)、越秀區(qū)。但隨著琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)的成熟，阿里巴巴、騰訊、小米、歡聚時(shí)代、唯品會(huì)等眾多互聯(lián)網(wǎng)巨頭總部的落戶建成，“總部經(jīng)濟(jì)”的加持勢(shì)必進(jìn)一步加快琶洲CBD的成熟。
總得來說，2021年廣州寫字樓市場(chǎng)依然值得報(bào)以期許。
其一，縱觀2020年無論是存量還是空置率，廣州都是全國(guó)一線城市中最低的，供求關(guān)系上有一定的彈性空間；
其二，廣州新公布的“十四五”規(guī)劃也已明確指出，未來將遵循琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)“一核引領(lǐng)”，東部、南部創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)“兩極帶動(dòng)”的發(fā)展路線，壯大戰(zhàn)略性新興支柱產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展戰(zhàn)略性新興優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；
其三，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立廣州期貨交易所，這將極大助力廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)。
自身巨大的發(fā)展?jié)摿ν饧诱攮h(huán)境的加持，相信2021年廣州寫字樓市場(chǎng)將迸發(fā)新的活力，帶來更多驚喜，讓我們一起拭目以待。
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
