二季度，受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)狀況、寫字樓供應(yīng)量提升等因素影響，廣州寫字樓市場租金繼續(xù)承壓，但下調(diào)趨勢變緩，空置率小幅上升。整體來看，廣州寫字樓市場韌性較強(qiáng)，租金降幅和空置率增幅在一線城市均為最低，去化壓力相對較小，尤其珠江新城、天河體育中心等核心區(qū)域的供需結(jié)構(gòu)相對平衡。
宏觀經(jīng)濟(jì)
2020年二季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值10968.29億元，同比下降2.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為116.17億元，同比增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為2838.07億元，同比下降7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為8014.05億元，同比下降0.8%。全市的信息服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)逆勢增長，發(fā)揮了重要支撐作用，其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值增長14.3%，金融業(yè)增加值增長8.1%。
二季度廣州地區(qū)生產(chǎn)總值增速轉(zhuǎn)正，同比增長0.9%。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值增速全面實現(xiàn)正增長，第一產(chǎn)業(yè)增長6.2%，比一季度提高3.8個百分點；第二產(chǎn)業(yè)由一季度下降17.5%轉(zhuǎn)為增長1.7%，第三產(chǎn)業(yè)增長0.4%，比一季度提高2.6個百分點，經(jīng)濟(jì)活躍度總體呈現(xiàn)加快回升態(tài)勢。
圖：2018年Q1～2020年Q2廣州GDP、第三產(chǎn)業(yè)累計值及同比
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
二季度，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額4231.8409億元，同比下降12.89%，降幅比一季度縮小2.11個百分點。隨著疫情的消散，全市固定資產(chǎn)投資增速減緩，總體形勢好于預(yù)期。上半年，全市固定資產(chǎn)投資在上年同期快速增長24.8%的基礎(chǔ)上，同比增長1.5%。
供給與需求
二季度僅新增越秀商圈的星寰國際商業(yè)中心入市，新增供應(yīng)8.9萬㎡。預(yù)計在下半年，廣州將迎來40萬㎡的新增供應(yīng)，其中琶洲、金融城、萬博等非核心區(qū)域的新增供應(yīng)量超過全市的60%，存在一定的去化壓力；珠江新城和天河體育中心等核心區(qū)域供求相對平衡。
從辦公樓市場運(yùn)行情況來看，2020年二季度全市新開工面積為259.41萬㎡，出現(xiàn)較大幅度增長，同比增長達(dá)154.43%；竣工面積為33.9萬㎡，同比下降53.39%。
圖：2018年1月～2020年6月廣州寫字樓新開工和竣工面積
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
需求方面，二季度TMT企業(yè)表現(xiàn)突出，錄得多個升級搬遷的成交，在占全市租賃交易中占比超八成，其次是專業(yè)服務(wù)業(yè)。
圖：2020年Q2市場租賃需求行業(yè)分析（按租賃面積）
數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
租金與空置
二季度，廣州甲乙級寫字樓平均租金為107.7元/㎡·月，同比下跌10.81%；全市空置率出現(xiàn)小幅上升。受疫情和新增供應(yīng)的影響，廣州甲級寫字樓租金承受下行壓力，租戶策略以節(jié)約成本為主，業(yè)主提供更靈活優(yōu)惠的租賃條款來吸引租戶，以減輕寫字樓的去化壓力。
分商圈來看，二季度，天河北、珠海新城、琶洲等區(qū)域的甲乙級寫字樓的月租金處于相對高位，分別為126.11元/㎡·月、115.0元/㎡·月和110.71元/㎡·月；越秀區(qū)域的環(huán)市東、北京路的月租金處于中間區(qū)域，分別為92.18元/㎡·月和91.16元/㎡·月，租金走勢相對平穩(wěn)；而番禺大道、蘿崗則價格相對較低，平均月租金約為70元/㎡·月左右。廣州的核心商務(wù)區(qū)——珠江新城的平均租金水平在全市處于高位，但上半年下調(diào)租金以價換量，是唯一錄得空置率下降的商務(wù)區(qū)。
圖：2019年5月～2020年6月深圳重點商圈甲乙級寫字樓租金走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
大宗交易
二季度廣州共錄得6筆大宗交易，總交易額超25億元，較去年同期大幅增長，且二季度交易額明顯多于一季度。從物業(yè)類型看，寫字樓共成交3筆，其次是商業(yè)和工業(yè)，各成交2筆和1筆，寫字樓、商業(yè)、工業(yè)交易額分別為9.8、4.6、8.4億元，占比分別為43%、20%、37%。可以看出隨著中國快速復(fù)工復(fù)產(chǎn)以及廣州粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，有不少投資人開始尋求廣州市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資機(jī)會。
隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生活逐步恢復(fù)，預(yù)計市場上會有越來越多的機(jī)構(gòu)、私人等類型的投資者尋求優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)作為資產(chǎn)保值和增值的機(jī)會。未來具備租金上升潛力的核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，可較少受到周期所帶來的影響，預(yù)計該類寫字樓物業(yè)會受到更多投資者的青睞。除了位于成熟商務(wù)區(qū)的寫字樓，越來越多的投資者在關(guān)注新興商務(wù)區(qū)琶洲、黃埔等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓投資機(jī)會。
總結(jié)與展望
預(yù)計下半年，隨著新增供應(yīng)的入市以及租戶議價能力的提升，租金下調(diào)的態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)到年底。作為新興產(chǎn)業(yè)的TMT類企業(yè)的租賃需求在疫情下表現(xiàn)出相對的韌性，建議租戶抓住時機(jī)，爭取更優(yōu)惠的租賃協(xié)議機(jī)會。此外，《關(guān)于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的意見》的發(fā)布，預(yù)計會在中長期內(nèi)吸引相關(guān)人才流入廣州市場，從而刺激專業(yè)服務(wù)類，尤其是金融類企業(yè)的寫字樓租賃需求。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
