當(dāng)前，甲級(jí)寫(xiě)字樓是中國(guó)行業(yè)內(nèi)的一種通俗說(shuō)法，即便如此，也沒(méi)有現(xiàn)行的尺度和官方成文的規(guī)定固定其評(píng)判準(zhǔn)則。而隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)愈發(fā)受到關(guān)注，不論是業(yè)主或租戶對(duì)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的重視也在日漸提高。近年來(lái)，不乏聽(tīng)聞某些項(xiàng)目被冠以“超甲級(jí)寫(xiě)字樓”的稱呼。
超甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)從模糊向明確逐步邁進(jìn)
上個(gè)月，廣州市商務(wù)局開(kāi)展了2020年商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)定工作。按照去年廣州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布的《商務(wù)樓宇等級(jí)評(píng)定規(guī)范》，這次評(píng)定將把高品質(zhì)的寫(xiě)字樓區(qū)分出“超甲級(jí)”和“甲級(jí)”兩個(gè)等級(jí)。
將甲級(jí)寫(xiě)字樓再分類并不是廣州的獨(dú)創(chuàng)。早在2016年，成都市商務(wù)委牽頭組織評(píng)選了當(dāng)?shù)氐某准?jí)寫(xiě)字樓，這也是全國(guó)首例具有官方色彩的超甲級(jí)寫(xiě)字樓認(rèn)定行為。其后2017年、2019年，成都又進(jìn)行了第二批、第三批超甲級(jí)寫(xiě)字樓評(píng)定。
2018年10月，北京朝陽(yáng)區(qū)發(fā)布《北京CBD樓宇品質(zhì)分級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，評(píng)選出8個(gè)六星級(jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)賦予超甲級(jí)寫(xiě)字樓的稱號(hào)，這也是一線城市首次評(píng)定超甲級(jí)寫(xiě)字樓，不過(guò)仍限制在區(qū)級(jí)范圍。
因此，廣州此次評(píng)定是首個(gè)一線城市在全市范圍內(nèi)的評(píng)定，是對(duì)“超甲級(jí)寫(xiě)字樓”這一概念被廣泛承認(rèn)的重要助力。
注重客戶品質(zhì)成為超甲級(jí)創(chuàng)新指標(biāo)
國(guó)內(nèi)迄今為止都沒(méi)有寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，最接近的是2014年中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)發(fā)布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，將寫(xiě)字樓劃分為五星、四星、三星三個(gè)主要等級(jí)，對(duì)標(biāo)市場(chǎng)化的甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)。
2016年以來(lái)，三地關(guān)于超甲級(jí)寫(xiě)字樓評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)都略帶有官方色彩，尤其是成都與廣州，已將評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)提升為地方標(biāo)準(zhǔn)（成都：DB510100/T082-2012；廣州：DB4401/T30-2019），在各自行政區(qū)域內(nèi)，將“超甲級(jí)寫(xiě)字樓”這一原本帶有自發(fā)宣傳色彩的概念明確化，提升了該概念認(rèn)可度。
值得注意的是，新推出的這些標(biāo)準(zhǔn)中都加入對(duì)租戶的要求。如成都標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)有“客戶品質(zhì)”條款，要求超甲級(jí)寫(xiě)字樓必須在建成后一至兩年內(nèi)，達(dá)到客戶中不少于50%為世界500強(qiáng)、國(guó)內(nèi)100強(qiáng)以及行業(yè)知名企業(yè)，或者其使用面積不少于50%。廣州標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)分體系里，想要被評(píng)為超甲級(jí)寫(xiě)字樓，對(duì)租戶中為世界500強(qiáng)、中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)制造業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)服務(wù)業(yè)500強(qiáng)、上市公司，或中華老字號(hào)企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)、高精尖企業(yè)，都有具體的數(shù)值指標(biāo)。
這與《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》以及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)通行的寫(xiě)字樓劃分標(biāo)準(zhǔn)源頭——美國(guó)華盛頓城市土地學(xué)會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓的劃分五大因素，樓宇等級(jí)、位置、建造規(guī)模和布局靈活性、持有形式和經(jīng)營(yíng)管理方式、功能和配套設(shè)施狀況相比，是其獨(dú)特之處，說(shuō)明了政府如今對(duì)寫(xiě)字樓的認(rèn)識(shí)提升到了城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)循環(huán)、形象提升的層次。
政策扶持與客戶黏性令超甲級(jí)名至實(shí)歸
超甲級(jí)寫(xiě)字樓作為城市頂級(jí)辦公承載地，本身就受到關(guān)注與偏愛(ài)，特別是被政府賦予提升樓宇、片區(qū)乃至城市形象，對(duì)其進(jìn)行背書(shū)，如廣州允許在服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用“廣州市超甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓”等級(jí)標(biāo)識(shí)牌，并對(duì)假冒相關(guān)標(biāo)志標(biāo)識(shí)進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳追究法律責(zé)任等之后，其表現(xiàn)更加出色。以成都第一批入選的超甲級(jí)、甲級(jí)寫(xiě)字樓為例，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，2017年一季度平均入住率同比增長(zhǎng)13.12%，較成都全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均入住率增長(zhǎng)水平高出16%，平均入駐率分別達(dá)到73%和81%。
即便不考慮扶持，疫情期間，那些高品質(zhì)寫(xiě)字樓的良好表現(xiàn)也令市場(chǎng)普遍公認(rèn)的“超甲級(jí)寫(xiě)字樓”有著更大的吸引力。
萊坊對(duì)上海上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然租賃成交中更吸引眼球的是搬遷項(xiàng)目，例如那些從核心市區(qū)整體遷移至新興商務(wù)區(qū)的知名企業(yè)，但事實(shí)上，續(xù)租的占比更大。如埃森哲、長(zhǎng)生人壽等都續(xù)租了原有辦公空間，這些辦公空間都位于高品質(zhì)寫(xiě)字樓中。這說(shuō)明甲級(jí)寫(xiě)字樓的黏性非常強(qiáng)，而超甲級(jí)寫(xiě)字樓的黏性更強(qiáng)——如小陸家嘴那些頂級(jí)寫(xiě)字樓，按照陸家嘴管理局樓宇發(fā)展服務(wù)辦公室在媒體采訪中提供的數(shù)據(jù)，國(guó)金中心出租率為99%，環(huán)球金融中心出租率為95%，金茂大廈出租率為93%，就是很好的證明。
萊坊廣州辦公樓服務(wù)部副董事黃偉倫表示，今年疫情推遲了寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的變化，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也令未來(lái)寫(xiě)字樓之間面臨更激烈的租戶爭(zhēng)奪，全方位提升寫(xiě)字樓的吸引力迫在眉睫，超甲級(jí)這一概念對(duì)目前寫(xiě)字樓爭(zhēng)取的租戶類型——跨國(guó)企業(yè)、大型企業(yè)、高知名度企業(yè)、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有著強(qiáng)烈的吸引力。
單一特點(diǎn)不足以將一座寫(xiě)字樓提升到超甲級(jí)的門檻之內(nèi)，所以廣州《評(píng)定規(guī)范》的四個(gè)“突出”——突出商務(wù)樓宇綠色化、智能化和便利化；突出引導(dǎo)商務(wù)樓宇更加高端化、國(guó)際化；突出以高品質(zhì)樓宇服務(wù)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展；突出商務(wù)樓宇招商和社會(huì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，為寫(xiě)字樓提升品質(zhì)、提升競(jìng)爭(zhēng)力指出一條可行的道路，或者是未來(lái)寫(xiě)字樓著力于“超甲級(jí)”化的有效途徑。
我們因此認(rèn)為，除了LEED（綠色建筑）、BOMA（運(yùn)營(yíng)管理）、WELL（租戶健康）等國(guó)際知名評(píng)價(jià)體系外，諸如廣州市商務(wù)局出臺(tái)的相關(guān)寫(xiě)字樓規(guī)范未來(lái)將是企業(yè)租戶，特別是擁有較多國(guó)際高端人才的CBD租戶在選址時(shí)著重考量的一個(gè)重要參考指標(biāo)。
來(lái)源：萊坊
編輯：wangdc
