7月9日，世邦魏理仕發(fā)布《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》。該報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量?jī)H為12萬平方米，市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)退租或縮面積，在持續(xù)嚴(yán)控疫的情影響下，北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。

　　寫字樓上半年新增供應(yīng)量?jī)H12萬平方米

　　受疫情防控影響， 北京寫字樓市場(chǎng)部分新項(xiàng)目延期入市，上半年新增供應(yīng)量?jī)H為12萬平方米。隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求本季度逐步放量，但市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)退租或縮面積，以及企業(yè)整合到自用樓宇或總部的現(xiàn)象。持續(xù)嚴(yán)控疫情影響下騰退面積消化遇阻，導(dǎo)致本季度全市凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度錄得負(fù)值為-38700平方米，整體空置率上升至十年來最高值。整體需求除以續(xù)租為主外，搬遷需求特別是同區(qū)或鄰近區(qū)域間的升級(jí)需求尤為凸顯；分行業(yè)看，科技行業(yè)較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業(yè)呈現(xiàn)積極擴(kuò)租態(tài)勢(shì)；此外，醫(yī)藥企業(yè)升級(jí)搬遷和擴(kuò)租需求亦較為顯著。在可租面積增加，業(yè)主短期難以去化空置面積的壓力下，租金報(bào)價(jià)加速下跌至每月每平方米420.5元，同樣本比環(huán)比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供應(yīng)將集中放量，空置率或?qū)⑦M(jìn)一步攀升，租金仍將在下行通道。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)/辦公樓/租戶部主管張冀蘇表示：“疫情反復(fù)的不確定性以及今年的經(jīng)營(yíng)成本壓力仍在抑制市場(chǎng)新租需求，使得當(dāng)前租戶和業(yè)主雙方均以續(xù)租談判為重心。但隨著疫情逐步得到控制，優(yōu)質(zhì)樓宇租金高位回落將釋放潛在需求和強(qiáng)化租戶升級(jí)搬遷的信心。與此同時(shí)，市場(chǎng)各參與方如可群策群力，解決集中大面積的、可拎包入駐的辦公供應(yīng)缺口，滿足部分大型企業(yè)快速擴(kuò)張和整合的需求，市場(chǎng)由危轉(zhuǎn)機(jī)將指日可待。”

　　商家復(fù)商復(fù)市遇挑戰(zhàn) 業(yè)主或與品牌方創(chuàng)新合作

　　2020年第二季度，北京沒有新增零售物業(yè)項(xiàng)目。五棵松卓展購(gòu)物中心停業(yè)改造，連續(xù)第二個(gè)季度錄得項(xiàng)目關(guān)停。商家復(fù)商復(fù)市，政府推行了發(fā)放消費(fèi)券等促消費(fèi)舉措，客流逐漸恢復(fù)。但疫情的反復(fù)，對(duì)京南地區(qū)商業(yè)客流再次造成沖擊。本季度租賃市場(chǎng)不活躍，新開業(yè)門店較少。其中，零售業(yè)態(tài)占多，以國(guó)內(nèi)美妝集合店、知名運(yùn)動(dòng)品牌、新能源汽車、3C產(chǎn)品為主，餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)開店態(tài)度謹(jǐn)慎。數(shù)個(gè)國(guó)際品牌首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，如：太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世貿(mào)天階的Tim Hortons，國(guó)貿(mào)商場(chǎng)的Peet’s Coffee。受疫情影響，空置率普遍升高，整體環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。餐飲和快時(shí)尚品牌關(guān)店較多，預(yù)計(jì)未來娛樂、兒童業(yè)態(tài)關(guān)店現(xiàn)象將進(jìn)一步顯現(xiàn)。在空置上升的壓力下，購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比下降1.6%，報(bào)每天每平方米36.9元，未來仍有進(jìn)一步下降可能。下半年，將有3個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量約22萬平方米。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)/商業(yè)部董事趙志瑋表示：“北京持續(xù)的嚴(yán)控防疫措施，在短期內(nèi)不可避免會(huì)對(duì)實(shí)體商業(yè)客流和經(jīng)營(yíng)恢復(fù)進(jìn)程造成一定影響。業(yè)主方去化空置面積壓力加大，品牌方拓展意愿普遍減弱，但也為新品牌進(jìn)駐北京市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。針對(duì)特殊時(shí)期，業(yè)主除了為租戶提供短期租賃成本的過渡性方案，還可在租金模式、聯(lián)合推廣和數(shù)據(jù)分享等方面大膽嘗新，發(fā)展和品牌之間‘利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)’的新型合作關(guān)系。”

　　冷鏈類租戶成新興驅(qū)動(dòng)力

　　值得關(guān)注的是，2020年上半年倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)量為8萬平方米。整體空置率環(huán)比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。其中順義空港、平谷錄得來自第三方物流和醫(yī)藥類企業(yè)共計(jì)約74000平方米的新租、擴(kuò)租交易，租戶新增需求較為積極；而另一方面，亦莊、大興京南、房山分別錄得負(fù)吸納，其中亦莊可見來自快遞快運(yùn)公司退租，而大興京南分別錄得來自京東、小米的退租，需求轉(zhuǎn)移至其自建庫。整體租金報(bào)每月每平方米49.9元，同樣本比環(huán)比持平。市場(chǎng)上錄得租金上漲的交易，如醫(yī)藥類租戶；但另一方面，部分業(yè)主對(duì)季末退租面積增加表現(xiàn)出緊張情緒，略微下調(diào)租金以爭(zhēng)取潛在客戶的關(guān)注，導(dǎo)致2017年以來租金首次錄得無增幅。今年下半年，預(yù)計(jì)有66000平方米的新增面積交付，加之今年二季度新釋放出來的面積，租戶選擇更多，刺激租賃交易更為活躍。預(yù)計(jì)空置率小幅拉升，租金仍有進(jìn)一步上漲的空間。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹表示：“疫情暴發(fā)以來，北京倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，本季度醫(yī)藥類和食品生鮮類的需求十分踴躍，冷鏈類租戶成為北京物流市場(chǎng)的新興驅(qū)動(dòng)力。可租面積的釋放有助緩解長(zhǎng)久以來的供需矛盾，同時(shí)提升市場(chǎng)的活躍度。由于冷鏈類等新興租戶類型對(duì)倉儲(chǔ)物業(yè)的硬件要求較高，業(yè)主應(yīng)積極改造或提升自身物業(yè)條件，以適應(yīng)未來需求的持續(xù)升級(jí)。”

　　來源：世邦魏理仕

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