一線城市寫字樓需求旺盛  內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)整售

　　房訊網(wǎng)訊 去年以來(lái)北京、上海、廣州、深圳、天津等一線城市寫字樓市場(chǎng)總體需求旺盛，租金和售價(jià)雙雙穩(wěn)步上漲。

    首先，一線城市寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，高品質(zhì)物業(yè)入市推高租金水平，加上業(yè)主普遍對(duì)租金收入期望較高，新盤的租金價(jià)格堅(jiān)挺，促使整體租金水平上升。

　　其次，售價(jià)上漲主要源于短期內(nèi)新增銷售寫字樓減少。市場(chǎng)供不應(yīng)求，加上二手業(yè)主的惜售，使得銷售市場(chǎng)整體價(jià)格上漲。

　　第三，住宅限購(gòu)限貸，寫字樓在這些方面尚未受到限制，成為為數(shù)不多的投資渠道之一。而甲級(jí)寫字樓今年市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)萎縮，在市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的情況下，使得一線城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)突出。

　　北京

　　2011年北京寫字樓市場(chǎng)租賃交易異常活躍，持續(xù)的寫字樓市場(chǎng)需求及有限的市場(chǎng)供應(yīng)量推動(dòng)租金不斷攀升。強(qiáng)勁的租戶需求促使第北京甲級(jí)寫字樓空置率穩(wěn)定在12.5%，創(chuàng)過(guò)去10年來(lái)歷史最低記錄。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫(kù)（CORC）首席顧問(wèn)劉凱分析指出：需求旺盛推動(dòng)租賃交易活躍，各商圈均有租賃成交，以CBD最為可觀，其次是東二環(huán)商圈。

　　東部地區(qū)寫字樓年吸納量為110萬(wàn)平方米，占年度全市總吸納量的80%，其中CBD區(qū)域的年度吸納量達(dá)50萬(wàn)平方米，為各商務(wù)區(qū)之首。其中主要交易源自服務(wù)業(yè)，高科技，及金融業(yè)，占比達(dá)到50%以上。例如拜爾公司承租了嘉銘中心29,000平方米，成為本年度租賃成交面積最大的交易，而豐田汽車，大眾汽車和華泰汽車分別租賃了位于東部城區(qū)的中海廣場(chǎng)、北京IFC和中匯廣場(chǎng)13,000平方米、12,000平方米、12,000平方米寫字樓面積，而人民網(wǎng)則在環(huán)球金融中心租賃了6,000平方米。

　　另外，杜比實(shí)驗(yàn)室租下環(huán)球金融中心3500平米寫字樓，租金水平達(dá)到19.4元/天/平米；蘋果公司租下北京財(cái)源國(guó)際中心3500平米寫字樓，租金水平為7元-8元/天/平米。

　　同時(shí)，西部區(qū)域市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)中。2011年第四季度金融街和中關(guān)村兩個(gè)商務(wù)區(qū)市場(chǎng)整體空置率5%以下，兩區(qū)域幾乎已沒(méi)有空余面積可供選擇。造成上述兩區(qū)域整體空置率低的原因一方面是兩區(qū)域市場(chǎng)需求旺盛，另一方面，金融街和中關(guān)村在年內(nèi)只不足10萬(wàn)平方米寫字樓面積落成，新增供應(yīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。隨著國(guó)內(nèi)金融業(yè)的快速增長(zhǎng)，新的金融機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓不斷產(chǎn)生需求，同時(shí)原有金融機(jī)構(gòu)也有提升自身形象的需要，金融街就成為這類需求的首選。如某設(shè)計(jì)院整租泰和國(guó)際大廈28,000平方米，摩根大通租賃卓著國(guó)際中心2,400平方米，中融人壽保險(xiǎn)租賃太平洋保險(xiǎn)大廈3400平米，中聯(lián)重科租賃中關(guān)村理想國(guó)際大廈7000平米寫字樓面積等。

　　銷售市場(chǎng)方面，2011年北京寫字樓大單成交十分活躍，整購(gòu)大宗交易不斷，涉及項(xiàng)目均為成熟商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓及商業(yè)，內(nèi)資機(jī)構(gòu)仍為北京寫字樓銷售市場(chǎng)的需求主體。

　　年內(nèi)重要大單成交包括中國(guó)五礦集團(tuán)公司以45億元收購(gòu)總建筑面積超過(guò)12萬(wàn)平方米的第五廣場(chǎng)；某港資企業(yè)收購(gòu)花旗銀行、凱龍瑞投資名下的西環(huán)廣場(chǎng)寫字樓；中國(guó)核電收購(gòu)北環(huán)中心二期；凱德商用以12.1億元收購(gòu)了冠城大廈之9萬(wàn)平方米零售物業(yè)部分；金融街控股以總價(jià)40億收購(gòu)中信城20萬(wàn)平方米的城市綜合體。

　　上海

　　2011年上海寫字樓大單成交十分活躍，來(lái)自境外投資者（包括來(lái)自香港特區(qū)的投資者）投資總額占到全年總交易量的42％，而境內(nèi)買家則占剩余的58％。境內(nèi)投資者成為上海寫字樓投資主體。金融，醫(yī)療醫(yī)藥，高科技以及咨詢類企業(yè)依然是市場(chǎng)的主力軍。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫(kù)（CORC）首席顧問(wèn)劉凱分析指出：根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上海寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)202萬(wàn)平方米，而市場(chǎng)整體吸納量為179萬(wàn)平方米，較于2010年吸納量153萬(wàn)平米，增加17.0%。主要原因是由于雖然上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量維持在高位，但跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)設(shè)立辦公室和擴(kuò)充辦公面積的需求極為旺盛，搬遷空出的的寫字樓面積也很快被新租戶以及老租戶擴(kuò)充所填滿，上海甲級(jí)寫字樓空置率處于低位。

　　大量外資企業(yè)的涌入不擴(kuò)張以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁復(fù)蘇都為寫字樓租賃市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑。例如第四季度整個(gè)市場(chǎng)的表現(xiàn)依舊十分活躍，尤其在浦東，交易十分活躍。例如，谷歌和瑞士信貸集團(tuán)分別在環(huán)球金融中心以及國(guó)金中心二期租賃了6,500平方米以及5,200平方米，另外百思買重回中國(guó)市場(chǎng)，租下由由國(guó)際廣場(chǎng)3,000平方米。

　　銷售市場(chǎng)方面，浦東是去年高端寫字樓成交最為活躍的區(qū)域，高端寫字樓成交，大多集中在陸家嘴地區(qū)。環(huán)球金融中心的散售曾一度成為樓市的焦點(diǎn)，9月被整購(gòu)的二十一世紀(jì)中心大廈更是滬上首次出現(xiàn)的單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的寫字樓。

　　此外，虹口和徐匯的高端寫字樓成交量也相比去年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，分列全市2、3位。虹口區(qū)的高端寫字樓成交集中于北外灘地區(qū)，在8月被整購(gòu)的上海港國(guó)際客運(yùn)中心，單價(jià)高達(dá)6萬(wàn)元，尤其引人矚目。徐匯區(qū)綠地濱江國(guó)際中心，今年成交面積達(dá)到5.1萬(wàn)平方米，是今年成交面積最大的高端寫字樓項(xiàng)目。

　　2011年上海銷售型寫字樓階段型交替活躍，上半年外郊環(huán)中小面積的SOHO、酒店式公寓成交活躍，如寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地風(fēng)尚天地、龍湖酈城MOCO等；在一季度除了環(huán)球金融中心整層出售引人注目之外，太平洋保險(xiǎn)以44億元的價(jià)格，從亞太置業(yè)手中收購(gòu)原李嘉誠(chéng)旗下上海超甲級(jí)項(xiàng)目世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)則掀起了另一波市場(chǎng)浪潮。

　　下半年，市中心大宗收購(gòu)較活躍，如長(zhǎng)寧商業(yè)中心、嘉瑞國(guó)際廣場(chǎng)和北外灘國(guó)客中心、浦東陸家嘴二十一世紀(jì)中心大廈等大宗成交。

　　二季度以來(lái)，上海寫字樓整購(gòu)市場(chǎng)活躍，出現(xiàn)多宗整體交易。昆山統(tǒng)一食品公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式以6.3億元收購(gòu)了長(zhǎng)寧臨空?qǐng)@區(qū)的"卡帝樂(lè)鱷魚大廈"，寶鋼旗下寶鋼資源斥資15.42億元從方興地產(chǎn)購(gòu)入上海港國(guó)際客運(yùn)中心一號(hào)辦公樓，折合單價(jià)72000/平方米。

　　在全年上海房地產(chǎn)大宗投資市場(chǎng)中，最為顯眼的莫過(guò)于環(huán)球金融中心的整層出售。今年年初2月份，湯臣集團(tuán)發(fā)布公告稱以2.67億元的價(jià)格收購(gòu)了環(huán)球金融中心72層，樓面單價(jià)約為8.3萬(wàn)元。自此之后，包括天平保險(xiǎn)、新源控股、上海睿穎、Bread n butter、寶鋼集團(tuán)等在內(nèi)的境內(nèi)外各路資金紛紛出手，收購(gòu)了環(huán)球金融中心一層或兩層樓面，成交均價(jià)均在8.3萬(wàn)元/平方米左右。

　　廣州

　　2011年金融機(jī)構(gòu)和內(nèi)資企業(yè)是廣州寫字樓需求的主力，據(jù)統(tǒng)計(jì)65%成交來(lái)源于內(nèi)資企業(yè)的擴(kuò)張，約35%來(lái)源于外資企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓租賃需求的主導(dǎo)地位。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫(kù)（CORC）首席顧問(wèn)劉凱分析指出：2011年以來(lái)受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展刺激，內(nèi)資企業(yè)加速在本地市場(chǎng)的擴(kuò)張深拓，對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)需求旺盛，廣州寫字樓市場(chǎng)租金得以持續(xù)上揚(yáng)。國(guó)內(nèi)金融、制造、專業(yè)服務(wù)和貿(mào)易等企業(yè)仍是廣州甲級(jí)寫字樓的主要租戶來(lái)源，持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)租金的上行。

　　太古匯寫字樓目前已成功吸引如國(guó)內(nèi)外大型金融、房地產(chǎn)、通信電子等行業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，入住率已在7成以上。在新入市或在建優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目積極吸納新進(jìn)廣州或搬遷需求的同時(shí)，位于越秀區(qū)或天河北的傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓業(yè)主亦通過(guò)各類優(yōu)惠挽留租戶并吸引舊租戶擴(kuò)租。如富力盈信大廈、太古匯和高德置地三期的出租率均超過(guò)七成以上

　　安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所入駐廣州高德置地廣場(chǎng)達(dá)6600平方米的辦公面積，此外還有夏普、惠普、普華永道、迅達(dá)電梯、三井物產(chǎn)及廣東發(fā)展銀行等知名客戶。

　　廣州高德置地廣場(chǎng)項(xiàng)目擁有34萬(wàn)平方米超甲級(jí)寫字樓群，寫字樓的出租情況理想，C塔、D塔早已出租完畢，B塔、E塔出租率逾85%，而新一期A塔寫字樓也正在對(duì)外招租，目前招租情況熱烈。

　　高德置地廣場(chǎng)一期知名客戶有：通用電氣從環(huán)市東路的宜安廣場(chǎng)搬遷至此，承租6000平方米的辦公面積。珠江新城其他主要租賃成交還包括：奔馳和比利時(shí)領(lǐng)事館分別在富力中心租下2400平方米和700平方米，光大金控租賃高德置地廣場(chǎng)三期1105平方米的面積新設(shè)廣州公司，雅居樂(lè)則將其華南區(qū)總部遷至廣州國(guó)金中心，面積達(dá)12000平方米。

　　廣州國(guó)際金融中心月平均租金在250~300元/m2，最高達(dá)310元/m2，在珠江新城傲視群雄，甚至摘取華南第一租金桂冠。在其引領(lǐng)下，后起之秀如珠江城、廣晟國(guó)際大廈、利通廣場(chǎng)等高端辦公物業(yè)，也陸續(xù)成為CBD寫字樓的耀眼明星。

　　與此同時(shí)，由于不受限購(gòu)影響且受到租金大幅上升的強(qiáng)力支撐，寫字樓銷售保持活躍，前期優(yōu)質(zhì)可售供應(yīng)已逐步消化，旺盛的投資或購(gòu)買自用需求使市場(chǎng)供不應(yīng)求再次凸顯，進(jìn)一步刺激售價(jià)的上揚(yáng)。

　　例如而商住兩用項(xiàng)目財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng) 9月開(kāi)盤熱銷7億元，2011年銷售超過(guò)12億元。另外，主打高性價(jià)比的馬賽國(guó)際商務(wù)中心、主打復(fù)式辦公概念的保利中匯廣場(chǎng)等項(xiàng)目亦表現(xiàn)搶眼，顯示出目前國(guó)內(nèi)高端階層依然熱衷于地產(chǎn)投資。

　　深圳

　　隨著深圳打造金融中心，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)等相關(guān)政策的出臺(tái)，金融類，總部類物業(yè)比例正逐漸上升。一方面位于福田中心區(qū)的多個(gè)金融總部物業(yè)正密鑼緊鼓地建設(shè)當(dāng)中，如深交所大廈、太平金融大廈、招商證券、華安保險(xiǎn)的總部等。另一方面，像大成基金、華潤(rùn)、中石油等多個(gè)企業(yè)總部也強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐后海中心，"總部基地"正逐步崛起。上述金融企業(yè)總部的設(shè)立，將進(jìn)一步加快了深圳建設(shè)金融中心的步伐，為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)大量高品質(zhì)的金融類、總部類物業(yè)，將推動(dòng)深圳寫字樓物業(yè)品質(zhì)的進(jìn)一步提升。金融類，總部類物業(yè)比例的上升無(wú)疑把深圳寫字樓發(fā)展帶進(jìn)一個(gè)新的時(shí)代。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫(kù)（CORC）首席顧問(wèn)劉凱分析指出：盡管外資企業(yè)需求出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，來(lái)自內(nèi)資企業(yè)的成交仍然占深圳甲級(jí)寫字樓全年成交的的大多數(shù)，來(lái)自國(guó)內(nèi)大型金融、IT行業(yè)的企業(yè)仍然是推動(dòng)甲級(jí)寫字樓租賃需求增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�，值得注意的是中小型投資公司的租賃需求有增多趨勢(shì)。

　　2011年，大宗交易成為深圳全年甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)消化能力提高的主力軍。如華潤(rùn)深國(guó)投在嘉里建設(shè)廣場(chǎng)三座租賃6000平方米面積，深業(yè)融資擔(dān)保公司租賃卓越世紀(jì)中心的高區(qū)2000平方米面積，中國(guó)移動(dòng)租賃車公廟綠景紀(jì)元大廈5100平方米面積。

　　在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的整體趨勢(shì)下，過(guò)去幾年積累的外資企業(yè)辦公需求得到逐步的釋放，為深圳高端寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)旺盛的需求。另一方面，福田中心區(qū)商務(wù)氛圍日趨成熟，租金于今年快速攀升，也迫使部分需求外溢。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)刺激更多企業(yè)搬遷升級(jí)或擴(kuò)張，對(duì)高品質(zhì)寫字樓的需求增加，對(duì)于這些新近入市的高端寫字樓的需求有增無(wú)減。深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也給甲級(jí)寫字樓的租賃市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展前景。在單一產(chǎn)權(quán)大行其道的深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外大企業(yè)整層租賃的現(xiàn)象也越來(lái)越普遍，未來(lái)需求仍然旺盛。

　　劉凱表示：商圈成熟度、發(fā)展前景仍然是各寫字樓客戶的主要選擇指標(biāo)，另一方面區(qū)位條件、硬件配置、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、綠色辦公、開(kāi)發(fā)商品牌及經(jīng)營(yíng)理念等成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，高品質(zhì)的只租不售物業(yè)將成為未來(lái)寫字樓供應(yīng)的主要趨勢(shì)。隨著專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)不斷增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從初期依靠銷售物業(yè)迅速獲利轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有物業(yè)以獲得持續(xù)現(xiàn)金流，開(kāi)始關(guān)注企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展；同時(shí)部分企業(yè)基于將來(lái)上市的需求，將持有一定量的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，而只租不售物業(yè)是這類優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。因此，面向高端客戶，硬件品質(zhì)優(yōu)越的單一業(yè)權(quán)物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的主流。

　　天津

　　2011年金融類和專業(yè)服務(wù)類公司繼續(xù)成為天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求的主要來(lái)源。同時(shí)，天津傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)船運(yùn)物流業(yè)和貿(mào)易類公司繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的租賃需求。盡管全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，內(nèi)資公司卻表現(xiàn)出強(qiáng)勁的租賃需求。例如第四季度，市場(chǎng)上租賃面積超過(guò)1,000平方米的成交共六宗，均來(lái)自內(nèi)資租戶，其成交面積約占市場(chǎng)總成交的85%。

　　天津環(huán)球金融中心津塔寫字樓目前其已與中信銀行天津分行、中國(guó)投資擔(dān)保、CEVA國(guó)際物流、摩根大通銀行、TIMKEN鐵姆肯公司等近三十家世界知名企業(yè)簽約，有望成為與上海環(huán)球金融中心、國(guó)貿(mào)三期齊名的全球地標(biāo)性頂級(jí)商務(wù)中心。

　　此外，濱海新區(qū)寫字樓也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的勢(shì)頭。據(jù)南豐智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，作為天津?yàn)I海新區(qū)首個(gè)國(guó)際甲級(jí)寫字樓，泰達(dá)MSD-C區(qū)截至2011年年底，C區(qū)出租率已達(dá)65%，商業(yè)接近滿租。濱海國(guó)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易所、濱海投資集團(tuán)、德事商務(wù)中心、威立雅水務(wù)、中國(guó)建筑等一大批知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐，7-11、SOS國(guó)際救援中心等大部分商戶已開(kāi)門納客。

　　面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，寫字樓開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了諸多定制項(xiàng)目。如金谷大廈B座為銀行分行量身定做，C座為銀行支行辦公使用；天津大都會(huì)A座、C座定位于金融企業(yè)總部基地；渤海銀行則在海河?xùn)|岸CBD區(qū)域定做自身的總部項(xiàng)目。

　　市區(qū)未來(lái)寫字樓項(xiàng)目在新興商業(yè)區(qū)較為集中，可選范圍不斷擴(kuò)大，寫字樓大體量的購(gòu)買或定制，或可以緩解未來(lái)甲級(jí)寫字樓的集中供應(yīng)所造成的激烈競(jìng)爭(zhēng)。在濱海新區(qū)，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)以響鑼灣和于家堡區(qū)域較為集中，目前項(xiàng)目進(jìn)展迅速，一些在售寫字樓項(xiàng)目依托區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿�，吸引了�?lái)自山西、河北等外地私人買家。同時(shí)，大型機(jī)構(gòu)及企業(yè)總部入駐天津也是看好天津城市的發(fā)展，這也可以有效促進(jìn)天津總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)掘天津的城市發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫(kù)（CORC）首席顧問(wèn)劉凱分析指出：寫字樓市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，得益于知名企業(yè)進(jìn)駐天津后對(duì)高級(jí)寫字樓的需求，越來(lái)越多的企業(yè)通過(guò)遷至新寫字樓實(shí)現(xiàn)其擴(kuò)租和辦公環(huán)境的升級(jí)，而金融、房地產(chǎn)、船運(yùn)物流及貿(mào)易等企業(yè)已成津?qū)懽謽侵饕�租�?/P>

　　寫字樓投資市場(chǎng)方面，第四季度北京銀行購(gòu)買了天津大都會(huì)21000平方米的寫字樓面積，帶動(dòng)了整購(gòu)?fù)顿Y市場(chǎng)。這種以寫字樓為主體的大宗商業(yè)物業(yè)成交案例，表明了寫字樓憑借其穩(wěn)定的租金收益回報(bào)正持續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注和青睞。

　　散售投資市場(chǎng)方面，市區(qū)一些開(kāi)發(fā)商推出了帶租約銷售寫字樓，獲得了個(gè)人投資者關(guān)注。

　　另外，隨著軌道交通的發(fā)展和物業(yè)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，郊區(qū)化辦公將呈現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展趨勢(shì)，2011年"總部型"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)獨(dú)棟類型項(xiàng)目迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。如遠(yuǎn)洋ABC中心、聯(lián)東U古總部大觀等均取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。（來(lái)源：房訊網(wǎng)）