劉凱:2011年上海寫字樓供應(yīng)量超200萬平
http://anyinhouse.com房訊網(wǎng)2012-3-22 10:46:00
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[提要]2011年由于浦西和浦東中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的供給不足,導(dǎo)致市場(chǎng)空置率進(jìn)一步下降。

  房訊網(wǎng)訊 根據(jù)房訊網(wǎng)(FUNXUN.COM)與南豐智庫(kù)(CORC)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截止2011年12月,2011 年上海寫字樓的全年供應(yīng)面積為202 萬平方米,與2010年相比下降12.1%。

  去年年底與今年年初,上海寫字樓市場(chǎng)突然涌現(xiàn)一輪購(gòu)買熱潮。僅在陸家嘴區(qū)域,便有上海環(huán)球金融中心和中融碧玉藍(lán)天陸續(xù)出現(xiàn)整層交易。一方面,寫字樓租金賃行情的水漲船高帶動(dòng)投資市場(chǎng)交投活躍,另一方面為了緩解資金壓力甚至獲利套現(xiàn),更多開發(fā)商愿意散售。

  傳統(tǒng) CBD甲級(jí)寫字樓現(xiàn)有樓盤入住率高達(dá) 95%,新入市樓盤預(yù)租情況良好,企業(yè)租賃新入市樓盤積極,例如今年推出的靜安嘉里中心、古北國(guó)際財(cái)富中心、東方金融廣場(chǎng)均以市場(chǎng)平均價(jià)格出租,未因新入市而低價(jià)促銷;與此同時(shí),新興地區(qū)寫字樓租賃競(jìng)爭(zhēng)激烈,閘北、普陀、虹口、徐匯區(qū)全年有持續(xù)的供應(yīng)量入市,不少項(xiàng)目享受有政府政策性支持,但有注冊(cè)稅務(wù)要求。郊縣區(qū)域的寫字樓成為寫字樓銷售市場(chǎng)的又一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。

  房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫(kù)(CORC)首席顧問劉凱分析指出:"2011年由于浦西和浦東中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的供給不足,導(dǎo)致市場(chǎng)空置率進(jìn)一步下降。"

  在浦西,位于靜安區(qū)的甲級(jí)辦公樓1788國(guó)際中心于年底竣工,為市場(chǎng)新增67106平方米的供應(yīng)量。受去年第二、三季度強(qiáng)勁預(yù)租需求的推動(dòng),該項(xiàng)目的簽約率已達(dá)到78%。在浦東,浦江雙輝大廈于去年年底竣工,該項(xiàng)目在竣工前已經(jīng)被兩家大型國(guó)有銀行分別買入自用。而中國(guó)平安金融大廈同樣于去年第四季度竣工交付,且全部面積都將為平安集團(tuán)自用。兩個(gè)新竣工項(xiàng)目均為自用致使陸家嘴區(qū)域辦公樓租賃市場(chǎng)的供應(yīng)十分緊張。

  "此外,國(guó)金中心二期,1788國(guó)際中心,以及浦東嘉里城租賃表現(xiàn)都十分強(qiáng)勁,除了國(guó)金中心二期仍有幾個(gè)樓層在洽談之外,其余新增寫字樓都處亍幾乎滿足的情況。行業(yè)方面,金融,醫(yī)療醫(yī)藥,高科技以及咨詢類企業(yè)依然是市場(chǎng)的主力軍。"劉凱表示。

  中環(huán)以內(nèi)地區(qū)新推出的寫字樓同樣成交踴躍,例如東方金融廣場(chǎng)成交7060平方米;10月推出的大上海紫金城、海倫國(guó)際大廈也均有過千的成交,去化率分別達(dá)到91.47%和67.84%。

  最后,一些原計(jì)劃于2011年第四季度入市的非中央商務(wù)區(qū)辦公樓項(xiàng)目推遲竣工, 2012年上半年的新增供應(yīng)量提升。

  去年上半年中低端市場(chǎng)熱銷,項(xiàng)目主要集中在嘉定、寶山等外郊環(huán)區(qū)域,受惠于自身低總價(jià)優(yōu)勢(shì),客戶層面廣,在政策緊縮大環(huán)境下,仍具政策優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)吸引力。高端市場(chǎng)下半年相對(duì)活躍,由于其地段及資源稀缺性凸顯,整層、整棟購(gòu)買行為較多,如環(huán)球金融中心、二十一世紀(jì)中心大廈(整棟)、北外灘國(guó)客中心(其中一棟)等。

  值得一提的是,上海12月有14個(gè)項(xiàng)目新取得預(yù)售許可證,但大部分未開盤銷售。統(tǒng)計(jì)顯示僅4個(gè)項(xiàng)目新開盤銷售,分別是慧晶國(guó)際、上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心(西塊)項(xiàng)目、浦南財(cái)富廣場(chǎng)和百匯園。

  郊區(qū)方面,美蘭湖板塊繼上月推出一棟酒店式公寓后,12月又推出一棟寫字樓美蘭湖硅谷中心,包括89套辦公房源、合計(jì)3.71萬平方米。雖然近期寶山羅店表現(xiàn)活躍,連續(xù)兩月推出大體量的寫字樓,但反應(yīng)比較冷淡。

  劉凱對(duì)記者指出:"造成這一現(xiàn)象的原因,個(gè)人認(rèn)為距離仍是最大的問題。對(duì)于外圍郊區(qū)的寫字樓來說,除了當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè),對(duì)其他企業(yè)的吸引力都相對(duì)比較小。"(來源:房訊網(wǎng))

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