2009年12月23日下午，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟攜手全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》在金貿(mào)中心共同舉辦“回顧2009、 展望2010”沙龍活動(dòng)，參會(huì)的全經(jīng)聯(lián)成員圍繞“回顧2009”和“展望2010”兩個(gè)主題展開了熱烈而深入的討論。話題涉及房?jī)r(jià)、政策、金融、土地、營(yíng)銷等各個(gè)方面，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給的關(guān)系及未來變化趨勢(shì)等內(nèi)容的討論尤其熱烈。論壇中成員各抒己見，雖有不同觀點(diǎn)，但通過交流都表示收獲很大。楊樂渝秘書長(zhǎng)在沙龍最后總結(jié)，特別強(qiáng)調(diào)了購(gòu)房者要“量力而行”，房地產(chǎn)企業(yè)要“見機(jī)行事”。本次沙龍將在《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》雜志進(jìn)行專題報(bào)道。以下為房訊網(wǎng)CEO兼房訊網(wǎng)總裁劉凱先生的發(fā)言。

　　2009年我想用“瘋狂”這兩個(gè)字來形容。北京來說我看了一個(gè)報(bào)道，整個(gè)房?jī)r(jià)，所有的項(xiàng)目漲幅50%以上，個(gè)別項(xiàng)目像太陽(yáng)公園漲了156%這樣的一個(gè)數(shù)字。從這個(gè)角度看，2009年一年的漲幅是2007和2008年兩年的漲幅，提前透支了2010的上漲空間。從寫字樓這個(gè)角度來看，在8月份的時(shí)候開過會(huì)討論過寫字樓價(jià)值被嚴(yán)重低估的現(xiàn)象，同一地段住宅比寫字樓價(jià)格高30%以上，由于寫字樓市場(chǎng)更多反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的陰晴，所以從側(cè)面說明住宅的泡沫是存在的。實(shí)際上目前在廣州、深圳有一些投資者已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題，現(xiàn)在寫字樓還是有投資的價(jià)值，但是住宅從投資角度來講，已經(jīng)沒有投資價(jià)值了。

　　從《蝸居》這個(gè)電視劇來看，說明“剛需”的存在和無奈。但是剛性需求從09年整個(gè)一年，我個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)基本上消化差不多了，該買的也都買了，順著整個(gè)漲勢(shì)大家買股票一樣，買漲不買跌，越漲越買。上個(gè)月還有幾個(gè)朋友勸導(dǎo)我也投資房地產(chǎn)，他們已經(jīng)買了三、四套房子，但還要借錢再投資。如果行業(yè)外的人都可以指導(dǎo)我們行業(yè)內(nèi)的人去投資，如果整個(gè)市場(chǎng)60%以上的購(gòu)房者都是投資者，如果整個(gè)市場(chǎng)60%以上的購(gòu)房者都買不起一套房子，這不是瘋狂是什么，這不是泡沫是什么？

　　在8月份我們也在講，從寫字樓這個(gè)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)來看，住宅瘋狂的勢(shì)頭盡頭是不可持續(xù)的，果然到年底的時(shí)候，現(xiàn)在中央政策變成“遏制”，這次是比較強(qiáng)硬的態(tài)度。當(dāng)然，城市化進(jìn)程也好居者有其屋也好和堅(jiān)守18億畝耕地紅線是矛盾的。我們相信政府“遏制”高房?jī)r(jià)有智慧也有能力，不要低估政府的決心。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將來北京的房?jī)r(jià)可能超10萬這都有可能，但是多少年呢？所以從投資角度有一個(gè)時(shí)點(diǎn)問題，在目前這個(gè)階段，或者明年，我認(rèn)為是住宅市場(chǎng)是不具備投資價(jià)值的。

　　另外一個(gè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)跟股市一樣，也是一個(gè)政策市，國(guó)家一個(gè)政策下來，先打擊的是投資需求，捎帶的打擊一部分改善性的需求，甚至是剛性需求，這樣的話，明年房?jī)r(jià)不能說是大幅的回落，我判斷會(huì)有小幅的波動(dòng)�？傊�，2009年開發(fā)商的風(fēng)光不復(fù)存在，2009年購(gòu)房者的瘋狂不復(fù)存在。

　　說起泡沫的話，一線的城市現(xiàn)在肯定是有泡沫，像北京、上海我覺得是有泡沫，應(yīng)該要遏制。

　　房地產(chǎn)有沒有投資價(jià)值，這個(gè)我倒覺得可以區(qū)別對(duì)待。另外就是量力而行。區(qū)別對(duì)待比如商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓是有投資價(jià)值的。

　　住宅也要區(qū)別對(duì)待，個(gè)別區(qū)域的個(gè)別項(xiàng)目還是有投資價(jià)值，更多的已經(jīng)沒有投資價(jià)值了。量力而行，已經(jīng)有了幾套房子的，投資要理性，越炒房?jī)r(jià)拉的越高。

　　房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲是大的趨勢(shì)，但2010年肯定是一個(gè)波動(dòng)年。所以應(yīng)對(duì)的策略兩個(gè)類型的需求，我建議一個(gè)類型是自住的，沒買房的，比如明年五一要結(jié)婚了，那就買吧，議論漲跌是沒有意義的，買不了一手房，那就買二手房。投資者要觀察，如果手上房子多的話就先拋出一部分。