房訊網(wǎng)訊 2009年8月28日，由房訊網(wǎng)和全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟聯(lián)合主辦的“2009中國寫字樓價(jià)值高峰論壇暨全經(jīng)聯(lián)寫字樓專業(yè)委員會成立儀式”在北京融金國際酒店舉行。房訊網(wǎng)對此次活動進(jìn)行現(xiàn)場圖文直播。以下是房訊網(wǎng)總裁劉凱先生的演講內(nèi)容。
房訊網(wǎng)總裁劉凱
尊敬的楊樂渝秘書長、董利副秘書長、各位嘉賓、各位媒體朋友，下午好！
首先，我謹(jǐn)代表主辦方之一房訊網(wǎng)向各位嘉賓的到會表示熱烈的祝賀和衷心的感謝！
我們知道：目前房地產(chǎn)市場有一個(gè)怪圈：同一城市或者同意區(qū)域里，住宅的價(jià)格往往高于寫字樓的價(jià)格。這個(gè)怪圈或者背離說明了什么？很顯然，寫字樓價(jià)值被嚴(yán)重低估了。
具體來說，我認(rèn)為寫字樓市場與住宅市場的背離突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：
第一，土地市場表現(xiàn)背離。與住宅市場“地王”頻頻涌現(xiàn)相伴，住宅用地的招拍掛價(jià)格正在穩(wěn)步增長。反觀北京商辦樓面地價(jià)從去年的每平方米3571元降至2376元，2008年北京、天津商辦工業(yè)用地分別流拍10宗和33宗，而今年前7個(gè)月已經(jīng)分別流拍22宗和32宗。
第二，出售市場表現(xiàn)背離。2009年上半年，北京住宅房價(jià)漲幅近三成，與住宅市場強(qiáng)勁反彈相反，寫字樓市場需求持續(xù)走弱。上半年東釣魚臺家園以72803元/平方米的單價(jià),成為北京銷售價(jià)格最高的樓盤。反觀寫字樓市場凱晨廣場報(bào)價(jià)58000元/平方米的單價(jià)，就成為北京寫字樓史上售價(jià)之最。
第三，租賃市場表現(xiàn)背離。以北京為例，7月份北京的房屋租金價(jià)格普遍環(huán)比上漲,其中，一居室平均租金環(huán)比上漲5%,二居室平均租金環(huán)比上漲8%,三居室平均租金環(huán)比上漲13%。 反觀寫字樓租金自去年十月金融危機(jī)開始至今已下調(diào)18%，而2009年上半年甲級寫字樓空置率再創(chuàng)近年新高，達(dá)到了30%，東二環(huán)和北京CBD地區(qū)的空置率分別為34.20%和27.34%。
我們知道，寫字樓占有的是城市最好的黃金地段；其次，寫字樓的開發(fā)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅；第三，寫字樓作為生產(chǎn)資料，有商業(yè)運(yùn)營的價(jià)值，有保值增值的功能，具有長期增值的潛力。那么，我們不禁要問：是什么造成了寫字樓的價(jià)值洼地？
我認(rèn)為，主要是三個(gè)原因造成了寫字樓價(jià)值被低估。一是寫字樓與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)更加緊密，寫字樓的需求主體大部分為金融、IT、服務(wù)業(yè)和制造業(yè)企業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較深。比如由于受金融海嘯沖擊的企業(yè)壓縮辦公預(yù)算，或者搬離高級寫字樓，在北京市場去年第四季度和今年第一季度首次出現(xiàn)了寫字樓租戶“流出大于流入”的情況。
二是與今年寫字樓的供應(yīng)量大有很大的關(guān)系。房訊網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2009年將有220萬平方米的新增供應(yīng)投入市場。再加上已有未消化的存量供應(yīng)，供求失衡顯而易見。
最后，寫字樓投資需求減弱。一方面，市場表現(xiàn)不同。住宅投資主要看預(yù)期，寫字樓投資主要看回報(bào)。另一方面主要與國家目前實(shí)行的信貸政策和財(cái)政政策有關(guān)。比如寫字樓實(shí)行五成按揭，多年來一直沒有變化。而去年開始征收的商業(yè)物業(yè)稅，稅率在20%以上，使很多企業(yè)難以承受，在一定程度上抑制了投資需求。
針對目前的市場狀況和困境，房訊網(wǎng)采取了如下應(yīng)對策略：
1、作為寫字樓行業(yè)垂直網(wǎng)絡(luò)媒體，堅(jiān)持做對用戶有價(jià)值的事，一直是我們的服務(wù)理念，我們的定位是：基于企業(yè)用戶——我們是選址企業(yè)的顧問，基于開發(fā)商——我們是網(wǎng)絡(luò)營銷的顧問。
上半年，我們與圖吧合作推出了寫字樓地圖、推出了寫字樓網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人等全新產(chǎn)品。進(jìn)行渠道創(chuàng)新，建立寫字樓開發(fā)商、最終用戶與經(jīng)紀(jì)公司的交易和溝通渠道，目標(biāo)是打造寫字樓營銷除經(jīng)紀(jì)代理渠道之外的第二渠道：網(wǎng)絡(luò)營銷渠道，得到了寫字樓業(yè)界的肯定與歡迎。有十幾個(gè)新推出的寫字樓項(xiàng)目加大了在房訊網(wǎng)上的廣告投放，如鳳凰置地廣場、北辰世紀(jì)中心、平安國際金融中心、環(huán)球財(cái)訊中心等。
2、改版和升級選址通服務(wù)。選址通是我們2003年推出的一個(gè)核心產(chǎn)品，目前有48萬企業(yè)和個(gè)人會員。選址通是什么？選址通是中國第一個(gè)基于電子商務(wù)平臺的網(wǎng)絡(luò)選址服務(wù)。通過“選址通”，開發(fā)商可以自由拓展其銷售市場；銷售商可以構(gòu)建自己的網(wǎng)上銷售、報(bào)價(jià)系統(tǒng)，隨時(shí)發(fā)布代理樓盤信息；選址企業(yè)可隨時(shí)與48萬注冊用戶群進(jìn)行互動，直接帶動的產(chǎn)品銷售量及品牌影響力。經(jīng)過幾年的運(yùn)作，選址通已形成了中國知名的網(wǎng)絡(luò)選址品牌，我們剛剛進(jìn)行了改版和升級。
3、針對出租類寫字樓項(xiàng)目，我們特別推出“贏在渠道—信心2009選址通網(wǎng)絡(luò)推廣計(jì)劃”。拿出一部分優(yōu)質(zhì)廣告資源，進(jìn)行出租類寫字樓項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)推廣。將邀請100家甲級寫字樓項(xiàng)目參加，一經(jīng)推出即受到寫字樓開發(fā)商的一致好評。目前有20多家項(xiàng)目參加了該計(jì)劃。
對于后市，我們的研判是，北京寫字樓市場在今年下半年還將經(jīng)歷下滑，有望在明年止跌回穩(wěn)。
我們認(rèn)為，目前住宅市場與寫字樓市場的背離是不可持續(xù)的，也是不正常的。脫離了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)，住宅市場的上漲同樣是不可持續(xù)的，也是不正常的。我們愿意與在座的諸位一道通過房訊網(wǎng)，以及寫字樓專業(yè)委員會這個(gè)平臺為寫字樓行業(yè)的價(jià)值回歸，為寫字樓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)出我們的一份力量。
謝謝大家！