9月1日電 “玫瑰雖好，刺多扎手。羊肉好吃，就是燙嘴。”

　　一位本地開發(fā)商如此形容廣州的舊改市場。

　　而扎根、發(fā)家于廣州的舊改大戶——富力地產(chǎn)，對于城市更新項(xiàng)目，早已是得心應(yīng)手、輕車熟路了。

　　8月24日，富力地產(chǎn)發(fā)布2020年中期業(yè)績公告(下稱中報(bào))，中報(bào)顯示，目前富力擁有80多個(gè)處于不同階段的城市更新項(xiàng)目，融資區(qū)面積達(dá)4000萬平方米。其中，92%位于一線及二線城市，54%位于粵港澳大灣區(qū)。上半年，富力轉(zhuǎn)化了3個(gè)城市更新項(xiàng)目，相等于建筑面積129萬平方米，增加可售資源人民幣460億元，這些項(xiàng)目位于廣州及山西長治。富力將繼續(xù)于2020年轉(zhuǎn)化更多城市更新項(xiàng)目，并于未來18個(gè)月，目標(biāo)增加建筑面積900萬平方米的土地儲備，以產(chǎn)生人民幣2000億元的潛在可售資源。

　　就在中報(bào)發(fā)布前幾天的8月19日，富力剛剛拿下了廣州的一個(gè)舊改巨無霸項(xiàng)目——番禺區(qū)石壁街石壁(一二三四村)全面改造項(xiàng)目(下稱石壁項(xiàng)目)。

　　石壁項(xiàng)目的爭奪是慘烈的，早前該項(xiàng)目原本已是保利地產(chǎn)的囊中之物，誰知今年7月，項(xiàng)目的招商文件發(fā)生一系列改動，這得以讓其他房企也能參與游戲，覬覦該項(xiàng)目的，除保利外，尚有奧園、華發(fā)等華南房企巨頭，最終，富力憑實(shí)力，力壓群雄，拿下該項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，富力早前就是靠改造舊廠房起家的，在廣州已完成多個(gè)舊改項(xiàng)目，包括鋼材廠、硫酸廠、鍋爐廠等。

　　2007年的獵德村，是富力參與的廣州首個(gè)舊村改造項(xiàng)目，這一案例也成為了廣州舊村改造的經(jīng)典案例。

　　截至目前，富力已完成廣州楊箕村、茅崗村、筆村、簡村等多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

　　目前，富力的城市更新業(yè)務(wù)已全面進(jìn)駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海等熱點(diǎn)城市。

　　香港地產(chǎn)分析師徐德表示，富力的最大潛力就是巨量舊改土儲，這些土儲地段優(yōu)越，成本低廉，而富力已有十幾年的舊改經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營等方面均有獨(dú)到的優(yōu)勢，這些舊改土儲轉(zhuǎn)化為可售土儲之后，能為富力帶來巨量的銷售回款，能極大改善其財(cái)務(wù)狀況和業(yè)績指標(biāo)。

　　今年年初以來的疫情，沖擊了各行各業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不例外。一季度富力跟其他房企一樣，銷售額下降幅度頗大。考慮到第一季度計(jì)劃推出項(xiàng)目不多及疫情的影響，富力設(shè)定2020年的內(nèi)部協(xié)議銷售金額目標(biāo)為人民幣1,520億元。隨著協(xié)議銷售第二季度復(fù)蘇，富力上半年的權(quán)益協(xié)議銷售金額達(dá)人民幣510.6億元。

　　從歷年情況來看，富力的推盤高峰都集中于下半年，其上半年的協(xié)議銷售目標(biāo)完成率基本與同行持平，隨著下半年推盤力度加大，銷售額回升，富力完成年度銷售目標(biāo)應(yīng)不是問題。

　　中報(bào)顯示，2020年上半年富力的物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額為人民幣308.31億元，純利為人民幣39.2億元。營業(yè)額增加主要由于已售的交付面積增加至335萬平方米，較去年期增加17%。

　　由于今年疫情的影響和地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)收緊，富力及時(shí)調(diào)整銷售策略。為應(yīng)對疫情沖擊，今年上半年業(yè)界和市場方面明顯感受到富力營銷全面發(fā)力，采取了多種創(chuàng)新營銷模式，從線下走到線上賣房，從“富力好房”線上銷售到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯(lián)動……走在地產(chǎn)創(chuàng)新營銷的前列

　　在適時(shí)調(diào)整策略以促進(jìn)銷售的同時(shí)，富力還在節(jié)流上下功夫。上半年，富力新增權(quán)益土儲243萬平米，拿地節(jié)奏有所放緩。最近所購置的土地中，主要集中在十二個(gè)月內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流、回報(bào)快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

　　通過開源節(jié)流，富力在行業(yè)普遍哀鴻一片的情況下，依然錄得11.7%的純利率實(shí)屬不易。

　　在降低資金杠桿、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)上，富力也是下足了功夫。

　　從去年年底以來，富力在資本市場上上演了三出大戲——配股、全流通和再融資。

　　2019年12月，富力配售2.73億股新H股，共募集資金37.35億港元，降低對債務(wù)性融資的依賴，優(yōu)化了集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)。

　　2020年7月15日，富力公告稱，正式收到中國證監(jiān)會有關(guān)實(shí)施H股全流通計(jì)劃的正式批準(zhǔn)。這意味著富力地產(chǎn)全部2207108944股境內(nèi)未上市股份，轉(zhuǎn)換為境外上市股份并于港交所上市。從此，富力的融資渠道將更加暢通，股票交易將更加活躍。

　　這半年來，富力先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內(nèi)公司債。除債務(wù)再融資外，富力上半年已處理人民幣108億元的境內(nèi)債券，降低了整體負(fù)債規(guī)模。為繼續(xù)解決短期融資問題，富力現(xiàn)擁有境內(nèi)資本市場中長期直接融資產(chǎn)品批文額度合計(jì)約人民幣180 億元，以在融資環(huán)境改善的情況下啟動發(fā)行。

來 源： 中新經(jīng)緯   

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