近期房企在城市更新領(lǐng)域動(dòng)作較為頻繁,多家上市房企就此簽署了合作協(xié)議,或與地方政府達(dá)成戰(zhàn)略合作。有專家認(rèn)為,通過城市更新項(xiàng)目,房企可獲得相對(duì)低成本、重點(diǎn)城市中心區(qū)域土地,并助力推動(dòng)城市進(jìn)一步發(fā)展。
根據(jù)相關(guān)研究報(bào)告,城市更新市場將成為10萬億級(jí)別的大市場。值得關(guān)注的是,在政策扶持下,本地和外地房企相繼布局大灣區(qū)城市更新“主賽道”。
獲得土儲(chǔ)新途徑
7月26日,花樣年集團(tuán)和中國奧園簽署了城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議�；幽昙瘓F(tuán)方面稱,未來雙方將發(fā)揮各自項(xiàng)目資源、運(yùn)營管理等優(yōu)勢(shì),在大灣區(qū)城市更新板塊開展更為深入、緊密的長期合作。7月22日,旭輝控股集團(tuán)和悅明置業(yè)就城市更新簽訂合作協(xié)議。中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),上述合作房企多有城市更新經(jīng)驗(yàn),部分房企本身位于大灣區(qū)。
以花樣年集團(tuán)為例,公司2019年成立城市發(fā)展運(yùn)營有限公司,將城市更新作為公司發(fā)展的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)來打造。截至2019年12月,公司超過一半的土儲(chǔ)位于粵港澳大灣區(qū),在大灣區(qū)擁有46個(gè)城市更新項(xiàng)目。同時(shí),中國奧園布局城市更新領(lǐng)域已久,目前在推進(jìn)項(xiàng)目40多個(gè),“三舊”改造全覆蓋。
悅明置業(yè)專注東莞市城市更新較久。旭輝控股集團(tuán)的此次合作,則是就東莞市城市更新等存量土地開發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)。7月22日,萬科和沈陽市人民政府訂立協(xié)議,在沈陽市總投資560億元,項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括城市舊改。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域,TOP50房企中61%涉足城市更新。
“2019年中國城鎮(zhèn)化率突破60%,城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期,
一二線城市中心區(qū)域的招拍掛機(jī)會(huì)在變少,城市更新的需求上升。通過參與城市更新項(xiàng)目,開發(fā)商可以獲得城市中心區(qū)域的開發(fā)機(jī)會(huì),并助力推動(dòng)城市進(jìn)一步發(fā)展。城市更新市場門檻更高,同時(shí)對(duì)開發(fā)商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)要求高,參與的企業(yè)獲取土儲(chǔ)的難度和成本相較于招拍掛市場較低�！敝刑﹪H分析師劉潔琦表示。
廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長韓世同稱,隨著招拍掛方式的土地轉(zhuǎn)讓減少,城市更新獲取土儲(chǔ)的方式將成為未來的趨勢(shì);且城市更新對(duì)象多是城中村、城區(qū)中心區(qū)域,改造后市場預(yù)期較高。
市場前景廣闊
億翰智庫報(bào)告顯示,2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元,TOP30企業(yè)集中度達(dá)50%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時(shí)代逐步向存量時(shí)代過渡,增量空間將不斷縮小,城市更新市場規(guī)模將不斷增加。
佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出,中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元,按每年2%的城市更新速率計(jì)算,城市更新迎來6萬億元級(jí)市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升,最終市場將迎來10萬億元的大賽道。
西南證券研報(bào)認(rèn)為,土地資源日漸稀缺,盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啟房地產(chǎn)增量新時(shí)代,成為城市可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。
政策方面在不斷引導(dǎo)。2009年,廣東省出臺(tái)“三舊”改造政策,明確“三舊”改造、用地出讓、歷史用地手續(xù)完善等操作指引。同年,深圳出臺(tái)城市更新辦法。
在政策、資源等多方面因素推動(dòng)下,大灣區(qū)成房企城市更新的“必爭之地”�？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,TOP100房企中有27家城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省,熱點(diǎn)城市包括廣州、佛山、深圳等。
劉潔琦告訴記者,這主要有三方面原因:一是廣東省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較早,舊廠、舊村資源豐富;二是政策較為支持。廣東省在2008年左右就啟動(dòng)了舊改,2019年廣東省出臺(tái)加快推動(dòng)三舊改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見,政策環(huán)境進(jìn)一步完善;三是粵港澳大灣區(qū)建設(shè)作為國家戰(zhàn)略,發(fā)展前景廣闊。
同時(shí),參與城市更新項(xiàng)目的房企本土化特征明顯。如參與廣東省城市更新的房企有佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、萬科等本土房企。這類房企本地城市更新經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富。如富力地產(chǎn)打造的獵德村,佳兆業(yè)參與舊改的“桂芳園”項(xiàng)目。近年來,外地房企相繼布局大灣區(qū),如升龍、陽光城等。劉潔琦認(rèn)為,廣東房地產(chǎn)市場門檻相對(duì)較高,競爭較激烈,對(duì)開發(fā)商本地經(jīng)驗(yàn)要求較高。這是外地房企后續(xù)面臨的主要問題。
其他重點(diǎn)城市方面,上海表現(xiàn)為地方性國企占據(jù)優(yōu)勢(shì);北京國資房企活躍,如首開、中海等房企成為北京城市更新的主要參與者。
尚有問題待解
城市更新面臨協(xié)商難度高、開發(fā)周期長等問題。
“和村民達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議難度大。達(dá)到政府規(guī)定的協(xié)議比例不難,但少數(shù)人要高價(jià),項(xiàng)目推進(jìn)受阻�！表n世同告訴中國證券報(bào)記者,就廣州市場而言,部分城市更新項(xiàng)目推進(jìn)較為緩慢,開發(fā)周期較長。
韓世同指出,廣東省“舊城”改造操作難度低,但面臨平衡多方利益的問題。在劉潔琦看來,城市更新項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)會(huì)受到當(dāng)?shù)卣摺⒔?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響。
此外,“舊村”改造傾向于選擇有舊改經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。這一定程度上對(duì)參與企業(yè)設(shè)置了門檻。韓世同認(rèn)為,如廣東省市場,佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)等本土房企之所以成為當(dāng)?shù)嘏f改的主要參與企業(yè),除在當(dāng)?shù)鼐哂胸S富的舊改經(jīng)驗(yàn)外,與當(dāng)?shù)卮迕癖容^熟悉,在拆遷補(bǔ)償協(xié)商達(dá)成、業(yè)主搬遷速度等方面具備優(yōu)勢(shì)。
來 源： 中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)
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