不同于深圳、廣州等城市，目前北京城市更新還處于起步階段，在土地價格不斷上漲的背景下，城市更新項目有可能成為開發(fā)商及資本下一個掘金的領域。

　　“我們是4月拿的證，5月才開始賣的�！�6月1日，在北京市朝陽區(qū)大屯附近的小營路5號售樓處，銷售人員表示，項目一共126套房源，銷售均價6.7萬元/平方米，目前已經(jīng)賣出一半左右。

　　小營路5號原為四方大廈，有辦公、酒店、餐飲、長租公寓等業(yè)態(tài)，2018年5月，業(yè)主方北京市四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清退原有租戶，對整棟樓進行改造裝修，2020年4月1日拿到銷售許可證，以住宅名義對外銷售。

　　在北京，類似小營路5號的項目并不在少數(shù)，朝陽區(qū)國貿(mào)附近的尊悅光華項目，同樣有超過10年的歷史。5月，該項目開始以新房名義銷售，對外公布的平均售價為13萬元/平方米。

　　此外，還有一大批存量住宅或公寓項目對外銷售，如霄云路8號剩余房源更新為MAHA縵合北京重新入市，遠洋一品書院以北京書院案名銷售。原為長租公寓的泰禾北京公館、梵悅108等項目也對外單售。

　　這些項目或為歷史遺留問題項目，如尊悅光華和北京書院項目開發(fā)周期超過15年，近期，隨著遺留問題的陸續(xù)解決，項目也重新進入銷售；或為收購項目，如小營路5號、泰禾北京公館等項目均為收購后重新包裝入市。

　　北京一位從事城市更新業(yè)務的負責人表示，不同于深圳、廣州等城市，目前北京城市更新還處于起步階段，在土地價格不斷上漲的背景下，城市更新項目有可能成為開發(fā)商及資本下一個掘金的領域。

　　存量項目集中上市

　　站在尊悅光華16層營銷中心，整個國貿(mào)CBD盡收眼底，這個位于國貿(mào)商城北側的住宅項目，在北京住宅版圖中某種意義上符合銷售口中所謂的“絕版”稱號。這一區(qū)域10年來鮮有新住宅項目入市。

　　銷售人員介紹，目前項目在售有135平方米和170平方米兩種戶型，均為三居室。以一套170平方米的三居室為例，總價為2622萬元，目前有100萬元抵200萬元優(yōu)惠活動，如果1個月交清首付，還可以打九折。

　　如果沒有中介帶客，開發(fā)商還會給出9.8折的優(yōu)惠。綜合下來，該套三居室最終成交價為2234.4萬元，折合單價為13.07萬元/平方米。周邊的光華里和光華東里等小區(qū)二手房成交均價為8萬元/平方米左右。

　　北京市住建委信息顯示，尊悅光華項目于2017年12月27日獲得不動產(chǎn)權證，批準現(xiàn)房銷售50套，批準銷售面積7621平方米，平均售價為10.74萬元/平方米。截至6月4日，項目已簽約4209平方米，簽約均價為9.8萬元/平方米。

　　另據(jù)網(wǎng)簽信息，目前尊悅光華還有7套住宅未簽約，不過銷售人員稱，個別房源有退房，實際可選擇的房源更多。

　　不同于尊悅光華，小營路5號項目前身四方大廈原為經(jīng)營用房，除了辦公外，還有酒店、飯店、長租公寓、足療店等租戶經(jīng)營。2017年前后，四方地產(chǎn)陸續(xù)清空了原有租戶，于2018年開始對項目進行改造。

　　2020年4月1日，小營路5號項目拿到現(xiàn)房銷售許可證，并于5月開始對外銷售，銷售人員介紹，前期銷售情況一般，后來引入第三方渠道代理后，銷售速度開始加快，目前已經(jīng)銷售接近一半。

　　北京市住建委信息顯示，小營路5號項目共計126套房源，批準銷售面積16261平方米，銷售均價6.5萬元/平方米。截至6月3日，累計銷售60套，其中已經(jīng)簽約的有22套，簽約均價為5.7萬元/平方米。

　　上述兩個項目均為現(xiàn)房銷售，北京書院則以新房預售形式銷售。項目共計126套房源，批準銷售均價為11.18萬元/平方米，截至6月4日，還有78套房源處于可售狀態(tài)。

　　此外，還有一大批房源以二手房形式對外銷售，其中大部分為酒店、公寓類產(chǎn)品。據(jù)一位銷售人員透露，2019年以來，一部分長租公寓經(jīng)營不善，進行退租，由于二次招商較為困難，業(yè)主方將項目改造后以公寓形式上市銷售。

　　利潤空間較大

　　尊悅光華項目因合作方出現(xiàn)糾紛，項目在建工程歷經(jīng)多次轉手。2006年12月，北京盛華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6100萬元從長城拍賣獲取項目所有權。

　　加上后來補繳的土地出讓金及相關稅費，盛華夏地產(chǎn)獲取項目總成本為7310.62萬元。接手項目后，2012年前后，盛華夏地產(chǎn)出現(xiàn)股東糾紛，訴訟持續(xù)多年。

　　根據(jù)北京市住建委批準的現(xiàn)房銷售均價，項目整體貨值高達8.19億元。如果按照目前13萬元/平方米的銷售均價，項目貨值超過10億元。如果不計融資費用等成本，項目毛收益高達10倍以上。

　　小營路5號項目原為北京四方大廈，銷售人員透露，項目為首創(chuàng)經(jīng)中收購而來，作為城市更新項目對外銷售，“項目土地使用屬性一直都是住宅用地，只不過原來當作辦公樓使用。”首創(chuàng)經(jīng)中為首創(chuàng)集團旗下城市更新平臺。

　　根據(jù)北京市住建委審批信息，小營路5號批準銷售面積為16261平方米，銷售均價為6.5萬元/平方米。照此計算，該項目總貨值為10.57億元；按照目前的簽約均價5.7萬元/平方米計算，貨值也達到了9.22億元。

　　首創(chuàng)經(jīng)中方面沒有公布當初收購價格，據(jù)上述城市更新人士測算，假定改造前的租金收益率為5%，那么改造前估值不會超過5億元。但是由于該項目收購時間較早，收購價格可能更低。

　　泰禾北京公館前身為遠洋國際中心B座，2016年12月，泰禾以11.83億元收購而來，項目建筑面積為26966平方米，折合樓面價為4.39萬元/平方米。此后項目方一度以金尊府名義對外銷售，銷售單價高達15萬元/平方米。

　　據(jù)北京公館銷售人員透露，項目為70年大產(chǎn)權公寓，銷售均價為10.9萬元/平方米，全部為精裝修，一個廚房水龍頭價值10萬元。目前正在和官方溝通落戶和上學事宜，“已經(jīng)進展到99%了，預計很快就能溝通下來�！�

　　按照目前售價計算，北京公館的貨值接近30億元，與當初收購價相比上升1.6倍左右。上述舊改人士表示，城市更新項目利潤空間比一般新建項目大，但風險也大，“只要各方面關系都能擺平，大部分能賺錢”。

　　城市更新機遇

　　實際上，已經(jīng)有包括萬科在內(nèi)的房企開始重點拓展北京城市更新領域。近年萬科在北京獲取的項目，大多數(shù)為城市更新項目，直接拿地的行為越來越少。包括中融信托、遠洋資本、首創(chuàng)經(jīng)中等平臺也將城市更新作為下一個藍海領域。

　　站在泰禾北京公館項目樣板間中，四環(huán)路對角線就是中弘大廈，該項目官方名稱為慈云寺危改小區(qū)二期6號樓，2016年1月開工建設，目前項目接近封頂，還沒有竣工。中弘遭遇資金危機后，該項目被司法拍賣。

　　2020年4月8日，該項目被北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司以33.12億元價格拍下。該項目地上建筑面積為65616平方米，綜合樓面價為5.05萬元/平方米，大部分為辦公，另有少部分為商業(yè)，地下為倉儲和車位。

　　如果參考附近遠洋國際中心寫字樓12元/平方米/天租金計算，在不計算其他投入及滿租的情況下，年化成本收益率可以達到8%以上。無論銷售還是出租，均有較大的盈利空間。

　　植晟云廈物業(yè)為中植集團旗下公司，除了中弘大廈外，2019年9月16日，中植集團旗下西北金控資本管理有限公司還以11.9億元價格拍下東城區(qū)工體西路3號房產(chǎn)。

　　該項目地上建筑面積27564平方米，平均樓面價為4.32萬元/平方米。5月26日，西北金控引入世茂集團持有10%的股份。據(jù)一位熟悉項目的人士透露，未來項目將改建成公寓對外出售。

　　目前工體3號附近二手房價格在7萬-12萬元/平方米之間，即便按照7萬元單價計算，項目貨值也接近20億元，如果加上車位等收益，減去未來裝修改造等成本，收益也接近一倍左右。

　　上述城市更新人士表示，目前北京有一大批運營效率不高的低效物業(yè)，多數(shù)在國企、事業(yè)單位等手中，“這些物業(yè)放在他們手中連收支都很難平衡，成為負擔，如果出售套現(xiàn)或合作改造，不僅提高物業(yè)價值，還能增加收益�！�

　　城市更新項目前期投入較大，后期對物業(yè)運營能力要求較高，變現(xiàn)周期也較長，而且由于歷史原因，容易產(chǎn)生糾紛。一般介入的均為央企、國企、大型民企及保險、信托等金融資本，中小企業(yè)涉足風險較大。

　　此前，一位房企人士曾表示，商辦類項目考驗的是企業(yè)的運營能力，項目運營得越好，未來增值空間越大，估值也好。日常運營只要能覆蓋經(jīng)營成本和財務成本就行，最終還是靠出售獲得一次性回報收益。

 來 源： 經(jīng)濟觀察報公眾號 

    編 輯：liuy