不同于深圳、廣州等城市，目前北京城市更新還處于起步階段，在土地價(jià)格不斷上漲的背景下，城市更新項(xiàng)目有可能成為開發(fā)商及資本下一個(gè)掘金的領(lǐng)域。

　　“我們是4月拿的證，5月才開始賣的。”6月1日，在北京市朝陽(yáng)區(qū)大屯附近的小營(yíng)路5號(hào)售樓處，銷售人員表示，項(xiàng)目一共126套房源，銷售均價(jià)6.7萬元/平方米，目前已經(jīng)賣出一半左右。

　　小營(yíng)路5號(hào)原為四方大廈，有辦公、酒店、餐飲、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)，2018年5月，業(yè)主方北京市四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清退原有租戶，對(duì)整棟樓進(jìn)行改造裝修，2020年4月1日拿到銷售許可證，以住宅名義對(duì)外銷售。

　　在北京，類似小營(yíng)路5號(hào)的項(xiàng)目并不在少數(shù)，朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)附近的尊悅光華項(xiàng)目，同樣有超過10年的歷史。5月，該項(xiàng)目開始以新房名義銷售，對(duì)外公布的平均售價(jià)為13萬元/平方米。

　　此外，還有一大批存量住宅或公寓項(xiàng)目對(duì)外銷售，如霄云路8號(hào)剩余房源更新為MAHA縵合北京重新入市，遠(yuǎn)洋一品書院以北京書院案名銷售。原為長(zhǎng)租公寓的泰禾北京公館、梵悅108等項(xiàng)目也對(duì)外單售。

　　這些項(xiàng)目或?yàn)闅v史遺留問題項(xiàng)目，如尊悅光華和北京書院項(xiàng)目開發(fā)周期超過15年，近期，隨著遺留問題的陸續(xù)解決，項(xiàng)目也重新進(jìn)入銷售；或?yàn)槭召?gòu)項(xiàng)目，如小營(yíng)路5號(hào)、泰禾北京公館等項(xiàng)目均為收購(gòu)后重新包裝入市。

　　北京一位從事城市更新業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人表示，不同于深圳、廣州等城市，目前北京城市更新還處于起步階段，在土地價(jià)格不斷上漲的背景下，城市更新項(xiàng)目有可能成為開發(fā)商及資本下一個(gè)掘金的領(lǐng)域。

　　存量項(xiàng)目集中上市

　　站在尊悅光華16層營(yíng)銷中心，整個(gè)國(guó)貿(mào)CBD盡收眼底，這個(gè)位于國(guó)貿(mào)商城北側(cè)的住宅項(xiàng)目，在北京住宅版圖中某種意義上符合銷售口中所謂的“絕版”稱號(hào)。這一區(qū)域10年來鮮有新住宅項(xiàng)目入市。

　　銷售人員介紹，目前項(xiàng)目在售有135平方米和170平方米兩種戶型，均為三居室。以一套170平方米的三居室為例，總價(jià)為2622萬元，目前有100萬元抵200萬元優(yōu)惠活動(dòng)，如果1個(gè)月交清首付，還可以打九折。

　　如果沒有中介帶客，開發(fā)商還會(huì)給出9.8折的優(yōu)惠。綜合下來，該套三居室最終成交價(jià)為2234.4萬元，折合單價(jià)為13.07萬元/平方米。周邊的光華里和光華東里等小區(qū)二手房成交均價(jià)為8萬元/平方米左右。

　　北京市住建委信息顯示，尊悅光華項(xiàng)目于2017年12月27日獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，批準(zhǔn)現(xiàn)房銷售50套，批準(zhǔn)銷售面積7621平方米，平均售價(jià)為10.74萬元/平方米。截至6月4日，項(xiàng)目已簽約4209平方米，簽約均價(jià)為9.8萬元/平方米。

　　另?yè)?jù)網(wǎng)簽信息，目前尊悅光華還有7套住宅未簽約，不過銷售人員稱，個(gè)別房源有退房，實(shí)際可選擇的房源更多。

　　不同于尊悅光華，小營(yíng)路5號(hào)項(xiàng)目前身四方大廈原為經(jīng)營(yíng)用房，除了辦公外，還有酒店、飯店、長(zhǎng)租公寓、足療店等租戶經(jīng)營(yíng)。2017年前后，四方地產(chǎn)陸續(xù)清空了原有租戶，于2018年開始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造。

　　2020年4月1日，小營(yíng)路5號(hào)項(xiàng)目拿到現(xiàn)房銷售許可證，并于5月開始對(duì)外銷售，銷售人員介紹，前期銷售情況一般，后來引入第三方渠道代理后，銷售速度開始加快，目前已經(jīng)銷售接近一半。

　　北京市住建委信息顯示，小營(yíng)路5號(hào)項(xiàng)目共計(jì)126套房源，批準(zhǔn)銷售面積16261平方米，銷售均價(jià)6.5萬元/平方米。截至6月3日，累計(jì)銷售60套，其中已經(jīng)簽約的有22套，簽約均價(jià)為5.7萬元/平方米。

　　上述兩個(gè)項(xiàng)目均為現(xiàn)房銷售，北京書院則以新房預(yù)售形式銷售。項(xiàng)目共計(jì)126套房源，批準(zhǔn)銷售均價(jià)為11.18萬元/平方米，截至6月4日，還有78套房源處于可售狀態(tài)。

　　此外，還有一大批房源以二手房形式對(duì)外銷售，其中大部分為酒店、公寓類產(chǎn)品。據(jù)一位銷售人員透露，2019年以來，一部分長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)不善，進(jìn)行退租，由于二次招商較為困難，業(yè)主方將項(xiàng)目改造后以公寓形式上市銷售。

　　利潤(rùn)空間較大

　　尊悅光華項(xiàng)目因合作方出現(xiàn)糾紛，項(xiàng)目在建工程歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)手。2006年12月，北京盛華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6100萬元從長(zhǎng)城拍賣獲取項(xiàng)目所有權(quán)。

　　加上后來補(bǔ)繳的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，盛華夏地產(chǎn)獲取項(xiàng)目總成本為7310.62萬元。接手項(xiàng)目后，2012年前后，盛華夏地產(chǎn)出現(xiàn)股東糾紛，訴訟持續(xù)多年。

　　根據(jù)北京市住建委批準(zhǔn)的現(xiàn)房銷售均價(jià)，項(xiàng)目整體貨值高達(dá)8.19億元。如果按照目前13萬元/平方米的銷售均價(jià)，項(xiàng)目貨值超過10億元。如果不計(jì)融資費(fèi)用等成本，項(xiàng)目毛收益高達(dá)10倍以上。

　　小營(yíng)路5號(hào)項(xiàng)目原為北京四方大廈，銷售人員透露，項(xiàng)目為首創(chuàng)經(jīng)中收購(gòu)而來，作為城市更新項(xiàng)目對(duì)外銷售，“項(xiàng)目土地使用屬性一直都是住宅用地，只不過原來當(dāng)作辦公樓使用。”首創(chuàng)經(jīng)中為首創(chuàng)集團(tuán)旗下城市更新平臺(tái)。

　　根據(jù)北京市住建委審批信息，小營(yíng)路5號(hào)批準(zhǔn)銷售面積為16261平方米，銷售均價(jià)為6.5萬元/平方米。照此計(jì)算，該項(xiàng)目總貨值為10.57億元；按照目前的簽約均價(jià)5.7萬元/平方米計(jì)算，貨值也達(dá)到了9.22億元。

　　首創(chuàng)經(jīng)中方面沒有公布當(dāng)初收購(gòu)價(jià)格，據(jù)上述城市更新人士測(cè)算，假定改造前的租金收益率為5%，那么改造前估值不會(huì)超過5億元。但是由于該項(xiàng)目收購(gòu)時(shí)間較早，收購(gòu)價(jià)格可能更低。

　　泰禾北京公館前身為遠(yuǎn)洋國(guó)際中心B座，2016年12月，泰禾以11.83億元收購(gòu)而來，項(xiàng)目建筑面積為26966平方米，折合樓面價(jià)為4.39萬元/平方米。此后項(xiàng)目方一度以金尊府名義對(duì)外銷售，銷售單價(jià)高達(dá)15萬元/平方米。

　　據(jù)北京公館銷售人員透露，項(xiàng)目為70年大產(chǎn)權(quán)公寓，銷售均價(jià)為10.9萬元/平方米，全部為精裝修，一個(gè)廚房水龍頭價(jià)值10萬元。目前正在和官方溝通落戶和上學(xué)事宜，“已經(jīng)進(jìn)展到99%了，預(yù)計(jì)很快就能溝通下來。”

　　按照目前售價(jià)計(jì)算，北京公館的貨值接近30億元，與當(dāng)初收購(gòu)價(jià)相比上升1.6倍左右。上述舊改人士表示，城市更新項(xiàng)目利潤(rùn)空間比一般新建項(xiàng)目大，但風(fēng)險(xiǎn)也大，“只要各方面關(guān)系都能擺平，大部分能賺錢”。

　　城市更新機(jī)遇

　　實(shí)際上，已經(jīng)有包括萬科在內(nèi)的房企開始重點(diǎn)拓展北京城市更新領(lǐng)域。近年萬科在北京獲取的項(xiàng)目，大多數(shù)為城市更新項(xiàng)目，直接拿地的行為越來越少。包括中融信托、遠(yuǎn)洋資本、首創(chuàng)經(jīng)中等平臺(tái)也將城市更新作為下一個(gè)藍(lán)海領(lǐng)域。

　　站在泰禾北京公館項(xiàng)目樣板間中，四環(huán)路對(duì)角線就是中弘大廈，該項(xiàng)目官方名稱為慈云寺危改小區(qū)二期6號(hào)樓，2016年1月開工建設(shè)，目前項(xiàng)目接近封頂，還沒有竣工。中弘遭遇資金危機(jī)后，該項(xiàng)目被司法拍賣。

　　2020年4月8日，該項(xiàng)目被北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司以33.12億元價(jià)格拍下。該項(xiàng)目地上建筑面積為65616平方米，綜合樓面價(jià)為5.05萬元/平方米，大部分為辦公，另有少部分為商業(yè)，地下為倉(cāng)儲(chǔ)和車位。

　　如果參考附近遠(yuǎn)洋國(guó)際中心寫字樓12元/平方米/天租金計(jì)算，在不計(jì)算其他投入及滿租的情況下，年化成本收益率可以達(dá)到8%以上。無論銷售還是出租，均有較大的盈利空間。

　　植晟云廈物業(yè)為中植集團(tuán)旗下公司，除了中弘大廈外，2019年9月16日，中植集團(tuán)旗下西北金控資本管理有限公司還以11.9億元價(jià)格拍下東城區(qū)工體西路3號(hào)房產(chǎn)。

　　該項(xiàng)目地上建筑面積27564平方米，平均樓面價(jià)為4.32萬元/平方米。5月26日，西北金控引入世茂集團(tuán)持有10%的股份。據(jù)一位熟悉項(xiàng)目的人士透露，未來項(xiàng)目將改建成公寓對(duì)外出售。

　　目前工體3號(hào)附近二手房?jī)r(jià)格在7萬-12萬元/平方米之間，即便按照7萬元單價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目貨值也接近20億元，如果加上車位等收益，減去未來裝修改造等成本，收益也接近一倍左右。

　　上述城市更新人士表示，目前北京有一大批運(yùn)營(yíng)效率不高的低效物業(yè)，多數(shù)在國(guó)企、事業(yè)單位等手中，“這些物業(yè)放在他們手中連收支都很難平衡，成為負(fù)擔(dān)，如果出售套現(xiàn)或合作改造，不僅提高物業(yè)價(jià)值，還能增加收益�！�

　　城市更新項(xiàng)目前期投入較大，后期對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力要求較高，變現(xiàn)周期也較長(zhǎng)，而且由于歷史原因，容易產(chǎn)生糾紛。一般介入的均為央企、國(guó)企、大型民企及保險(xiǎn)、信托等金融資本，中小企業(yè)涉足風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　此前，一位房企人士曾表示，商辦類項(xiàng)目考驗(yàn)的是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)得越好，未來增值空間越大，估值也好。日常運(yùn)營(yíng)只要能覆蓋經(jīng)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本就行，最終還是靠出售獲得一次性回報(bào)收益。

 來 源： 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)公眾號(hào) 

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