在嘗試招拍掛、代建、產(chǎn)業(yè)勾地等多種土地獲取方式后，雅居樂(lè)又將目光投向了“行業(yè)風(fēng)口”——城市更新領(lǐng)域。

　　近日，雅居樂(lè)宣布成立城市更新集團(tuán)，由雅居樂(lè)控股副總裁兼首席財(cái)務(wù)官潘智勇以及雅居樂(lè)控股副總裁、地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉同朋共同出任城市更新集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)。旨在加大城市更新業(yè)務(wù)拓展力度，搶抓城市更新市場(chǎng)窗口期。雖然早在2017年，雅居樂(lè)就已經(jīng)與廣州黃埔區(qū)政府簽訂合作框架協(xié)議，邁出了城市更新的第一步。但截至目前，其城市更新的項(xiàng)目依舊屈指可數(shù)。如今，雅居樂(lè)雖想趕乘政策東風(fēng)，但奈何四郊多壘，雅居樂(lè)想要后來(lái)居上并不容易。

　　強(qiáng)勢(shì)入局城市更新近日，雅居樂(lè)新成立城市更新集團(tuán)，由雅居樂(lè)控股副總裁兼首席財(cái)務(wù)官潘智勇以及雅居樂(lè)控股副總裁、地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉同朋共同出任城市更新集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)。公開(kāi)資料顯示，在加入雅居樂(lè)之前，該二人分別具有農(nóng)行廣東省分行副行長(zhǎng)、 工商銀行(5.160, 0.00, 0.00%) 廣東省分行副行長(zhǎng)的工作經(jīng)驗(yàn)，在相關(guān)領(lǐng)域具有豐富的資源和優(yōu)勢(shì)。兩大金融類(lèi)高管保駕護(hù)航，可見(jiàn)雅居樂(lè)對(duì)城市更新集團(tuán)未來(lái)發(fā)展的倚重。除此之外，雅居樂(lè)城市更新集團(tuán)還設(shè)立了5大職能中心，分別為投資拓展中心、規(guī)劃開(kāi)發(fā)中心、現(xiàn)場(chǎng)管理 中心、財(cái)務(wù)管理中心以及綜合管理中心，工作內(nèi)容涵蓋了城市更新從項(xiàng)目選址、規(guī)劃、資金籌措、開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和后期運(yùn)營(yíng)等方方面面。

    雅居樂(lè)相關(guān)人士表示，今年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中提出，要加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，雅居樂(lè)城市更新集團(tuán)是在這一背景下成立的，其旨在加大雅居樂(lè)城市更新業(yè)務(wù)的拓展力度，搶抓城市更新市場(chǎng)窗口期，解決業(yè)務(wù)發(fā)展中的痛點(diǎn)。未來(lái)，該集團(tuán)將始終堅(jiān)持“城市更新綜合運(yùn)營(yíng)商”的定位。

而    中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析，現(xiàn)階段依靠城市新區(qū)擴(kuò)張來(lái)獲取業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，面臨著地塊區(qū)域越來(lái)越偏遠(yuǎn)、配套環(huán)境相對(duì)不成熟的問(wèn)題，同時(shí)由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈推高了地價(jià)，也加大了開(kāi)發(fā)難度。在此情況下，城市更新項(xiàng)目由于毛利率相對(duì)較高，成為房企補(bǔ)充土地資源的不二選擇。筆者注意到，雅居樂(lè)重倉(cāng)的海南區(qū)域，因政策調(diào)整暫時(shí)發(fā)展遇阻。在此背景下，雅居樂(lè)想要守住“千億”標(biāo)簽，就不得不重新尋找區(qū)域增長(zhǎng)點(diǎn)，大本營(yíng)所在地的粵港澳大灣區(qū)，成為其重點(diǎn)布局的區(qū)域。其董事長(zhǎng)陳卓林亦在公開(kāi)場(chǎng)合表示，雅居樂(lè)未來(lái)最大的收獲或許在粵港澳大灣區(qū)。

    不過(guò)，筆者在梳理雅居樂(lè)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，其于大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積及占比卻在逐年減少。建筑面積由2017年的1110萬(wàn)平方米降至2019年的834萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)占比也由32.5%減少到21%。土儲(chǔ)減少的同時(shí)，雅居樂(lè)也面臨著毛利率的壓力。雅居樂(lè)的高毛利向來(lái)為投資者所青睞，2019年，雅居樂(lè)的毛利率為30.5%，在同行中處于前列。陳卓林表示，雅居樂(lè)今年要確保毛利率在30%左右。從公開(kāi)市場(chǎng)獲得的項(xiàng)目，極少能夠達(dá)到這一水平。

    而據(jù)多名深圳房企人士測(cè)算，廣州、深圳的城市更新項(xiàng)目毛利潤(rùn)率通�？蛇_(dá)40%~50%，粵港澳其他非中心城市也超過(guò)25%，這一水平要遠(yuǎn)高于招拍掛市場(chǎng)。對(duì)于未來(lái)，上述相關(guān)人士表示，未來(lái)雅居樂(lè)城市更新項(xiàng)目布局將以大灣區(qū)為主，華北及中原地區(qū)如果有合適項(xiàng)目，也會(huì)考慮。

　　新兵舊改之路在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房企成立城市更新集團(tuán)的行為，其實(shí)并不少見(jiàn)。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，包括佳兆業(yè)、卓越地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、花樣年、中國(guó)奧園、富力地產(chǎn)等在內(nèi)的房企，均先后設(shè)立了城市更新集團(tuán)。雅居樂(lè)雖然來(lái)勢(shì)兇猛，卻是城市更新領(lǐng)域的一枚新兵。公開(kāi)資料顯示，雅居樂(lè)最早參與城市更新項(xiàng)目可以追溯至2017年。當(dāng)年，雅居樂(lè)通過(guò)與廣州黃埔區(qū)政府、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及城市更新合作框架協(xié)議，踏上了自己的城市更新之旅。

　　此外，從布局規(guī)模來(lái)看，雅居樂(lè)與其他成立城市更新集團(tuán)相比，也稍顯遜色。據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至2019年底，雅居樂(lè)在城市更新方面，僅完成了10個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議、5個(gè)項(xiàng)目的框架協(xié)議，鎖定土地面積超600萬(wàn)平方米。而同為粵系房企，截至2019年12月31日，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)了7000萬(wàn)平米，可售面積超過(guò)4000萬(wàn)平米。業(yè)內(nèi)人士指出，這或許與雅居樂(lè)前幾年的多元化發(fā)展、布局有關(guān)。2015年，雅居樂(lè)進(jìn)行了多元化探索，布局了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、酒店、高球等7大產(chǎn)業(yè)。2016年，更是提出“希望在未來(lái)5-6年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)集團(tuán)業(yè)績(jī)地產(chǎn)占一半，其他產(chǎn)業(yè)占一半�！币原h(huán)保產(chǎn)業(yè)為例，短短4年時(shí)間便實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有，營(yíng)業(yè)額從0到15億的突破。據(jù)2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，環(huán)保收入較去年同期增加146.1%。其物業(yè)管理公司雅生活也于2018年正式登陸港交所，2019年報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額51.27億元，較去年增加51.8%。此時(shí)躬身入局，雖為時(shí)不晚，不過(guò)在佳兆業(yè)、保利、富力、時(shí)代中國(guó)等以舊改見(jiàn)長(zhǎng)的企業(yè)面前，雅居樂(lè)如何分一杯羹，值得關(guān)注。

　　中國(guó)城市更新目前處于飛速發(fā)展階段，西方發(fā)達(dá)國(guó)家上世紀(jì)也有著類(lèi)似的發(fā)展過(guò)程。對(duì)于本土房企來(lái)說(shuō)，想入局城市更新，必須考慮哪些問(wèn)題？面臨哪些挑戰(zhàn)與機(jī)遇？目前國(guó)內(nèi)的大宗交易，都有哪些不同方式？

　　以上問(wèn)題，你都能在我們的7月4日晚的周六直播《資產(chǎn)管理“投融管退”全案深度剖析》中找到答案。

　　屆時(shí)，我們將針對(duì)各類(lèi)城市更新的真實(shí)案例、存在的問(wèn)題，以及各類(lèi)大宗交易的案例等進(jìn)行詳細(xì)的分析解讀。

來(lái) 源：中房俱樂(lè)部CREC  

    編 輯：liuy