近日，由Distrii辦伴聯(lián)合翰同資本共同打造的張江NEO項(xiàng)目正式對(duì)外開放。2019年8月，Distrii辦伴與翰同資本簽約，Distrii辦伴負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體改造。去年11月，翰同資本與陽光城就張江項(xiàng)目出售簽署交易協(xié)議，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的成功退出，項(xiàng)目更名為陽光·張江NEO。該項(xiàng)目是相繼于上地NEO之后，Distrii辦伴協(xié)助翰同資本完成的項(xiàng)目退出的第2個(gè)城市更新項(xiàng)目。從2019年8月正式簽約，到今年4月底開放，Distrii辦伴耗時(shí)8個(gè)月，完成了陽光·張江NEO從廢棄工業(yè)老建筑到園林辦公標(biāo)桿產(chǎn)品的完美蛻變，成為Distrii辦伴服務(wù)資管的再一次力作。
項(xiàng)目簡介
張江NEO，原名蓋臣商務(wù)中心，位于上海浦東新區(qū)蔡倫路103號(hào)，坐落于中國硅谷張江高科技產(chǎn)業(yè)園的核心位置。項(xiàng)目為兩棟獨(dú)立建筑及圍合式內(nèi)庭院構(gòu)成的獨(dú)立園區(qū)，占地面積6,458m2，總建筑面積8,940m2。改造前，項(xiàng)目為風(fēng)貌雜亂、風(fēng)格迥異的廢棄老廠房，空置多年，Distrii辦伴完成前期調(diào)研、市場定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)改造等全流程EPC服務(wù)，通過對(duì)建筑和業(yè)態(tài)的全面升級(jí)，將其打造為科技感與藝術(shù)美兼具的區(qū)域地標(biāo)。
項(xiàng)目屬于典型的核心區(qū)域存量資產(chǎn)，Distrii辦伴面臨諸多的改造難點(diǎn)：
第一，周邊環(huán)境差，工廠較多，而項(xiàng)目本身建筑外形老舊，南北樓風(fēng)格迥異，中庭雜亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃定位，項(xiàng)目淹沒在嘈雜平庸的環(huán)境之中；
第二，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，原有設(shè)備設(shè)施如排污、機(jī)電等均無法滿足園區(qū)現(xiàn)代企業(yè)；
第三，內(nèi)部存在結(jié)構(gòu)缺陷，樓宇之間錯(cuò)層明顯，且局部層高僅2.6米；
第四，多家不同類型商業(yè)入駐，業(yè)態(tài)混雜，且清退拆除工作需要與改造同時(shí)進(jìn)行；
第五，城市更新改造類項(xiàng)目面對(duì)的法規(guī)政策限制諸多，且項(xiàng)目本身沒有太多可以被利用的資源；
第六，項(xiàng)目工期緊張、協(xié)調(diào)專業(yè)較多，需要在成本可控的前提下，高度還原設(shè)計(jì)方案。
對(duì)于以上難題，Distrii辦伴基于對(duì)于張江市場的了解，以及過去二十多個(gè)城市更新類項(xiàng)目的全流程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在2個(gè)月內(nèi)迅速形成形成關(guān)于定位、策劃、設(shè)計(jì)、投資估算的整體解決方案，隨后耗時(shí)6個(gè)月完成實(shí)際施工，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體資產(chǎn)價(jià)值提升。改造完成后，Distrii辦伴超額完成各項(xiàng)目標(biāo)，項(xiàng)目租金溢價(jià)提升近35%，成為張江片區(qū)辦公的示范引領(lǐng)。
針對(duì)以上問題，Distrii辦伴提出以下解決方案：
一、前瞻定位：
打造未來科技感十足的
現(xiàn)代化創(chuàng)意辦公園區(qū)
張江高科技園區(qū)，被譽(yù)為中國硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是中國國家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。張江園區(qū)規(guī)劃面積79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)納入中國自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。
張江產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)多達(dá)1萬多，其中高新技術(shù)企業(yè)685家，主要兩大產(chǎn)業(yè)集群包含：“醫(yī)產(chǎn)業(yè)”集群，涵蓋醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)械、醫(yī)學(xué)的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)；“E產(chǎn)業(yè)”集群，基于互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)�；趯�(duì)張江周邊市場的調(diào)研分析，基本鎖定為高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，且未來辦公主體以80/90后等年輕人為主。憑借四十多萬方辦公資產(chǎn)管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和空間產(chǎn)品打磨的能力，Distrii辦伴進(jìn)一步?jīng)Q策，決定對(duì)張江NEO進(jìn)行業(yè)態(tài)重構(gòu)，將目標(biāo)客戶鎖定為大中型企業(yè)，因此設(shè)計(jì)出以4.0、5.0戶型(150-300平米)為主的辦公產(chǎn)品組合，兼?zhèn)渖虅?wù)辦公和共享辦公等先進(jìn)理念。
市場定位和客戶定位在前，產(chǎn)品定位為市場和客戶定位服務(wù)�；谝陨戏治�，Distrii辦伴化繁為簡，為產(chǎn)品提取了“高科技、互聯(lián)網(wǎng)、未來感”三大元素，最終確認(rèn)將“集成電路板為參考的韻律感十足的流線型符號(hào)”貫穿整個(gè)項(xiàng)目，充分利用標(biāo)的物業(yè)獨(dú)門獨(dú)院的建筑結(jié)構(gòu)和較大的中間綠化帶的天然優(yōu)勢，將項(xiàng)目打造為“創(chuàng)意辦公園區(qū)”。既保留標(biāo)準(zhǔn)辦公的商務(wù)范兒與獨(dú)立性，亦配置聯(lián)合辦公的大面積共享空間，同時(shí)打造近3000㎡的庭院綠色景觀，與張江傳統(tǒng)的工廠、研發(fā)辦公樓和甲級(jí)辦公樓形成差異化競爭優(yōu)勢。
改造后，一方面與張江的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行呼應(yīng)，另一方面也引領(lǐng)張江辦公變革。而事實(shí)上，經(jīng)過改造的陽光·張江NEO驗(yàn)證了“未來科技定位”的前瞻性和正確性。
二、創(chuàng)意設(shè)計(jì)：
以集成電路板為參考的
韻律感流線符號(hào)
在設(shè)計(jì)過程中，Distrii辦伴實(shí)現(xiàn)了“風(fēng)格統(tǒng)一、品質(zhì)提升、空間優(yōu)化”三大轉(zhuǎn)變。
在風(fēng)格統(tǒng)一層面：
針對(duì)樓宇周邊環(huán)境嘈雜，南北樓風(fēng)格迥異問題，Distrii辦伴做了3個(gè)步驟的處理：科技符號(hào)抽象化提取-建筑輪廓弧形呼應(yīng)-流線變型化解錯(cuò)層，最后統(tǒng)一并優(yōu)化南北樓整體風(fēng)格，提升項(xiàng)目整體性。
第一，將以集成電路板為參考的韻律感十足的流線型符號(hào)提取出來，并巧妙應(yīng)用在南北兩棟樓宇的建筑立面、中庭景觀環(huán)境的全場景和細(xì)節(jié)之中。尤其是該元素在中庭自然延展，使得俯視角度仿佛待放的花朵，與園區(qū)的庭院景觀完美契合。
第二，外立面材質(zhì)使用鋁板及超白玻璃，通過鋁板遮蓋北幢東段外立面圓弧并向西延伸。通過面的構(gòu)成，打破原項(xiàng)目“不同體塊之間完全割裂”的無序現(xiàn)狀，進(jìn)一步強(qiáng)化統(tǒng)一風(fēng)格。第三，巧借立面線條變化，創(chuàng)意性地化解了北樓東西兩側(cè)的錯(cuò)層尷尬。
在本項(xiàng)目中，Distrii辦伴巧妙處理建筑正負(fù)關(guān)系，正形為白色，負(fù)形為灰色，盡管白色占面積很小，但是Distrii辦伴依然打造出了視覺沖擊感很強(qiáng)的整體立面，讓項(xiàng)目能夠迅速超拔出群，脫穎而出。
在品質(zhì)提升層面：
Distrii辦伴將現(xiàn)代科技和綠色建筑巧妙結(jié)合，打造精品創(chuàng)意園區(qū)。Distrii辦伴保留原有北側(cè)圓弧輪廓，并通過橫向韻律感順暢的流線設(shè)計(jì)，在現(xiàn)代科技感建筑的基礎(chǔ)之上賦予其藝術(shù)美感。這種藝術(shù)和科技元素的結(jié)合，同樣貫穿內(nèi)部空間的整體改造升級(jí)。
南樓與北樓通過中間庭院的自然景觀相連，同時(shí)可頂部凸起部分彰顯企業(yè)品牌，私密性與昭示性兼具，適合中等規(guī)模的品牌企業(yè)使用。
針對(duì)原本荒廢的中庭，Distrii辦伴充分挖掘庭院的自然景觀的潛力，打造成具有輕社交功能的休閑配套區(qū)域，保留并優(yōu)化中間庭院的植物排布，通過集成電路板元素延續(xù)對(duì)植物進(jìn)行精心布局，使得庭院四季精彩紛呈，營造優(yōu)美宜人的辦公配套氛圍、提升園區(qū)整體溢價(jià)空間。
在空間優(yōu)化層面：
Distrii辦伴對(duì)整個(gè)空間、交通、設(shè)備等做了優(yōu)化。
以北樓為例，北樓東側(cè)僅有2.6米的層高，空間具有一定的壓迫感，Distrii辦伴通過機(jī)電設(shè)計(jì)所有管道做了優(yōu)化：公共區(qū)域和大面積辦公區(qū)域看不到任何管道，而其他區(qū)域頂部管線排布極盡細(xì)致，都以裝飾和藝術(shù)品來精心設(shè)計(jì)布局。此外，地面取消了擠壓層高的架空地板，最大限度地爭取辦公層高。在交通梳理方面，Distrii辦伴將原本位于兩邊的豎向交通挪到中間，方便企業(yè)通行。
三、城市更新：
實(shí)現(xiàn)資本市場和客戶市場的雙贏局面
不僅是在改造技術(shù)、成本把控、改造效率和還原度等四大方面，Distrii辦伴展現(xiàn)出了強(qiáng)大的城市更新全流程、一體化工作能力。更重要的是，Distrii辦伴搭建對(duì)城市更新領(lǐng)域資本市場和客戶市場深度了解，能將兩端資源進(jìn)行快速精準(zhǔn)匹配，實(shí)現(xiàn)雙贏局面。目前，Distrii辦伴已經(jīng)打造了二十多個(gè)一線城市核心地段標(biāo)桿案例，奠定了Distrii辦伴城市更新板塊的行業(yè)領(lǐng)先地位。
在資本市場，Distrii辦伴具備一線城市老舊物業(yè)前期定位測算、升級(jí)改造、空間運(yùn)營和資產(chǎn)退出等服務(wù)全流程資管能力，能夠深入投、融、管、退核心環(huán)節(jié)。在上地NEO和張江NEO兩個(gè)項(xiàng)目中，即便面對(duì)諸多改造限制，Distrii辦伴依然有效節(jié)省成本，提出了性價(jià)比高且創(chuàng)意十足解決方案，積極配合翰同資本實(shí)現(xiàn)快速退出，尤其是上地NEO在8個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)退出，成為業(yè)內(nèi)佳話。
不斷打磨存量資產(chǎn)“效益為本”的增值策略，讓Distrii辦伴近年來成為國內(nèi)、國際一線資管機(jī)構(gòu)合作伙伴的重要原因，過去一年，Distrii辦伴服務(wù)了新加坡城市發(fā)展集團(tuán)、吉寶置業(yè)、鵬里集團(tuán)、Chelsfield、鼎一投資、思畫資本等多家地產(chǎn)基金和資本方，其中多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)客戶定制，開業(yè)滿租。
如此搶眼的辦伴速度和效益，正是基于Distrii辦伴對(duì)于中國企業(yè)客戶市場精準(zhǔn)分析。目前，Distrii辦伴已經(jīng)服務(wù)了4000多家企業(yè)，其中70%以上的企業(yè)均為發(fā)展期、成熟期企業(yè)，如美孚、今日頭條、大眾點(diǎn)評(píng)、快手等知名企業(yè)。
陽光·張江NEO是張江高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量資產(chǎn)辦公變革的一朵閃耀明珠，也是Distrii辦伴城市更新的又一張閃亮名片。預(yù)計(jì)2020年下半年，Distrii辦伴與吉寶置業(yè)合作的吉匯新創(chuàng)(原：張江微電子港3號(hào)樓)也將對(duì)外開放。至此，Distrii辦伴將在張江片區(qū)打造出3張享譽(yù)業(yè)內(nèi)的城市更新名片，以新辦公助力張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商，拉動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)升級(jí)，真正賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)及智慧城市更新。
來源：云掌財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
