從中央首提“保交樓”以來，已經(jīng)持續(xù)推進(jìn)了兩年多的時間，按照樓盤一般交付時間2-3年來算，當(dāng)前“保交樓”正處于攻堅克難的關(guān)鍵階段。據(jù)了解，現(xiàn)在已經(jīng)解決的大多是“易消化”項目，而余下來未交付的項目，不少是資金債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜的“硬骨頭”，債務(wù)糾紛和資金短缺被認(rèn)為是保交樓工作的兩大難點(diǎn)問題，尤其是資不抵債的項目，更是被各方視為“燙手山芋”。如何和作為債權(quán)人的金融機(jī)構(gòu)做好談判，盤活項目資產(chǎn)推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對項目運(yùn)營方而言是很大的挑戰(zhàn)。在對抗和合作之間，南寧市平穩(wěn)基金在復(fù)雜的資金債務(wù)關(guān)系中，克服重重困難，逐步探索出一條行之有效的處置之道。
藍(lán)光雍錦瀾灣保交樓交付工作完成后正式更名為：邕府·朱槿園。
對立：與金融機(jī)構(gòu)的博弈與談判
“資金不足和債務(wù)糾紛的問題互相纏繞，大大增加了保交樓難度�！庇袠I(yè)內(nèi)專家分析指出，當(dāng)前“保交樓”工作存在兩大難題，一是貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項目難以得到市場化資金的支持；二是項目面臨和債權(quán)人的激烈博弈，導(dǎo)致進(jìn)度受阻。
爛尾樓的形成大多是由于開發(fā)商在項目建設(shè)過程中，由于各種原因?qū)е沦Y金無法持續(xù)投入，更有部分不良開發(fā)商將購房者支付的預(yù)售房屋款項挪作他用，動輒涉及數(shù)十億元，以致項目出現(xiàn)巨大的資金缺口。
除了資金不足以外，債務(wù)糾紛也是爛尾樓項目中令人頭疼的問題。
保交樓項目普遍存在的問題是項目自身資不抵債，無法實現(xiàn)自平衡。項目內(nèi)資產(chǎn)主要是土地和在建工程，但是原開發(fā)商早已將資產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)權(quán)利受限。要開展保交樓工作，債權(quán)人們是無法繞開的第一關(guān)，首先要做的就是化解金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，盤活項目資產(chǎn)。
因此，留到現(xiàn)在的爛尾樓項目大都是一些較為難啃的“硬骨頭”。
南寧市平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“基金以保交樓和資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)，與項目債權(quán)人們展開談判，有對抗也有合作，針對合理的要求盡量滿足，不合理的要求則采取各種措施進(jìn)行解決�！�
以藍(lán)光雍錦瀾灣項目為例，由于某國有大行監(jiān)管不力，該項目有9個多億元的建設(shè)資金被開發(fā)商違規(guī)抽調(diào)，導(dǎo)致項目處于嚴(yán)重資不抵債的狀態(tài)。
2022年10月的盡調(diào)數(shù)據(jù)顯示，項目公司賬面資產(chǎn)合計25.15億元，負(fù)債合計36.33億元，凈資產(chǎn)為-11.18億元，處于資不抵債的狀態(tài)，開發(fā)項目整體預(yù)計虧損7.2億元。
值得注意的是，該項目的土地和部分物業(yè)都被原開發(fā)商抵押給了上述國有大行，“項目續(xù)建需要融資，但該債權(quán)人因為擔(dān)心自己的損失，不愿意配合保交樓工作進(jìn)行解押，最后我們自己想辦法解決了融資問題�！逼椒�(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。
由于該項目嚴(yán)重資不抵債，平穩(wěn)基金需要通過其他項目的開發(fā)利潤來彌補(bǔ)續(xù)建資金的缺口。
因為該國有大行仍將項目土地進(jìn)行抵押，按照正常法律流程，1704套住宅的業(yè)主們將因此無法順利辦理房產(chǎn)證�？紤]到業(yè)主們的需求緊迫，平穩(wěn)基金協(xié)同相關(guān)政府部門解決諸多問題，為購房業(yè)主辦證掃清障礙。
此舉率先在藍(lán)光項目開創(chuàng)“先辦證再交房”模式，為南寧首例，后續(xù)在恒大國際中心、恒大御府等保交樓項目進(jìn)行推廣，陸續(xù)為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。
而在陽光城大唐檀境項目，項目公司同樣債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，對外欠款合計24.71億元，其中某信托公司的債權(quán)本金余額達(dá)到9.51億元，并將一塊未開發(fā)土地進(jìn)行了抵押。
據(jù)平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“該信托公司為了將自身的利益最大化，向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾峤涣伺馁u抵押物的申請，但國家有相關(guān)政策，在保交樓沒有完成之前，土地拍賣不予執(zhí)行。”
該項目資金缺口巨大，若地塊被拍賣，該信托公司固然保全了自身利益，但項目盤活的難度就會更大，最終損失的是業(yè)主、安置群眾以及其他債權(quán)人的利益，該信托公司的處置方式顯然有失公平。
考慮到民生需求和社會利益，平穩(wěn)基金通過“保交樓續(xù)建+項目公司破產(chǎn)預(yù)重整+破產(chǎn)清算”的方式，以化解項目債務(wù)問題。
“我們推動項目公司進(jìn)入破產(chǎn)預(yù)重整階段，信托公司就無法將資產(chǎn)拿去拍賣，可以起到對抗的作用，并計劃在保交樓工作完成后，再根據(jù)項目資產(chǎn)情況對債權(quán)人按照法律約定的順序進(jìn)行資金償還�！逼椒�(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
從上述兩個案例可以發(fā)現(xiàn)，解決爛尾樓問題已經(jīng)不再是簡單地注入資金，而必須以法治化、市場化方式為主，通過理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系，找到各方利益的平衡點(diǎn)，才能真正將業(yè)主們從復(fù)雜的房地產(chǎn)金融場景中解放出來。
合作：金融支持保交樓穩(wěn)民生大局
平穩(wěn)基金目前已經(jīng)順利完成藍(lán)光雍錦瀾灣、恒大國際中心、恒大御府3個項目的保交樓工作，并接手了五象湖光學(xué)府、陽光城大唐檀境、大唐中南紫云印象3個項目。
在接手項目之前，平穩(wěn)基金會聯(lián)合第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，共同進(jìn)行財務(wù)、工程、法律方面的盡職調(diào)查工作，關(guān)注項目的財務(wù)情況、建設(shè)情況、訴訟情況等方面可能存在的風(fēng)險。
“在保交樓過程中，既然有不配合只顧自身利益的債權(quán)人，自然也有積極配合，顧全大局共同解決問題的金融機(jī)構(gòu)�！逼椒�(wěn)基金負(fù)責(zé)人表示。
正常而言，平穩(wěn)基金是通過償還債權(quán)人的債權(quán)，然后解除其對資產(chǎn)的抵押，達(dá)到盤活資產(chǎn)，重新利用資產(chǎn)進(jìn)行融資的目的，但這種模式對于資產(chǎn)存留太少，資不抵債的項目，仍需要和債權(quán)人一對一談判具體償還比例。
以平安信托為例，分別擁有湖光學(xué)府和紫云印象2.4億元、3.5億元的債權(quán)，此前對項目公司和相關(guān)地塊也進(jìn)行了查封和抵押。
“我們和平安信托談判還比較順利，分別收購了平安在湖光學(xué)府和紫云印象的相關(guān)債權(quán)，剩下債權(quán)平安信托繼續(xù)向原開發(fā)商追索，同時平安也配合解除了對項目的所有權(quán)利限制，讓項目可以順利盤活�！逼椒�(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
在大唐檀境項目中，另一家金融機(jī)構(gòu)興業(yè)銀行也比較配合工作。
據(jù)介紹，在平穩(wěn)基金剛剛介入大唐檀境項目的時候，由于投委會尚未批準(zhǔn)項目，短時間內(nèi)無法注入資金，為了確保保交樓工作按時完成，興業(yè)銀行同意釋放抵押物，以便此前購房者辦理的按揭順利下款，對應(yīng)有數(shù)千萬元的資金。經(jīng)政府部門協(xié)調(diào)，興業(yè)銀行愿意將部分資金拿出來給平穩(wěn)基金做續(xù)建工作。
同時，興業(yè)銀行以“債轉(zhuǎn)股”的方式配合保交樓工作。興業(yè)銀行與平穩(wěn)基金成立合資SPV公司，興業(yè)銀行以對項目公司的債權(quán)作價入股SPV（轉(zhuǎn)為股本金和資本公積金），并轉(zhuǎn)化為SPV對項目公司的股權(quán)，后續(xù)平穩(wěn)基金負(fù)責(zé)項目經(jīng)營，興業(yè)銀行享受股權(quán)收益，不參與經(jīng)營和管理。
此外，在恒大國際中心項目中，由于原開發(fā)商一開始銷售時承諾給業(yè)主精裝修交付，而保交樓方案改為毛坯交付，部分業(yè)主因此心里存在落差。
“出于人道主義，我們將項目內(nèi)的部分產(chǎn)權(quán)車位補(bǔ)貼給業(yè)主，還額外幫業(yè)主進(jìn)行戶內(nèi)隔層搭建及加固，盡量減少業(yè)主損失。但是目前項目可補(bǔ)貼的車位數(shù)量不夠，后續(xù)還需要和長城資產(chǎn)談判釋放一部分抵押車位，補(bǔ)貼給業(yè)主”平穩(wěn)基金負(fù)責(zé)人表示。
房地產(chǎn)紓困資金的外部來源主要有國家專項借款、銀行配套融資、地方政府專門款項以及其他 AMC和金融機(jī)構(gòu)的資金支持，內(nèi)部來源主要是企業(yè)自籌融資和銷售回款。
在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的助力下，平穩(wěn)基金的項目都處于“白名單”范圍里面，并有望獲得來自工行、建行的低利率貸款；此外，目前已經(jīng)有中國信達(dá)、中信金融資產(chǎn)兩家AMC計劃注資平穩(wěn)基金。
如此多重要金融機(jī)構(gòu)愿意貸款及注資給平穩(wěn)基金，也從側(cè)面證明了平穩(wěn)基金的運(yùn)營模式已經(jīng)得到了業(yè)界的廣泛認(rèn)可。
總體來看，保交樓的關(guān)鍵在于解決資金不足這一難題，而金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人以及注資方，在其中扮演著重要角色，一方面，需要和運(yùn)營方做好溝通，雙方共同解決難題；另一方面，金融機(jī)構(gòu)也要有大局意識，除了經(jīng)濟(jì)利益還要關(guān)注社會效益，把保交樓放在優(yōu)先地位。
