一切要從2007年的一次拍賣說起。
王女士是順義區(qū)一名民營企業(yè)主，2007年2月10日,王女士與北京一諾拍賣有限公司簽訂拍賣成交確認(rèn)書，以450萬元人民幣拍得順義區(qū)的一塊兒土地使用權(quán)及地上所有物。
拍賣標(biāo)的清單顯示拍賣標(biāo)的為順義區(qū)復(fù)興村東減河村北側(cè)地上建筑物京房權(quán)證順國字第00600號,建筑面積5656.8平方米財(cái)產(chǎn)權(quán)益及京順國用[002]字第0101號27758.51平方米土地使用權(quán)益。
這是一塊兒國有劃撥土地，1992年11月23日，北京天海經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展公司(以下簡稱“天海公司”)成立，其原經(jīng)營場所就位于這里，于2002年6月11日登記在機(jī)電公司名下，登記使用權(quán)人為機(jī)電公司。
2005年6月17日,天海公司破產(chǎn)，并成立清算組。天海公司清算組于2005年7月委托北京明鑒仁資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對天海公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債以2015年6月17日為評估基準(zhǔn)日進(jìn)行了評估工作。2006年2月20日，北京市順義區(qū)人民法院裁定終結(jié)天海公司破產(chǎn)還債程序。
2007年1月15日，經(jīng)北京市順義區(qū)政府常務(wù)會批示并經(jīng)區(qū)國資委聯(lián)合相關(guān)單位召開專題會議定，由區(qū)國資委監(jiān)管的機(jī)電公司公司名下44畝土地及地上建筑物用于抵償機(jī)電公司所欠北京農(nóng)商銀行貸款。
2007年2月1日，北京市順義區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會作出《關(guān)于北京順義區(qū)機(jī)械電子工業(yè)公司拍賣原天海公司資產(chǎn)清償區(qū)信用聯(lián)社債務(wù)的批示》，同意機(jī)電公司將天海公司資產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣。
王女士參與的即是這次拍賣，并于當(dāng)日與機(jī)電公司完成了交接手續(xù)，交接清單載明物品包括京權(quán)證順國字第00600號、京順國用字第0101號證各一本、地上建筑物(現(xiàn)狀)、變壓器、水井、電表、上、下水配套設(shè)施及相關(guān)配套附屬物。此次拍賣款用于償還銀行貸款完畢后，順義區(qū)政府于2008年2月26日發(fā)文撤銷了機(jī)電公司。
2008年4月份開始，王女士便向北京市國土資源局申請辦理順義區(qū)復(fù)興村東減河北側(cè)國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，至今仍未辦理完畢，而且很可能會失去上述拍賣應(yīng)得的權(quán)益。
2022年3月22日，區(qū)國資委授權(quán)北京順建公司承繼機(jī)電公司提起訴訟，以拍賣標(biāo)的物房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)因規(guī)劃原因無法繼續(xù)辦理變更登記為由，要求解除王女士與機(jī)電公司于2007年2月10日通過拍賣形成的買賣合同。此后，北京順建公司又變更訴求，以機(jī)電公司未報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)為由要求確認(rèn)合同無效。北京市順義區(qū)人民法院做出【（2022）京0113民初6979號】判決合同無效。
16年過去，“合同無效”意味著王女士或?qū)⑹ミ@塊土地。那么，王女士的這次拍賣行為是否合法有效？拍賣標(biāo)的又是否應(yīng)該包括土地權(quán)益呢？
鑒于企業(yè)破產(chǎn)時(shí)如何處置劃撥用地使用權(quán)，立法層面僅有一些原則性規(guī)定，并無相關(guān)配套的實(shí)施細(xì)則，故實(shí)踐中各地處置劃撥用地使用權(quán)的方式不一。為了更好地維護(hù)各方的利益，同時(shí)避免管理人處置資產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，北京的部分法學(xué)專家給出了自己的建議。
一、符合條件的劃撥土地使用權(quán)可以委托拍賣。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定:“劃撥土地使用權(quán),除本條例第45條規(guī)定的情況外,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”該條例第45條規(guī)定:“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;(二)領(lǐng)有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥�、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金�！�
本案中，北京市順義區(qū)復(fù)興村東減河村北側(cè)地上建筑物(京房權(quán)證順國字00600號)的土地使用權(quán)系工業(yè)劃撥用地(京順國用(2002)字第0101號)，土地使用權(quán)和地上建筑物產(chǎn)權(quán)均登記在北京市順義區(qū)機(jī)械電子工業(yè)公司(以下稱“機(jī)電公司”)名下，同時(shí)具備國有土地使用權(quán)證和地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明，符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定的情形。因此，該劃撥土地使用權(quán)可以被轉(zhuǎn)讓。
二、《中華人民共和國物權(quán)法》確立了房地一體的轉(zhuǎn)讓規(guī)則，即“房隨地走、地隨房走”。本案中，王女士通過拍賣方式受讓案涉房屋所有權(quán)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)受讓案涉土地使用權(quán)。
房屋依附于土地，離開土地房屋無法存在。鑒于土地與房屋之間存在密切關(guān)聯(lián)，《中華人民共和國物權(quán)法》確立了“房隨地走、地隨房走”的房地一體轉(zhuǎn)讓規(guī)則�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第182條明確規(guī)定:“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”
本案中，倘若拍賣標(biāo)的僅為案涉房屋，而不包括案涉土地使用權(quán)，則王女士通過拍賣取得的案涉房屋將無所依附，該拍賣結(jié)果對買受人王女士毫無意義。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定以及民法的一般原理，機(jī)電公司委托拍賣案涉房屋的同時(shí)應(yīng)當(dāng)一并委托拍賣案涉土地使用權(quán)。
案涉劃撥土地的使用權(quán)，王女士需要按照拍賣當(dāng)時(shí)同類地塊土地的出讓金價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條以及《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第9.2.3項(xiàng)的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，依法需要補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的，還應(yīng)當(dāng)提交土地價(jià)款以及相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證。
處置劃撥用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以網(wǎng)絡(luò)拍賣優(yōu)先為原則，拍賣公告中應(yīng)對土地性質(zhì)、受讓人應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金等進(jìn)行披露。為了防止受讓人后期拒絕繳納或遲延繳納土地出讓金的情形，建議在競價(jià)時(shí)要求受讓人提前繳納上述費(fèi)用至管理人賬戶，后期根據(jù)實(shí)際應(yīng)繳納的土地出讓金多退少補(bǔ)，共同向土地管理部門辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)。
四、倘若案涉房屋和土地被征收，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條第3款和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條的規(guī)定，給予王女士合理的補(bǔ)償。
《中華人民共和國物權(quán)法》第42條第3款規(guī)定:“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定:“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”根據(jù)上述規(guī)定，倘若案涉土地和房屋被征收，王女士作為合法的權(quán)益主體，應(yīng)當(dāng)按照被征收房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格獲得補(bǔ)償。
