1月5日，央行等發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》。此次政策賦予了房價疲軟城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限，充分體現(xiàn)了對首套購房的支持。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示：此次政策明確，對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。1）此次政策通俗理解，即房價持續(xù)疲軟的城市，可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間。這就相當(dāng)于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。2）此次政策提及了"階段性"一詞，其含義是，房價若是持續(xù)疲軟則可以落實此類權(quán)限；但若是房價重新復(fù)蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段性的調(diào)整。

　　政策意義

　　此次政策實際上是對2022年房貸利率下限政策的調(diào)整版本。1）2022年5月央行明確房貸利率下限為"LPR-20個基點"。2022年9月則在《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房價疲軟城市可突破"LPR-20個基點"的下限，但此次政策有效期為2022年12月底。所以此次央行發(fā)文，實際上是對2022年既有的兩個政策的修正或細化，說明2023年要繼續(xù)落實降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作。2）此次政策充分體現(xiàn)了一個重要的思路，即2023年信貸政策要繼續(xù)寬松，尤其是要強調(diào)對購房剛需進行保護和支持。此次政策強調(diào)了首套房，其包括一手房和二手房。商業(yè)銀行信貸投放、房企項目營銷、中介機構(gòu)推薦房源等都要主動研究此類政策，積極對首套購房者宣傳此類政策，以更好釋放政策效應(yīng)。

　　城市名單

　　此次政策繼續(xù)提及房價疲軟城市的標準，即新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。分析顯示，此類城市有幾個特點。1）房價疲軟城市數(shù)量明顯增多。此前2022年首次改革的時候，統(tǒng)計的城市數(shù)量為23個，而當(dāng)前統(tǒng)計則增加為38個。這意味著各地更要主動降低房貸利率。2）從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照此類城市的能級，對同類的城市也要落實相似的政策，即房貸利率下限下調(diào)或取消的政策。

來源：央行官網(wǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院

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