2022年已過去大半，邊際寬松的政策加持之下上半年沒有迎來行業(yè)的春天，倒是出現(xiàn)了普遍的銷售大幅下滑與更多頭部民營房企的暴雷。房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展問題成了7月28日政治局會議議題，這還是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上的第一次，一方面說明行業(yè)本身在國民經(jīng)濟中的重要地位，另一方面也表明房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，以及土地財政已成為逆周期調(diào)節(jié)和抗擊疫情等多重增支減收因素之下穩(wěn)定地方財政的核心問題。而上市房企的半年報顯示已有50多家預虧，還有多家房企2021年的年報至今尚未發(fā)布。此輪行業(yè)周期是否如國家統(tǒng)計局說的那樣已經(jīng)趨向觸底，確實還是一個問題。

　　國家統(tǒng)計局8月15日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了一個基本基調(diào)，就是上半年銷售面積、銷售收入都同比降幅較大，但環(huán)比降幅收窄，似乎有觸底勢頭。其中，1-7月商品房銷售面積78178萬平米，同比下降23.1%；銷售額75763億元，同比下降28.8%，在銷售不暢的情況下也就導致了新開工面積和拿地面積的下降，分別環(huán)比下降35%和26%，但在“保交樓”之下施工面積和竣工面積降速同比收窄。夏天即將結(jié)束，秋天已經(jīng)到來，在各地不斷加大的政策刺激下目前依然看不到行業(yè)復蘇的跡象，形勢依然相當嚴峻。這其實也反應了行業(yè)基本面和行業(yè)走勢，已經(jīng)和政策面脫鉤的基本事實。

　　這主要是由于過往的行業(yè)政策更擅長于從銀根和地根，從市場準入方面來管控市場過熱問題，而在遭遇行業(yè)信心不足與預期下行，需要提升需求的時候往往就顯得束手無策了。收入預期下行之下，所有的旨在擴張需求的從市場端到資金端的政策施力，都在購房者不愿加杠桿、入市意愿下降的情況下失去了市場傳導能力。而在行業(yè)流動性困境無法疏解的情況下，相關(guān)的信貸寬松也就成了無本之木，反而是大量的流動性變成了央行報表上充裕的M2和快速增加的居民存款，以及消費與投資意愿下降之下的大量的提前還貸行為。有數(shù)據(jù)表明，一方面是目前的M2相當充裕，商業(yè)銀行的貸款發(fā)放不出去，上半年居民存款在經(jīng)濟不景氣之下竟然上升超過10萬億元，創(chuàng)歷史新高，另一方面是房地產(chǎn)全行業(yè)的銷售大幅下滑與市場的愁云慘淡。

　　之所以去年下半年以來，從中央到地方不斷連續(xù)推出的促進行業(yè)回暖和復蘇的政策至今不見起效，主要是樓市快速下行疊加宏觀預期下行，導致具有買漲不買落的樓市與房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了企業(yè)流動性問題和市場信心雙重問題。這兩個問題相互作用之下，只要市場信心不恢復，樓市不回暖，短期的向房企的輸血式資金紓困，無論規(guī)模多大都無法解決問題，只要銷售不見起色，暴雷就只是個時間問題。而近期出現(xiàn)的爛尾樓業(yè)主“抱團停貸”事件更是暴露了預售制下資金監(jiān)管的千瘡百孔，讓本來就信心已極度脆弱的新房與期房市場更是雪上加霜，也加大了行業(yè)對于未來市場復蘇難度的憂慮。今年以來剛改轉(zhuǎn)向二手房市場以及二手房整體上揚的交易占比，在很大程度上正是對于預售制下新房與期房市場交房風險擔憂的直接體現(xiàn)。

　　作為政策失效的最典型代表，并購貸款和AMC入場作為力度較大的促進回暖和行業(yè)復蘇的兩項政策，正是政策面對行業(yè)基本面和市場心理缺乏認知、脫離行業(yè)運行實際的具體體現(xiàn)。去年下半年推出的并購貸款政策，旨在以向優(yōu)勢房企發(fā)放貸款，以促進行業(yè)并購整合的方式向行業(yè)注入流動性來恢復行業(yè)活力，但“二手車效應“卻讓市場中出現(xiàn)的只是較差的項目，出險房企在未最終放棄自救努力前還指望以優(yōu)質(zhì)項目實現(xiàn)翻盤和出讓較差的項目來挽救自身流動性，而“撿尸心理”卻讓優(yōu)勢房企期待出險房企情況更差之后再低價獲取其優(yōu)質(zhì)項目而遲遲不肯出手，這就致使并購貸款成了少數(shù)優(yōu)勢房企借機優(yōu)化自身融資結(jié)構(gòu)的機會而并無入市并購的實質(zhì)性動作。

　　而AMC的入場更是如此。AMC既有經(jīng)驗和技術(shù)，也有資金實力和市場資源，但是在出險房企尚未放棄自救努力，也未發(fā)生行政接管的情況下，AMC的介入只能成為其脫困方案的技術(shù)咨詢者和增信、注資等資源提供者。而后者在AMC沒有獲得出險房企資產(chǎn)主導權(quán)之前是不可能發(fā)生的，除非是在行政指派之下。年初一些全國性AMC已經(jīng)入場并被寄予厚望，卻至今不見具體動作，正是因為市場化、法制化原則讓專長于不良資產(chǎn)管理AMC在未接受出險企業(yè)資產(chǎn)處置權(quán)之前無法施展其天然優(yōu)勢。而鄭州地方AMC近期的下場，是旨在化解爛尾樓這一社會問題來幫助政府履行社會責任的，與此前AMC的入場截然不同。所以行業(yè)同仁們也不要對AMC出手拯救自己抱有太大期望，當您的命運與MC發(fā)生交集的時候，您往往也就失去了左右自己方向與命運的機會了。

　　在爛尾樓業(yè)主們“抱團停貸”風潮的影響與壓力之下，各地政府主動或被動加強了預售資金監(jiān)管，但監(jiān)管的強化在地方政府“保交樓”訴求之下卻往往演變?yōu)椤案鲯唛T前雪”的以鄰為壑，對于多項目、跨區(qū)域的大型房企本來就十分緊張的資金面而言更是雪上加霜，反而可能造成更多的項目停工停貸和爛尾，也就有了走向了合理監(jiān)管以促進資金高效使用和行業(yè)流動性恢復的政策愿望反面的可能。這是當前需要行業(yè)主管部門和監(jiān)管層從行業(yè)整體角度關(guān)注和協(xié)調(diào)的一個現(xiàn)象與問題，不然就容易出現(xiàn)為解決問題而制造更多問題的結(jié)果發(fā)生。

　　目前，地根與銀根高度受控，房地產(chǎn)行業(yè)已演變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為表、以土地財政為里，與作為解決國民住房需求的市場化渠道和市場化程度最高的行業(yè)之一的過往完全不同的性質(zhì)，行業(yè)供求關(guān)系也已發(fā)生了質(zhì)變，而行業(yè)格局也以當前土拍市場出現(xiàn)的以國央平（國企、央企、平臺公司）為主力的現(xiàn)象昭示著行業(yè)的未來。因此，在去杠桿、低周轉(zhuǎn)化之下的重資產(chǎn)化將推動行業(yè)將投資開發(fā)和持有業(yè)務(wù)等向具備長線資金、大資金、低息資金和融資優(yōu)勢的國央企、平臺公司和少數(shù)頭部優(yōu)勢民營房企集中，而大多數(shù)民營房企將主動或者被迫轉(zhuǎn)型進入以代建、運營等為主的輕資產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)領(lǐng)域。

　　形勢如此，形勢比人強。審時度勢，量力而為，早轉(zhuǎn)型早主動，以轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)商業(yè)運營管理的萬達已經(jīng)為此作出了表率。

　　（作者系IPG中國首席經(jīng)濟學家）

　　來源：焦點財經(jīng)

編輯：wangdc