文/卜祥瑞（中國仲裁法學(xué)研究會金融仲裁專業(yè)委員會主任、中國政法大學(xué)金融法研究中心研究員）
近期，部分地方頻繁發(fā)生“停 貸”事件，最高人民法院特定裁判案例廣泛傳播，甚至被片面解讀，引發(fā)了房地產(chǎn)領(lǐng)域、金融業(yè)、法律界乃至金融監(jiān)管等高層的重視。厘清商品房買賣合同解除的法律后果，公平、公正解決購房者與開發(fā)商、銀行之間的相關(guān)爭議，對于“保交樓、保民生、保穩(wěn)定“具有特別的現(xiàn)實意義。
商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除可能存在多種原因，商品房的性質(zhì)也不盡相同，按揭貸款合同解除不能一概而論，而應(yīng)厘清當(dāng)事人商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除的過錯責(zé)任，區(qū)分不同情形，公平裁判。
一、當(dāng)事人解除商品房買賣合同，借款人的還款義務(wù)并不必然免除
有關(guān)商品房的銷售，在我國多以購房者按揭貸款購買期房為主。在此過程中會產(chǎn)生四類主要法律關(guān)系：一是購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商因簽訂《商品房買賣合同》而形成的買賣關(guān)系；二是購房者與貸款銀行建立的借貸關(guān)系；三是購房者與貸款銀行建立的抵押關(guān)系。四是房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行以及購房者之間的階段性擔(dān)保關(guān)系。
在上述四類所涉主要法律關(guān)系上，有關(guān)紛爭的核心一般表現(xiàn)為購房者與貸款銀行之間形成的借貸關(guān)系和抵押關(guān)系。無論是（2019）最高法民再第
245號案件判決（全稱是“王忠誠、王琪博金融借款合同糾紛再審民事判決書”，是發(fā)生于2015年青海省西寧市的一則商品房預(yù)售糾紛。該案經(jīng)過了兩次訴訟，最高院最后判決：爛 尾樓的風(fēng)險不應(yīng)全由購房者承擔(dān)，償還剩余貸款有違公平。）還是最近新聞所涉案例，爭議焦點均為購房者與銀行之間關(guān)于貸款本息的償還主體問題。
而對于這一問題的解決，作為典型的民事法律關(guān)系，自然需要從合同約定和相關(guān)法律規(guī)定兩方面入手。
從合同約定而言，在實踐中銀行為規(guī)避風(fēng)險，一般都會在合同中明確購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還本付息的責(zé)任。而且購房者在向銀行申請個人住房（或商業(yè)）抵押貸款時，銀行一般會審查申請人的身份情況、資信狀況確定同意貸款的年限及成數(shù)，雙方才會簽訂借款合同。銀行對于購房者資信狀況的審查以及購房者的配合行為進(jìn)一步說明雙方締約時對于后續(xù)還本付息有相應(yīng)的預(yù)期安排。即合同約定和簽訂行為兩方面均要求購房者作為借款人應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)還本付息的責(zé)任，并不能因出現(xiàn)爛 尾樓而停止償還借款。
特別需要強調(diào)的是，司法實踐中對商品房買賣合同解除法律后果尤其是借款責(zé)任分擔(dān)也不盡相同。
媒體廣泛傳播（2019）最高法民再第245號案件判決同時，嚴(yán)重忽略了另一份訴訟當(dāng)事人相同的判決，即最高人民法院（2017）最高法民終683號判決。該判決明確指出，原《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務(wù)。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因為根據(jù)合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不負(fù)有還款義務(wù)。
從法律規(guī)定上講，《商品房買賣司法解釋》第二十一條第二款規(guī)定：商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。主張由房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的觀點主要是基于此款規(guī)定，并結(jié)合該解釋第二十條，認(rèn)為相關(guān)合同解除后，購房者已經(jīng)確定不能取得合同標(biāo)的物，如再由其向銀行承擔(dān)還本付息的責(zé)任，有違公平原則。但根據(jù)法律解釋原理，一般應(yīng)以文義解釋為首要原則。從這個角度來講，該款只是規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的相關(guān)款項返還給銀行和購房者，并未對后續(xù)的還本付息做出安排。
值得注意的是，《商品房買賣司法解釋》有關(guān)第二十條的規(guī)定與法律規(guī)定并不一致。《中華人民共和國民法典》和現(xiàn)已失效的《中華人民共和國合同法》中有關(guān)合同的法定解除情形規(guī)定了五項，而該條司法解釋條文所規(guī)定的情形并非其中任意一種。早在2003年《商品房買賣司法解釋》發(fā)布時，最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人答記者問時就指出：“‘按揭’方式購買商品房而發(fā)生的糾紛也是一種新類型的案件，對此類糾紛應(yīng)如何處理，我國法律沒有明確的規(guī)定。當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，當(dāng)事人可以請求解除擔(dān)保貸款合同。但同時也指出，貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買受人，也將面臨很大的風(fēng)險”。 換言之，當(dāng)事人解除商品房買賣合同，擔(dān)保貸款合同并不必然解除。即便解除擔(dān)保貸款合同也應(yīng)當(dāng)公平地分配風(fēng)險和責(zé)任。
從合同約定和有關(guān)法律規(guī)定角度分析，（2019）最高法民再第245號案件判決的結(jié)果值得商榷。如忽略過錯分配責(zé)任，在銀行并無違約的情況下，一味由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)還本付息的責(zé)任，必然會導(dǎo)致銀行債權(quán)的受損。更重要的是，一旦引發(fā)市場效仿，即便因購房者違約而導(dǎo)致合同解除并由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，會進(jìn)一步加劇金融風(fēng)險。而且，即便銀行產(chǎn)生違規(guī)行為，出現(xiàn)諸如違規(guī)支付監(jiān)管賬戶額度的行為，在法律上也與房地產(chǎn)開發(fā)商違約尤其是爛 尾樓的出現(xiàn)無必然聯(lián)系或因果關(guān)系，更無法突破合同約定得出由銀行自擔(dān)風(fēng)險的判決結(jié)論。而且，從實踐來看，該項監(jiān)管權(quán)利多數(shù)歸屬于房管機關(guān)，具體表現(xiàn)為監(jiān)管機關(guān)的指令性行為，監(jiān)管措施缺位或者落實不到位的責(zé)任不能僅由銀行承擔(dān)。若銀行未依法依約履行資金監(jiān)管職責(zé)則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠 償責(zé)任。
二、解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“斷 供”危機應(yīng)多部門聯(lián)動、分類施策
關(guān)于保交樓的問題，7月21日下午在國新辦發(fā)布會上，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，6月30日江西景德鎮(zhèn)部分樓盤延期交樓引發(fā)社會關(guān)注，銀保監(jiān)會對此高度重視，積極加強與住建部、人民銀行部門的協(xié)同配合，支持地方更加有力地推進(jìn)保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。
解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“斷 供”危機是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，不可能一蹴而就，應(yīng)當(dāng)堅持系統(tǒng)化思維，發(fā)改委、住建部門、金融監(jiān)管等應(yīng)多部門聯(lián)動，多策并舉，分類施策。應(yīng)當(dāng)堅持市場化思維，鼓勵A(yù)MC參與房地產(chǎn)市場不良債權(quán)處置、依法破產(chǎn)一批房地產(chǎn)企業(yè)。堅持法治化思維，不能因風(fēng)險可控，而迫使無過錯市場主體承擔(dān)全部損失。應(yīng)進(jìn)一步完善征信法律制度，避免過度運用信用手段實施社會治理。相關(guān)市場主體應(yīng)恪守契約精神，而司法機關(guān)應(yīng)堅持依法裁判的底線。
一是改革與調(diào)整現(xiàn)行商品房預(yù)售制度。1994年7月，國家頒布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，正式確立了商品房預(yù)售制度。預(yù)售制度，相當(dāng)于銷售期房——“賣樓花”，該制度在一定時期確實起到了彌補資金不足的問題。但隨著房地產(chǎn)商的無限擴張以及監(jiān)管措施的日益松弛，有關(guān)預(yù)售制配套的監(jiān)管賬戶等在多地出現(xiàn)了形同虛設(shè)的情況。尤其在黨中央近些年來不斷強化“房住不炒”的政策時，房地產(chǎn)商紛紛出現(xiàn)“暴雷”風(fēng)險，以至于引發(fā)“停 貸斷 供潮”。購房者與銀行亂象的根源即在于房地產(chǎn)預(yù)售制及監(jiān)管措施不力。據(jù)此，應(yīng)從兩方面入手，一方面取消房地產(chǎn)預(yù)售制，消解爛 尾樓風(fēng)險。另一方面對現(xiàn)有預(yù)售制度進(jìn)行改革，即重新制定合理的配套措施并嚴(yán)格落實權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則，研究并推廣有效的資金監(jiān)管模式，細(xì)化規(guī)定資金撥付的節(jié)點和比例，運用大數(shù)據(jù)輔助資金監(jiān)管。也可以借鑒香 港模式，推遲銀行進(jìn)入按揭程序的時間并健全處罰措施。
二是銀行應(yīng)積極探索按揭貸款“斷 供”的應(yīng)對措施。切實掌握“斷 供潮”下是否存在購房者違約的情形，并予以區(qū)別處理，避免不當(dāng)損失的出現(xiàn)。另外，還要做好風(fēng)險應(yīng)對，如上所述，按揭貸款下一般會存在房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行以及購房者之間的階段性擔(dān)保關(guān)系。如相關(guān)《商品房買賣合同》《商品房擔(dān)保貸款合同》等被解除后，銀行要積極主張權(quán)利，以防損失的擴大。絕不能因為風(fēng)險可控而漠視權(quán)利。同時，銀行自身還要做好篩查，如在有關(guān)合同中出現(xiàn)自身支付條件違約、延遲支付款項等情形，要適時與購房者協(xié)商解決。對于確因開發(fā)商原因?qū)е沦彿空邿o法實現(xiàn)購房目的的，金融監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時出臺相應(yīng)政策，明確銀行對購房者延遲交房期內(nèi)不收取違約罰息，延遲支付本金利息的不計入征信記錄。金融監(jiān)管機構(gòu)還應(yīng)會同有關(guān)部門，積極推動金融機構(gòu)債委會運行，組建總行、總部級債委會，統(tǒng)一協(xié)調(diào)并切實解決大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)案外重組。對于符合基本條件的開發(fā)企業(yè)，銀行應(yīng)按照金融監(jiān)管機構(gòu)要求和地方黨委政府工作安排，做好信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。
三是購房者在開發(fā)商違約情形下仍然要堅持理性維權(quán)。在按揭買房的各項法律關(guān)系中，爛 尾樓的出現(xiàn)主要是在買賣關(guān)系中要解決的問題，與銀行的借貸關(guān)系是相互獨立的。而且，其與銀行的借貸關(guān)系并不會涉及因房地產(chǎn)開發(fā)商違約而有權(quán)停止還本付息的條款。因此，購房者因開發(fā)商違約而向銀行停 貸斷 供的行為并無法律和合同依據(jù)。該行為不僅不能有效解決問題，還可能使自身擔(dān)負(fù)被起訴、強制執(zhí)行甚至被列入征信黑名單和限制高消費等法律風(fēng)險。筆者認(rèn)為，在因開發(fā)商或者銀行違約而遭遇爛 尾樓的情況下，業(yè)主要盡早核實所購房屋項目的預(yù)售放款收取情況、監(jiān)管情況等。若發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況或者其他違法違規(guī)行為，應(yīng)盡快提起相關(guān)的調(diào)查申請，申請相關(guān)部門對違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。并視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，依法保護(hù)自身權(quán)益。
四是裁判機關(guān)應(yīng)兼顧法律與社會效果依法裁判。在堅持法治原則的基礎(chǔ)上，司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)應(yīng)追求法律效果與社會效果的統(tǒng)一。嚴(yán)格依法對各類案件展開分析并裁判，確保裁判結(jié)果于法有據(jù)并符合法律的內(nèi)在精神價值追求。以此確保立法目的的實現(xiàn)以及維護(hù)法律的統(tǒng)一性、確定性和權(quán)威性。在嚴(yán)格遵循法律規(guī)定和精神的基礎(chǔ)上，通過法律的適用達(dá)成與政策的協(xié)調(diào)，進(jìn)而使判決結(jié)果符合社會的價值觀念和整體利益的實現(xiàn)。既要避免出現(xiàn)因過度貼合政策要求反而違背法律意旨的判決，也要避免一紙裁判（或簡單以格式合同條款）顛覆長期形成的極其復(fù)雜的房地產(chǎn)市場交易業(yè)態(tài)。否則將會損害到人們對于法律的預(yù)期，也會導(dǎo)致現(xiàn)有法律所要塑造秩序的混亂，引發(fā)不必要的風(fēng)險。建議最高人民法院會同有關(guān)部門積極開展調(diào)研，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上（在購房主體上區(qū)分個人還是公司，在購房用途上類分住宅還是商用，細(xì)分購房目的是居住消費為主還是投資或者炒房投機等等）盡快發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域裁判系列指導(dǎo)案例或司法政策，指導(dǎo)人民法院公平、公正裁判相關(guān)糾紛。仲裁機構(gòu)亦應(yīng)研究購房者、開發(fā)商、銀行三者在特定情形下的風(fēng)險與權(quán)利義務(wù)的公允分配，避免形而上地照搬司法裁判案例或者不顧仲裁協(xié)議約定實施“穿透”思維仲裁相關(guān)爭議。
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