二三線城市政策松綁的全面性正不斷擴(kuò)大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月以來(lái)，近一周時(shí)間已有6個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策，包括浙江衢州、河北秦皇島、甘肅蘭州、四川綿陽(yáng)、浙江麗水、浙江臺(tái)州等。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從近期各地政策放松情況看，各地放松的積極性在增加。同時(shí)，政策放松的全面性也在不斷擴(kuò)大，從此前很多城市放松首付比例即三成改兩成以外，現(xiàn)在各類放松的內(nèi)容都很多，限購(gòu)等政策也陸續(xù)放松，限售等內(nèi)容也有松綁或取消的動(dòng)作，應(yīng)該說政策放松進(jìn)入比較全面的階段。

　　一周內(nèi)6城放松樓市調(diào)控

　　以浙江衢州為例，今年4月1日，浙江衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，使得衢州成為全國(guó)首個(gè)限購(gòu)、限售均取消的城市。

　　按照《通知》，非衢州戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策。

　　這也意味著，非衢州戶籍家庭可在衢州市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房和二手住房，不受2021年8月7日政策中需繳納社�；騻�(gè)稅滿12個(gè)月且僅能購(gòu)買1套的限制。而個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)也可在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房和二手住房。

　　優(yōu)化區(qū)域限售方面，《通知》指出，《通知》發(fā)布后市區(qū)新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出讓公告里有特別約定的除外。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，衢州作為三四線城市，自2021年下半年以來(lái)，市場(chǎng)一直低溫運(yùn)行，當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年一季度，衢州商品住宅成交面積同比降幅超七成。

　　緊接著，4月2日，澎湃新聞獲悉，河北秦皇島市人民政府印發(fā)關(guān)于廢止《秦皇島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》《秦皇島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》的通知。

　　秦皇島發(fā)布的《通知》顯示，“《河北省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（冀政辦字（2017］45號(hào)）已公布廢止，我市依據(jù)該文件制定出臺(tái)的《秦皇島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》（秦政字［2017］16號(hào)）和《秦皇島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（秦政字［2017］19號(hào)）兩個(gè)文件已無(wú)政策支撐，且兩個(gè)文件規(guī)定的政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)。”

　　秦皇島住建局內(nèi)部工作人員向澎湃新聞確認(rèn)了上述文件的真實(shí)性。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策調(diào)整主要體現(xiàn)在限購(gòu)和限貸等內(nèi)容上。根據(jù)2017年秦皇島政策，外來(lái)人口購(gòu)房需要1年社保，同時(shí)首套房首付比例為30%。據(jù)此可以認(rèn)為，此次秦皇島廢除了限購(gòu)政策，也對(duì)貸款首付政策進(jìn)行了放松。

　　此外，4月5日，甘肅省蘭州市印發(fā)《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施（第1號(hào)）》（簡(jiǎn)稱《措施》），《措施》明確提出降低個(gè)人購(gòu)房門檻、提高公積金貸款額度、放松區(qū)域限購(gòu)以及放寬限售條件。其中提到，加大個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放力度，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照監(jiān)管規(guī)定實(shí)施貸款利率優(yōu)惠政策。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　與此同時(shí)，4月以來(lái)，四川綿陽(yáng)、浙江麗水以及浙江臺(tái)州均分別出臺(tái)公積金購(gòu)房新策。

　　多城取消或放松限購(gòu)及限售政策

　　上述6個(gè)城市只是今年以來(lái)樓市政策松綁中的一個(gè)縮影。分類來(lái)看，取消限購(gòu)、限售等限制性措施是此輪樓市松綁的一大突破點(diǎn)。

　　今年3月1日，鄭州打響放開限購(gòu)第一槍。3月1日，河南省鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，《通知》提出，為滿足居家養(yǎng)老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購(gòu)的規(guī)定，即老年人投靠家庭可以新購(gòu)一套住房，這是無(wú)條件的，增加了此類家庭的可購(gòu)房套數(shù)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州之后，福州、哈爾濱、青島即墨、衢州、秦皇島等地也紛紛取消限購(gòu)、限售等限制性措施。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，限售、限購(gòu)、限貸等是調(diào)控的短期行為。當(dāng)樓市熱了，限制性措施就要啟動(dòng)或強(qiáng)化（比如限售從3年調(diào)到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。

　　當(dāng)下，各地樓市下滑明顯，已經(jīng)影響到了全鏈條的正常循環(huán)，從賣地、開工、到銷售，到竣工，都受到較大沖擊，行業(yè)良性循環(huán)不暢。在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

　　其認(rèn)為，限售和限購(gòu)調(diào)整，在促進(jìn)住房消費(fèi)、合理需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)的語(yǔ)境下，有更強(qiáng)的合理性，限制性措施進(jìn)入新一輪“退出潮”。

　　多城相繼下調(diào)二套房首付比例

　　除了取消限購(gòu)、限售等限制性措施，今年以來(lái)，多地相繼下調(diào)二套房首付款最低比例。同策研究院認(rèn)為，這有助于進(jìn)一步減輕購(gòu)房者支付壓力，激活各地購(gòu)房需求，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交的回升。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年一季度，至少已有7城下調(diào)二套房首付比例，包括廣西北海、福建福州、江西南昌、廣西南寧、山西晉中、甘肅蘭州、河北唐山等。

　　其中，廣西北海為今年首個(gè)率先下調(diào)二套房首付比例的城市。1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，《通知》顯示，繳存職工家庭購(gòu)買第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

　　隨后，福州市跟進(jìn)下調(diào)二套房公積金首付比例。1月28日，福州住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》，在福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)房的職工家庭，第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款的職工家庭，首付款比例調(diào)整為40%。

　　江西南昌于2月13日宣布降低首付比例，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房的，最低首付比例由50%降低至30%。

　　廣西南寧宣布，從3月1日起首付款比例不得低于住房?jī)r(jià)值的20%，即可貸額度不高于住房?jī)r(jià)值的80%。執(zhí)行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房?jī)r(jià)值的30%。

　　晉中亦規(guī)定，自3月1日起，家庭購(gòu)買第二套改善性住房需申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付比例下調(diào)為不低于購(gòu)房總價(jià)的20%。

　　3月4日，河北唐山在提高公積金貸款額度的同時(shí)，也降低了二套房的首付比例。按照新規(guī)，職工購(gòu)買第二套自住住房的，最低首付款比例由原來(lái)的不低于60%調(diào)整為不低于30%。

　　甘肅蘭州在4月5日宣布，要降低個(gè)人購(gòu)買住房門檻。個(gè)人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，截至4月5日，超65個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策，政策松綁內(nèi)容主要涉及到放松限購(gòu)，取消、放松限售，降首付比例，降房貸利率，公積金貸款優(yōu)惠，購(gòu)房補(bǔ)貼，房企資金支持。

　　同策研究院認(rèn)為，鄭州、哈爾濱等城市出臺(tái)的放松限購(gòu)、限售等政策一方面是為了促進(jìn)市場(chǎng)快速回溫，未來(lái)更多的大中城市，可能為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)更多實(shí)質(zhì)調(diào)控放松的政策。從市場(chǎng)端來(lái)看，目前整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)房需求低迷，主要是由于調(diào)控政策下市場(chǎng)依然持續(xù)下行及購(gòu)房者對(duì)于房企債務(wù)違約導(dǎo)致項(xiàng)目違約的恐懼心理。盡管政策頻出，但開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者的信心尚未恢復(fù)，因此房企投資意愿不強(qiáng)，銀行房貸相對(duì)謹(jǐn)慎，購(gòu)房者觀望情緒也在上升，尤其是改善性需求的購(gòu)房者，短期內(nèi)市場(chǎng)可能依然維持下行趨勢(shì)。

　　同策研究院報(bào)告顯示，從不同能級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口吸附力強(qiáng)的高能級(jí)城市市場(chǎng)需求支撐更足，對(duì)政策利好的反應(yīng)也更快。一線城市可能下半年率先回溫，二線及部分強(qiáng)三線城市，可能受到一線城市帶動(dòng)逐漸回溫，而大部分三四線城市，預(yù)計(jì)依然保持市場(chǎng)下行，低位盤整的狀態(tài)。

　　來(lái)源：澎湃新聞

編輯：wangdc