1999年，老張將其名下的201號房屋賣給了老王，二人簽訂了房屋買賣協(xié)議。老王向老張交納了全部房款，老張向其出具了收條，并將房屋交付給了老王，但未辦理過戶。之后，老王與老張失了聯(lián)系，但是老王和其孩子小王一直在涉案房屋居住至今。2017年，老王收到李先生發(fā)來的律師函，函里稱老張在2016年將涉案房屋賣給了李先生并辦理過戶，要求其騰退涉案房屋。老王前往房管部門查詢，才得知李先生與老張在2016年6月7日簽訂了《存量房屋買賣合同》，并于簽訂合同后就和李先生辦理了過戶。
老王到法院起訴，認(rèn)為：老張不履行與老王的房屋買賣合同義務(wù)，反而將該房屋又出售，屬于一房二賣；李先生在未核實情況、未查看房屋的情況下背著老王將房屋過戶，涉嫌惡意串通，損害其合法權(quán)益。且老張與李先生簽訂的《存量房屋買賣合同》中對于涉訴房屋的交付時間、交付條件、逾期交房違約責(zé)任、逾期付款違約責(zé)任等合同重要條款均為空白，明顯違背常理。根據(jù)以上信息，二被告之間明顯存在惡意串通之行為，嚴(yán)重?fù)p害了老王的合法利益。
庭審中，被告老張辯稱，我方不認(rèn)可老王的訴訟請求，訴請與我方?jīng)]有直接的關(guān)系，我方認(rèn)為不應(yīng)將我方列為本案被告。房子目前看與我方無關(guān)，我方不存在協(xié)助老王變更房產(chǎn)登記的條件和情形，現(xiàn)在房子在李先生的名下，是否應(yīng)當(dāng)變更是李先生與老張之間的事情。
被告李先生辯稱，對老王的訴
訟請求不認(rèn)可，其主張我與老張是惡意串通不能成立。我方作為第三方并不知道涉案房屋曾經(jīng)出售給老王。我方通過正常價格購買涉案房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，我方權(quán)利應(yīng)受保護(hù)。
庭審中，李先生稱其與老張之子張先生是同事關(guān)系，在購房前并沒有到涉案房屋實地查看。2016年6月7日以現(xiàn)金方式給老張30萬元購房定金，老張于2016年6月10日為其過戶涉案房屋，2016年7月8日將小陳轉(zhuǎn)給其的300萬元作為購房款轉(zhuǎn)賬給老張。根據(jù)法院調(diào)取的李先生、小陳、老張三人銀行賬戶明細(xì)顯示，2016年7月8日小陳的工商銀行卡給李先生的建設(shè)銀行卡轉(zhuǎn)賬300萬元，當(dāng)天李先生將300萬元轉(zhuǎn)入老張的工商銀行卡，2016年7月9日老張從該工商銀行卡取出300萬元，同時小陳上述銀行卡又收到300萬元。根據(jù)上述轉(zhuǎn)賬事實，老王認(rèn)為老張取出的300萬又轉(zhuǎn)入小陳的賬戶，李先生、張先生對此不予認(rèn)可，但無法就老張取出的300萬元資金去向及小陳賬戶匯入的300萬元資金來源作出說明。小陳曾到庭作證，但其未就上述資金來源及交易原因作出合理解釋。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，老王從老張?zhí)庂彽蒙姘阜课莺�，老王及家人一直居住于涉案房屋。老張在取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記后，未履行與老王的房屋買賣合同約定的過戶義務(wù)，反而將涉案房屋再次出售給李先生，老王的“一房二賣”行為嚴(yán)重違背誠實信用原則。
本案現(xiàn)有證據(jù)可以證明老張與李先生于2016年6月7日簽訂《存量房屋買賣合同》的行為屬于惡意串通損害老王利益的行為，依據(jù)《合同法》第五十二條第二項關(guān)于惡意串通、損害第三人利益的合同無效的規(guī)定，應(yīng)屬無效。理由如下：一、老張與李先生簽訂《存量房屋買賣合同》的時間為2016年6月7日，但該日老張即與李先生共同向房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)共同申請過戶。本案中并無任何證據(jù)顯示，李先生在該日或該日前向老張支付過購房款。案涉房屋于2016年6月10日即過戶至李先生名下。本案中，李先生在6月7日之前并未實地查看過涉案房屋，而且李先生自認(rèn)老張亦未帶其查看過涉案房屋，這與通常的房屋買受人對所買房屋的關(guān)注嚴(yán)重不符，亦與通常的房屋買賣的流程以及所需的時限嚴(yán)重不符。二、現(xiàn)有銀行轉(zhuǎn)賬記錄顯示李先生于2016年7月8日支付給老張的300萬元款項來源于小陳，而2016年7月9日老張將300萬元取出，同一天小陳的賬戶從柜面匯入300萬元。三、李先生稱從柜面匯給小陳的300萬元來源于投資人，但并無有效證據(jù)證明。小陳另案到庭作證時，亦未能就300萬元來源及交易原因進(jìn)行合理解釋。四、李先生稱小陳在2016年7月8日匯給其的300萬元系其自有資金，但并無證據(jù)證明。
宣判后，李先生提出上訴，二審維持原判，現(xiàn)該案已生效。
【分析】
《民法典》第7條規(guī)定民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第154條規(guī)定行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。
所謂惡意串通，是指行為人與相對人相互勾結(jié)，為謀取私利而實施的損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。雙方相互勾結(jié)損害他人合法權(quán)益的行為，具有明顯的不法性，應(yīng)該給予否定性評價，從而保護(hù)受到侵害的第三人的合法權(quán)益。
惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為具有以下特點(diǎn)：1、各方當(dāng)事人都處于惡意。惡意是指當(dāng)事人明知其所實施的民事法律行為將造成他人的損害而故意為之。2、當(dāng)事人之間相互串通。當(dāng)事人在主觀上都希望通過實施某種民事法律行為而損害特定第三人的合法利益，客觀上當(dāng)事人相互配合或者共同實施了非法的民事行為。3、損害了特定的第三人的利益，這里的第三人包括國家、特定集體以及特定的第三人。
審判實踐中，當(dāng)事人要以本條款主張無效，往往存在舉證方面的困難，因為他不僅要證明當(dāng)事人之間主觀上有損害自己的利益的意圖，還要證明雙方相互串通的行為。一般來講這類案件主要還是要通過當(dāng)事人事實的行為本身認(rèn)定該行為是惡意串通的行為，其判斷標(biāo)準(zhǔn)就是社會一般的概念。建議在大家在生活中，在遇到該類事情的時候，還是要多留意，處處留痕，保留好必要的溝通記錄。
來 源：經(jīng)濟(jì)參考報
編 輯：liuy
